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人口普查结果揭示浙江11市房价未来不同走势,看好三城,两城堪忧

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或许谁都没有想到,上一个十年常住人口总量仅排在全国第10位的浙江省,会在第七次人口普查结果中以净增人口第二位的惊人成绩进入我们的视野。毕竟2010年“六普”的时候,浙江的人口总量仅5442万,“七普”中竟直接增加到6456万,增加比例高达18.63%,仅次于广东,远高于江苏、山东和河南几个人口大省!


如果说原因,6月10日《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》的发布,给了我们一个最令人信服的理由。可以说,正是浙江民营经济发达,城镇居民可支配收入高,“民富”的经济发展模式吸引了人们的青睐。

相对而言,我们更关注的是人口的大量流入,对浙江经济发展的进一步推动,尤其是浙江11地市住宅市场价格的未来走势的影响。

PART 1 人口流入并不是“平均主义”

毋庸置疑,人口大量流入浙江,必然带来极其丰厚的人口红利,极大地推动浙省经济的可持续发展。同时,一千余万的人口也将带来更多的居住需求,也就深刻影响了浙江住宅市场的供需变化。更何况,人口流动趋势一旦形成,是很难转向的,其影响更是深远的。

然而,在《浙江省第七次人口普查主要数据》中我们看到,虽然浙江十年流入人口高达10140697人,但在其11个地市的分布中却是极其不均衡的。看下图:


从上图可以看出,杭州当之无愧掠走323万人,占浙江新增人口总量的31.9%,接近第二位宁波市的一倍;宁波十年新增人口179万人,占比17.7%,位居全省次席。令人意外的是,摘取季军奖杯的并不是2010年人口总量第二位且同为经济强市的温州,而是金华!在新增人口168万后,该市常住人口一举由536万暴增到705万,与温州的人口差距由十年前的376万缩小到252万人。


再看人口绝对增量最小的三市,是舟山、衢州和绍兴,新增人口分别为3.6万、15.3万和35.8万人,与杭州、宁波和金华形成了鲜明的对比。

如果说人口绝对增量与城市行政管辖面积有关,与人口基数有关,那么我们可以把2010、2020年两个年度的常住人口看作一个常数100,观察11个地市的比重变化,更可以一举观察其在全省的人口流入流出权重。看下图:


当我们观察人口比重变化这一指标的时候,更加能够清晰地看出杭州、金华和宁波三市的人口虹吸能力,远远超过其他地市;而温州、绍兴和台州三市则明显在城市人口增量竞争中落败,增量占有率严重落后于上列前三城市,也说明这三市在城市人口竞争中是较为失败的。

但,我们也注意到,这三个城市的失败是相对于2010年人口基数而言的,最失败的并不是它们。看下图:

上图系据浙江省发布的常住人口、流动人口总量情况与11地市2020年统计公报中户籍人口总量测算得出的。由图可见,城市常住人口中非本市户籍净总量最高的三个城市分别是杭州、宁波和金华,与前文是一致的;同时可以看到,衢州和丽水两市分别是-29.2万和-20万人

常住人口总量低于户籍人口,意味着本市人口是净流出的。在全省人口净增一千余万的情况下,城市人口仍然净流出反映了城市竞争力的严重差距。同时我们可以想见,人口流出代表着居住需求的减少;更严重的是,随着城市人口老龄化的日趋严重,老一代的逐渐逝去更将增加住房的供给。

一增一降之间,必然影响住宅市场的长期价格趋势,这是无法否认的常识。

PART 2 人口老龄化影响的住宅供给端变化

据《浙江省第七次人口普查主要数据》可知,全省60岁及以上人口为12072684人,占比18.70%,比2010年上升4.81个百分点。辖下11地市60岁以上人口占比情况看下图:

由上图我们知道,11地市中4个地市60岁以上人口占比低于全省平均水平,分别是金华市 16.0%、温州市 16.5%、杭州市 16.9%和宁波市 18.1%;其他地市均高于省均占比,如嘉兴市19.3%、湖州市 21.3%、绍兴市 22.6%、衢州市 25.4%、舟山市 24.9%、台州市 19.6%和丽水市 21.2%。其中衢州老龄化状况最为严重,高达25.4%,另一个人口净流出城市丽水则列全省第五位

我们知道,除了城市人口流入、流出对住宅市场需求端的影响,人口老龄化也必然影响供给端,尤其是二手房的市场供给。因此,通过观察浙江11地市的人口老龄化情况,同时以此为反向指标观察住房需求力度,可以对城市的房价长期趋势做出判断。

所以,四个年轻化的城市,尤其是金华、杭州和宁波三个人口流入居全省甚至全国前列的城市,住房需求是旺盛的;而衢州和丽水,在人口流出导致需求减少的同时,老龄化还在不断增加着住房的供给

PART 3 0-14岁人口总量是住宅需求端的长期支撑

如果说60岁人口影响着二手房的供给端,15-60岁是重要的劳动力人群和住房购买群体,那么0-14岁人口总量无疑就是支撑住宅市场需求的中坚力量。我们先看下图:


由上图,杭州、温州、宁波和金华四个城市0-14岁人口均在100万以上,台州接近百万。其他城市与以上五城相差较大,其中湖州、衢州、丽水和舟山均不足50万人。

如果说统计数据中0-14岁人口是支撑住房需求的中短期因素,那么15-60岁人口(鉴于40岁以上人口无统计数字,故分析使用该年龄层次)作为0-14岁人口的父母辈层次的多寡,则是不可忽略的长期基础。再看下图:


可见,15-60岁人口状况与0-14岁人口状况高度一致。同时与流动人口数量也是呈正相关的态势。这一点很容易理解,在市外、省外流入的人口年龄结构上,多数都在适婚与适育年龄,这就对0-14岁人口形成了源源不断的补充。

相反,老龄化严重、人口净流出的衢州和丽水在住房的新生代需求基础上是薄弱的。从长期看,这两个城市的房价将逐渐失去支撑和基础。

【结语】


城市的发展形成人口的虹吸和集聚能力,同时人口的流入又反哺城市的经济发展。因此,人口流动的趋势一旦形成,往往在短期之内是难以逆转的。

我们从数学的角度,观察11城在三个维度的交集可以得出一个结论:杭州、宁波和金华的人口增长推动城市经济发展的同时,形成了住宅市场的需求大幅增长;衢州和丽水两市则由于人口的抽血作用,尤其是流出人口必然的年轻化,对其城市发展是极为不利的,对住房市场的价格更具有着直接的影响。

在楼市城市分化的时代,选择特别重要

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