北京买房：理清思路，购房建议269

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

老人年龄渐长，最近需要将房子换到城里。预算800左右，目前考虑两个区域，一是白纸坊、白广路附近的80后六层无电梯老房、50后的苏氏老房。二是玺萌公馆、城南嘉园的六层带电梯板楼，环境好一些。二环里优点是距离子女近、医疗资源多，但是这个价格能买到的小区环境都不行，居住体验不好，肯定也有一些学区溢价。您怎么看这两个选择，从自住和保值方面，您有什么建议？

A：

1、如果有孩子上学的需求那就必须买西城的了，草桥的学区只能说在丰台还行，不好和西城的比。但如果注重宜居和保值什么的，建议还是在丰台的里面选。

2、西城的学区溢价都差不太多，30%左右。也就是说，800万实际享受到的是560万左右的居住体验，在用不上学位的情况下不划算。那200多万就算是闲置了，不会创造任何价值。

从保值讲也未必比丰台的强。比如城南嘉园，2002年准现房开盘，4200。同时期白纸坊东边的恬心家园买7000出头，周边老房都6000左右。现在城南嘉园7万多，升值率比恬心家园这种商品房强，和老公房差不多。那在有学区支撑的情况下，西城也并没比城南嘉园的强。

从草桥到公益西桥，是丰台很不错的板块，并不弱于很多热门区域。而且板块西边还有大量的土地储备，仍然有些潜力。所以如果是我的话，就从这俩里边选了，自住和保值都合适。

3、或者也可以这么办，买在投资板块，然后帮老人换租到西城。当然如果老人独自居住的话得和房东商量好，要不不太好租。如果能换租，那就等于是占了便宜。比如同为800万的房，在丰台能租到1.1万左右，朝阳更高点儿。拿着这笔钱，在西城能租到千万以上的房，居住体验更好。

4、这看自己的选择吧，我是不太建议在没有学位需求的情况下买学区房的。一是居住体验差，二是政策风险大，而且还有2023年高峰期之后的供需风险也说不好。看自己的判断吧。

仅供参考。

二、

Q:

我们是一家四口，两个3岁半刚上幼儿园的孩子，一儿一女。孩子在劲松附近上幼儿园，我在六里桥上班，爱人在团结湖上班。目前自有房屋状况是自己一套3居室在大望路住总香榭8号，一套父母3居室在乐成公馆。最近想对房屋进行重新配置有几个考虑，您费心给点意见。

1、为孩子以后幼升小做准备，考虑购置一套西城陶然亭南纬路无电梯已购公房50平约600万的房子，落户上西城学区，香榭的房子考虑置换到山水文园四居或复式，未来主住房是山水文园，自己每天六里桥上班时南二环往陶然亭送孩子上学。但是此方案担心西城目前房屋教育附加属性降低，房屋落价的顾虑较多。

2、想购置一套4居以上房产，手里还有1200W的闲置资金，如按照上面的逻辑考虑孩子在西城上学，香榭或乐成的房子有没有置换的必要。香榭+闲置资金配置房产；乐成+闲置资金配置房产；或香榭、乐成不动仅用闲置资金配置到亦庄或通州。这些总是考虑不好，还请章哥您根据我的家庭情况给点建议，包括购置区域和建议楼盘，或是您给一些目前比较好的配置方案。万分感谢。

A：

1、双瓣儿龙凤，羡慕！

2、西城教育属性降低。如果资源不向其他区放开，比如全市轮换师资或不再锁区，那就不会降低什么。顶多是资源内部再分配而已，宣武或许还有利好呢。两个宝贝儿是2024年上学？错过了2023年高峰期，房价或许会受供需的影响降一些，不会多，最多10%吧。其他没什么风险了。

3、香榭8号，刚买的就别置换了，吃亏，装修税费都不划算。这里是2016年的北京豪宅销冠，到现在交房刚3年多吧，留着吧，除了户数太少没其他缺点。乐成公馆也还不错，跟上了北京大盘，没超出也算不错的。真要换的话就留房龄新的，拿乐成公馆换。

这换到山水文园只能说自住合适，从投资讲大概率是吃亏的。看看价格就知道，当年山水文园可是高过乐成公馆的，10%吧，现在倒挂了10%以上，里外里20%都不止。山水文园没什么毛病，地段受了些影响，南城的豪宅保值情况大多不是太好，氛围弱了点儿。

4、配置到通州或亦庄，这自住能方便吗？成纯投资了吧？如果是纯投资，那1200的预算不合适，高了点儿。就算升值不受影响，那流通性也弱，租金更不划算。这预算适合朝阳东北部，望京新北苑太阳宫等地，望京更合适，升值和租金都高，也没学区溢价。新北苑是租金略低，升值好。太阳宫也差不多，这个预算在这些板块不突出，流动性高。

或者是海淀西二旗清河一带，也差不多情况，没准儿还能借到海淀学区提升的利好呢。.楼盘不难选，这不用推荐，找当地中介就行。

5、总之吧，从投资和自住角度，香榭8号不建议置换。乐成公馆是从投资角度的意义也不大，自住就看自己的喜好了。换到山水文园就是自住为主了，投资不划算。1200如果是纯投资，最好在朝阳，收益会更高，流通性好。纯投资没必要非得四居，面积不重要，收益第一。

仅供参考。

三、

Q:

孩子已上学，想出石景山区到东城。万国城moma，值得出手吗？因为需要自住和之后二次出手。所以不考虑老破小。还请章哥帮忙分析。谢谢

A：

1、万国城moma，自住和二次出手。自住看个人喜好了，当然这里本来就是自住为主的小区，确实不错。不少明星都住在这儿，周迅黄渤宋祖英等等，还有前些日子出事儿的吴某。我在这里也有过办公室，环境很好。

不过二次出手的话就得保值，这点万国城稍弱一些。也不光是这里，北京多数科技小区都偏弱，万国城只不过幅度有点稍大而已。像上第moma也弱，这些年输了一些吧，万国城更多点儿。

当然这指的是单价，总价还是很高的，动辄千万。只是单价已经和周边老房差不多了，当年可是两倍以上于周边的。北京很多公寓小区都是这样，尤其是科技型的，年头越久，设备的老化越严重，而维护成本也就越高。再加上那个年代的理念老了点儿，户型设计什么的现在看一般，所以不是太受新贵的追捧了。

2、是否值得出手看自己的主要需求了，要是就喜欢这种类型的就值得，只是单从投资保值角度讲不算太合适而已。或许以后能减缓甚至停止走低，但最好成绩也就是跟上大盘吧，不是太容易。

很多当年的明星豪宅小区都这样儿，自住合适，投资一般，以消费为主。这和普宅的功能和理念不同，业主们追求的是享受，也都是没必要靠房产来保值的。

仅供参考。

四、

Q:

本人在大观园附近上班，还未成家，考虑上班以及以后成家之后孩子上学等刚需问题，刚刚买了天坛府一期的三居（户型哑铃很差），不知道章哥觉得这个盘怎么样，能跟上大盘吗？另外就是刚刚看到树村的融创，天坛府135和树村184一个价格，总觉得买了天坛府成了高位韭菜，心里很不舒服，不知道这俩盘有对比性么... 一直关注章哥！希望您给个回复！

A：

1、这已经买了，就甭琢磨了，房子是用来住的，居住第一。

2、也没必要和融创的比较，那相当于限价房，限价11.2万，减去政府持有比例还剩9万。而楼面价就高达7万，仅仅给开发商留了2万块钱的建安成本，少了点儿。

以常规来说，7万的土地成本，如果纯售价低于11万，那几乎不可能有任何的利润，不赔就不错。换过来说，如果卖9万，那开发商的土地成本超过6万就几乎是赔钱，至少不赚钱。如果再以2万的建安成本来说，一般都出现在6万多的房价中才保本。

而现在学府壹号院才9万纯售价，我是不知道融创怎么来保证质量，看不太懂。而万一不能保证质量，那接盘人将来怎么出价就不好说了。

3、天坛府虽然是旧改项目的商品房，但早就拆迁了，土地成本肯定能确保利润。开发商有了利润才能保证质量，售价决定成本是经济学铁律。现在售价12万也不低了，所以质量应该能保证，所差的只是户型。这就不好说什么了，各有所好吧。

已经买了就自住呗，可以参考一下旁边的中海紫御公馆，房龄老了点儿，但是户型品质都不错，所以完全跟上了大盘。那可以这么说，现在天坛府的户型是略弱于紫御的，那如果将来天坛府交房后的品质超过紫御，或许就能做到保值。毕竟房子是用来住的，居住性决定价值。

仅供参考。

五、

Q:

近期在考虑学区房，考虑的是东城安交片区和朝阳朝外本部片区，预算600以内，估计只能占坑。目前，东城安交有两套房：1. 永康胡同5号院小5层板楼，无电梯，85年左右，二层的南向一居，38平，据说600-610万左右，2. 美术馆后街65号院，一共10层的塔楼，有电梯，88年左右，47平东西朝向一居，中楼层，据说580左右。

朝阳选择稍微大一些，慧忠里的一居，500左右，两居600以内，想咨询章哥，考虑学区及未来流通性，您更推荐哪个片区的哪个房子呢？非常感谢！

A：

1、600万，那肯定是占坑儿房了。

2、学区。如果是牛娃就最好去朝外了，目标就是1+3的本校高中。这评估一下孩子的天分，然后再看是哪年入学，估算一下直升的概率。概率大就在朝外，比东城稳妥，朝外放到东城也是头部校。

如果觉得概率不大那就在东城呗。朝阳没几所好高中，竞争激烈的多，如果考不上头部的，上大学或好大学的难度就大多了。这种情况下那在东城就稳妥些，大概率能上高中，东城的一本率也高，凭借资源均衡的优势也能跟着大部队考的不算差。

这我也不知道朝外现在的直升比例，没注意。今年好像是600个孩子左右，直升了240吧，40%。也就是进入前30%，中上等以上能稳妥。

3、流通性。我对这俩老小区不熟，能买小板楼就尽量，一般都比塔楼保值性强点儿。有没有电梯无所谓，早晚都得加，如果能原址重建还更是利好呢。永康胡同邮电部的，学区方家和5中。要选东城就买这儿呗，直升就省心了。流通性弱不了，这预算不用太担心银行限贷，全款的居多，只要不是太过分的政策打压就不影响什么。

美术馆后街是不是宽街中医院的宿舍楼啊？如果是的话那应该维护的还行，比没人管的强多了。府学学区，看派位吧。

4、总之这没有标准方案，先看孩子的天分吧，如果在东城，从房子角度尽量买小板楼。

仅供参考。

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