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20天内,高层态度3大“反转”?专家:要防止“降价潮”出现

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公开数据显示,过去10年,我国平均房价从不足5000元/㎡上涨至9860元/㎡,涨幅接近100%。从整体数据来看,投资房产收益似乎并不可观,但在很多人的印象中,过去十年自己所在的城市涨幅肯定远高于100%,过去5年的涨幅可能就达到了一倍。为何会出现这样的情况呢?主要原因是上述的数据指的是“平均值”,换言之100%只是平均涨幅,大多数人都愿意进入一二线热点城市,而这类城市房价涨幅明显,对于这些城市来说,投资房产自然是一门“稳赚不赔”的生意。

那么未来10年,这些城市楼市的“辉煌”是否还会复刻呢?换句话说,这些热点城市的房子是否还有投资价值呢?答案是否定的,即使是一二线热点城市的房产,同样已经失去了投资价值,用于居住尚可。原因很简单,通过投资房产来进行盈利,简单来说有三个必备条件,首先是有这个城市的购房资格,其次是看中的城市未来房价能够达到足够且稳定的涨幅,最后是能够在价格处于高位的时候将房子顺利卖出去,通过差价来赚取利润。


首先来看第一步,在“房住不炒”理念的逐渐贯彻落实下,楼市调控次数逐年上涨,调控力度逐年增强,许多城市一直在提高多套房的购房门槛,通过“假离婚”、“假结婚”等方式炒房早已行不通。再来看看房价涨幅,著名房地产大佬冯仑曾说过:对于炒房客而言,算上房子的折旧率、持房成本、多套房贷款利率来计算,需要房价年涨幅大于9%才能够盈利。但自2017年起,我国整体房价涨幅在不断收缩,2020年涨幅略高于9%,根据社科院的预测,今年涨幅可能在5%左右,在不断地调控下,一些房价上涨过快的城市还会被“问责”。

再来看第三步,也就是顺利将房子卖出去。根据央行公布的数据来看,2019年12月我国城镇96%的家庭已经有了自己的房子。由此可见住房需求已经不多,处于持续减少的趋势。自今年下半年以来,许多典型城市的二手房市场纷纷遇冷,特别是过去被称为“炒房第一城”的深圳,二手房成交量处于连续下跌趋势,数据显示,刚过去的“十一”期间,深圳二手房成交量仅为4套。因此,对于投资房产的人来说,未来还要面临房子卖不出去的问题。


由此可见,上述三个必备条件,真正实现起来难度一个比一个大。“房子是用来住,不是用来炒的”,这个目标已经逐渐成为现实。因此对于今明两年准备买房的家庭来说,用于自住尚可,用于投资最好还是放弃这个打算。除了上述楼市的几个变化之外,20天内,高层态度出现的3大“反转”,也为未来楼市发展奠定了基调:


20天内,高层态度3大“反转”?

1、9月27日,央行发布了货币政策三季度内容,并且首次提及了关于房地产市场相关的内容,会议指出,“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”当下的楼市背景是,新房、二手房市场遇冷,多宗土地流拍,房企纷纷变相降价销售,一些城市甚至需要出台“限跌令”来防止开发商恶意竞争下导致的房价乱跌的情况,相比过去打压性的表述,此次“两维护”提法释放一定的宽松导向,也是首次调控“风向”转向。

2、9月29日,人民银行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会,除了央行、银保监会以外,住建部、证监会以及全国24家主要银行都参加了。这次会议的重点内容在于:围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系,“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”再次被提及。


3、10月15日,央行召开了三季度金融数据新闻发布会。首先,提到了个别大型房企的负债暴雷问题,金融市场司司长邹澜表示,房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,房地产总体是健康的。其次,提到了部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,造成一些企业出现资金链紧绷的问题。第三,提到了少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到约束的问题。更为明显的信号在于,这次提及了金融部门要配合各地复工,以及房贷发放速度回归正常,相较于前面两次,本次回暖信号更加明显。


专家:要避免“降价潮”出现

也就是说,过去20天内,央行出现了3次“护短”房地产的情况,结合之前哈尔滨与长春出现的“救市”消息,一些人将其解读为房地产依旧是金融的核心支柱,甚至由此推导出未来房价会继续大涨的结论。事实真是如此吗?答案显然是否定的,央行3次提及房地产的目的,就是单纯为了稳定房地产市场的秩序,“房住不炒”的核心思想并没有出现任何变化,之所以“松口”,真正意义在于两个“维护”上,保护房地产市场平稳发展,保护刚需的利益。

银保监会主席对于哈尔滨“救市”举措的观点是:这是2021年来第一个推行“救市”的城市,足以说明当前市场的形势不太符合“稳健”的发展需求。也就是说,当前的房地产市场太过于“冷”了,不仅自身正常发展受到了束缚,还引发了与房地产相关的各种行业出现的问题,甚至导致了当前河砂、水泥、钢筋还有铝合金材料价格的上涨。“稳健”指的是平稳而健康,不仅包含了房价不能快速上涨,同时也要避免房价下跌过快。



无独有偶,独立经济学家马光远也发表了类似的观点:哈尔滨打响救市第一枪,可以视为我国房地产调控政策的一个转折点,在经历了4年的调控后,房地产事实上已经真正降温了。目前房地产最大的风险是高压下出现的快速下跌的风险。值得注意的是,过去马光远也一直是力挺房价上涨的支持者,但自2020年下半年起,马光远就改变了对于楼市的看法,并明确表示楼市的“黄金时代”已经过去了,无脑买房赚钱的时代已经结束了。

因此,对于刚需来说,无论是多地发布的“限跌令”也好,央行多次“护短”房地产也罢,其最终目的并不是为了推动房价大涨,而是将其稳定在可控范围内,通过不断调控消除楼市泡沫,解除住房与金融的关联,让房价更快回归到合理水平。限制房价下跌过快,其意义也很明确,这是对于已经买房的家庭一种保护,试想一下,消耗了自己大半辈子积蓄买的房子,在短短几个月就贬值了一半,那么会引发怎样的后果?总结一句话就是:不是不允许房价下跌,而是避免楼市出现“降价潮”而出现乱跌的问题。

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