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房企不进南昌玩了?市场透“凉”的同时,也传来了新信号......

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多个项目降价,让南昌市场蒙上了一层雾,在透着“凉”意的同时,也传来了新信号......

其实,市场下行信号,在南昌的土地市场,早已传出。

今年 南昌的土地市场,有一个很微妙的变化,不知道大家发现没有, 今年没有新的品牌房企进驻南昌。

可以说,“维稳”政策五次三番出台之后,楼市的预期已然发生了变化。

现如今的房地产竞争,早就不局限于自家那一城一地了,大多数房企都选择走出大本营,向全国布局。

而南昌作为 中部 省会城市,相比一线城市高昂的地价,在南昌拿地和开发的成本无疑会更低,可操作性也更高,自然是很多开发商眼里的一块 大蛋糕。

据不完全统计,自2000年起,已有53家品牌房企选择入驻南昌,基本都是全国百强房地产企业。


表格中的数据可能不是很全,但是可以看到,几乎每年都有品牌房企进入南昌,尤其是2017年和2020年,这两年各有10家房企首入南昌(2020年建发和大悦城一同入驻南昌)。

与以往情况不同的是,今年的拿地企业基本都是我们的“老面孔”。

据我们不完全统计,截止到2021年9月底,南昌共有23宗涉宅用地出让,主要集中在新建区和南昌县。


而从竞得人名单能够发现,拿地主力除了万科、旭辉、保利、新力等老面孔,其余都是本地城投或是国资企业。

已经没有新房企愿意进入南昌拿地了吗?

与其说房企不愿意再进入南昌拿地,不如说现在房企都不太愿意拿地了。

前段时间中指研究院发布了2021年1-9月房企拿地金额和面积数据,其中显示,TOP100企业拿地总额21456亿元,同比去年下降9.8%


来源:中指研究院

也就是说,今年房企对于拿地已经不像以前那么狂热了,尤其是在土地双集中政策之下,房企未来的可持续发展有了不确定性,对于每一宗地块都需要“精打细算”一番。

都喜欢用面粉和面包比喻土地和房子的关系,那么今年面包店决定了不进或者少进面粉了,还会去一家没接触过的面粉店买面粉吗?

去年下半年,房企融资监管“三条红线”政策横空出世,这让靠融资续命的房企们普遍面临压力。为了减缓这种压力,更为了达到对“三条红线”的要求,不少房企都选择了收缩拿地。

就像今年拿地金额明显下降的恒大,今年2021年1-9月房企拿地金额榜前100已经没有了它的身影,而对比去年排名第三、共888亿元的拿地金额,差距十分明显。


来源:中指研究院,截取部分

像恒大这般面临负债问题比较明显的房企,降负债刻不容缓,而最快的方法就是收缩拿地。并且,一般房企都有不少土地储备,即使短期不拿地,余粮也充足,首要先解决债务危机。

不过,房企选择是否进入南昌,与房企自身的布局关系很大。

虽然说南昌市场对于房企的吸引力还是很强的。 这一点从最近几宗土地的高溢价出让就可以看出,除了定向地块和旭辉在高新瑶湖东摘得的2宗地块是以底价成交,其余地块均为溢价拿地,其中中海在高新区摘得的一宗地块溢价率高达94.6%。

但是南昌土地供应今年明显下降, 据乐居网南昌统计,今年1-9月南昌市(含赣江新区)土地市场成交总面积同比下跌了53.24%。 南昌土地供应降低,房企 进入南昌的机会也就减少 了。

再加上6月8日南昌土拍新政提出设置土地竞价上限,9月23日补充土拍政策,将采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让。

多重政策下来,让高溢价土拍划上了句号,对整个南昌市场而言,无疑是好的,而对房企来说,拿地机会变多了,不再是谁有钱谁拿了,大家公平竞争,相对的,利润也更加可见,这也让房企在拿地时有更多的思量。

在今年拿地企业中,还藏着一个细节,拿地主力变成了本地房企+国资房企。

除了新力、赣电等本地房企,省文演中心、金茂、保利、中铁建、中海、南昌县城投等国资企业均有参与拿地,尤其是地方国资企业拿地。

过去,地方国企拿地,除了拿地修建安置房、人才房外,还是为了配合地方把土地预期抬高。

现在国企和地方国企开始占据拿地主力,除了 因为民企受困于“三道红线 ”等政策限制外,国企和地方国企资金充裕,加上对本土市场熟悉等,也是关键。

而现在民营房企的收缩拿地,也让地方国企可以用更便宜的价格去拿地。

当然,除了保利、金茂、中海等大型跨区域国企,地方国企的房地产开发经验相对民营房企而言是有限的,而如何高效开发,快速回笼资金就是摆在地方国企面前的问题。

怎么办?

你开发经验丰富,但是没钱不想拿地; 我没有开发经验,但是我有地啊。我出地,你出力,大家可以一起做。

所以,可以预见,后续国企和民企合作开发,将成为主流。

实际上,现在多家房企联合 拿地或是联合开发早已屡见不鲜,这种方式对于房企而言何尝不是一种共赢。

现在来看,还是应了那句话, 没有厉害的企业,只有时代的企业。

中国的房地产已经完成了时代的任务,对于房地产来说,赚大钱的日子彻底过去了。

对国家来说,不论是出台楼市调控还是土地政策,想要的不过是一个“稳”字。

——END——

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