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全款“抢购”者众、这个县级市的房市怎么了?

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刘刚决定去一个刚于9月底举行过开盘仪式的楼盘看看有没有什么合适的房源。

可是,当他走进售楼部后,却发现,偌大的售楼部里,虽然并没有几个客户,但既没有人主动接待他,也没有置业顾问上前给他介绍具体信息。直到他忍不住去主动询问前台的置业顾问后才知道,这个才开盘不过10天的700亩大盘,竟然快要清盘了!

刘刚所在的长垣市河南省新乡市下辖的一个县级市,但近年房市热闹,不仅价格节节攀升,而且“抢购”的场景不断涌现。这次是听到这个叫景和·山水云居的楼盘价格“便宜”,刘刚才决定去看看,但没想到去晚了。

置业顾问李彪告诉刘刚,这个项目共计2194套新房,已经卖出了近2000套,剩下的百余套,大多是一些要么楼层太低,要么采光、位置不佳的低质房源,连置业顾问都没推销的热情。

其实,这个项目的价格并不便宜——均价7100元/㎡——这在河南乃至山东的一些县级城市中,几乎是无法触摸的高价了——与长垣毗邻的河南省封丘县、山东省东明县,平均房价不过每平米四五千元,而长垣市所在的新乡市,全市平均房价亦不过每平米七八千元左右。但在长垣,动辄单价七八千、八九千的项目随处可见,单价过万的楼盘也时有出现。

是什么原因,促成了黄江边上的这座小城的房地产市场如此火爆?


全款“抢购”

与周边县市相比,均价7100元/㎡的房价确实不低,但在长垣,这个价格却并不高。

长垣市政府一位刚刚在景和·山水云居置业的公务员说,今年年初,碧桂园在长垣市南部开盘的一个项目,卖到了10800元。正在销售的德邻城七期、汇淼紫云府,也都在8000元以上。这样对比之下,位置更好、均价相对较低的景和·山水云居,便成为一些长垣市民争抢的对象。

“(景和·山水云居)开盘那天,整个长垣市会展中心都快挤满了。”李彪在接受第一财经记者采访时说,在已经卖出的近2000套房源中,有一半都是选择的全款购房。以一套房子135/㎡计,就意味着客户需要一次性支付全款近百万元。

在一个县城的其中一个楼盘,竟然有近千人能一次性拿出百万元用于购房,长垣的老百姓,为啥会这么富?

地处“黄河之腰”的长垣市,是河南省的一个县级市,全市常住人口90.54万人,其中城镇人口52.17万人(2020年数据)。

不过,外界更多对长垣的认知,大多来自于去年的疫情。彼时,当全国被疫情笼罩时,“长垣产”的口罩等医用卫材,支撑起了中国口罩供应的半壁江山。

长垣市2021年政府工作报告显示,2020年时,武汉抗疫一线1/5的口罩、1/7的防护服均由长垣生产供应,高峰时期,长垣40多家口罩企业的日生产量,就高达数千万只。

长垣市商务局提供的信息显示,仅2020年3月1日至6月28日,长垣15家出口企业就向阿尔及利亚、澳大利亚、巴西、比利时、波兰、德国、法国等37个国家或地区出口N95口罩3019.9万只、其他口罩15588.31万只、防护服61.496万件。

口罩,成为长垣特有的“特产”,甚至,当地人到外地拜访客户,抑或外地客人到长垣做客时,各种精美包装的口罩,还会被作为伴手礼,赠送给客户。

对于当地不少人而言,口罩,不仅是阻断病毒传播的手段,更意味着巨大的财富。

当来自全国的口罩采购者蜂拥而至长垣时,口罩,这种原本生产成本不过几分钱的产品,价格也开始一路飙涨,从最初的1.35元/只,一直飞涨到3.7元/只,最高峰时期,甚至涨到过7元/只,不少原本跟口罩产业不相关的当地人,也开始贩卖、倒腾起口罩来。

“我一个叔,疫情之前正好买了一批口罩机,准备生产口罩,结果正赶上疫情,赚大发了。”在郑州就读的长垣籍大学生小杨告诉第一财经记者,这批涨价之前购买的口罩机,每台仅有七八万元,疫情期间,每天的口罩生产量却有2万多只,“一个口罩的成本不到一毛钱,但当时,出货价却不断上涨,从刚开始的每只出货价5毛钱,后期涨到了六七块钱。”这意味着,这些口罩机,一天就能给小杨的叔叔产生几十万元的利润。

李彪也说,他的一个初中同学,本来只是一个每月拿几千块钱的业务员,结果,去年靠倒腾口罩,赚了80多万元。

钱来得太快,最直接的反应,便是催热了长垣的楼市。

“至少把长垣的房价每平米抬高了1000元。”上述在景和·山水云居置业的长垣市公务员对此有着最直观的感受,“2015年前后,长垣的房价还在3500元/㎡左右,此后,开始每年以500元/㎡的价格往上涨,结果,到了今年,我准备买房时,发现房价已经涨到了七八千元以上。”

李彪和他的同行们也逐渐发现,最近,前来全款购房的客户,比往年多了起来。跟客户一聊,才终于发现这其中的奥秘。

李彪的上述同学,便在赚了钱之后,将原先居住的高层换成了洋房。

小杨的叔叔更是在赚了大钱之后,分别以家里人的名义,在各自名下购买了新房。“连我正上小学的堂弟名下都有一套,说是给孩子准备的婚房。”

位于长垣市西部的德邻城项目,已经开盘到了第七期,房价从当初的四五千元涨到了八九千元。不过,该楼盘一位置业顾问很自信地说,明年,他们的项目可能还会涨价。“我们(德邻城)五期、六期的位置更好,现在还没开盘,到明年开盘,高层可能卖到9000元以上,洋房则很可能卖到1万元以上。”她说。

房价与地价齐涨

不断上涨的房价,也在当地引起了不少抱怨。毕竟,除了一些生意人,更多还是每日劳苦奔波的上班族。

“长垣的房价这两年疯涨,一个老百姓奋斗一辈子都买不起一套单元房,而且房价现在还在一直涨,老百姓心里苦啊,希望书记多关注关注房价问题,让老百姓能买得起,不要让老百姓望‘价’生畏。”一位网友在人民网留言板对长垣市委书记秦保建“诉苦”称。

长垣市委则在责成长垣市价格服务中心处理后对上述留言进行了回复:

“一、长垣经济的发展、城市人口的增多,吸引了万达、碧桂园、建业等各大品牌地产商前来投资房地产,参与长垣土地招拍挂,致使土地价格逐步上升,土地成本也越来越高。

随着环保治理工作的展开,钢材、商砼、电缆、电线等建筑原材料价格总体上涨,新建小区的建设周期延长,人工工资上涨等因素导致成本增加。

我市大量企业项目建成投产,吸引了不同层次的大量人才来长垣工作、生活、发展;另外随着我市卫生城市和文明城市建设工作的推进,极大改善了我市居住和生活环境,也吸引了不少周边人口定居长垣,外来人口增多,人口的流入必然会促进房地产楼市的发展。

四、随着我市的发展,新建小区品质逐步上升,各种配套设施齐全,容积率较低。

五、广大群众的教育意识提高,大量农村家庭为了让孩子受到良好的教育,选择进一个好学校,进城购房者日渐增多。”

这个回复对长垣房价大幅上涨的原因进行了部分解释,但是,并未对如何平抑房价、地价上涨提出具体的办法。

事实上,伴随着房价上涨,长垣市区的土地拍卖价格,也开始不断拍出高价。

2021年8月13日,长垣5宗热门地块成交,总成交金额约8.35亿!总成交面积约273亩。其中G2021-63地块更是以高达2535元/㎡的楼面价成为长垣的新地王。这个楼面价,竟然比新乡市区不少中心位置的土拍单价水平还高。

此后,从8月13到8月17日,长垣市又接连成交了4宗地住宅用地,一周内的总成交面积约474亩,总成交金额约13亿,楼面均价折合2089元/㎡。而在此前的2021年1-7月,新乡土拍市场在7个月内,也才共计成交4宗住宅用地!总成交面积约313亩,总成交金额约10.5亿!楼面均价折合1870元/㎡。

“一个县级市的土地成交总额与成交单价,竟然超过了所在地级市,这种状况即便放在全国,也不多见吧?”一直关注房地产发展的李彪说。

(文中李彪为化名)

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