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殊死营救美元债

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2021年对地产行业来说,就像抽盲盒一样,你永远不知道会爆出什么样的大瓜。

从年初严查经营贷,锁死炒房客的资金,到8月颁布《房地产贷款集中度制度》,划清银行和房企界限,银行贷款关紧水龙头。

直至9月,圈子内卷起一阵商票违约风潮,让房企最后一块融资灰色地带公诸于世,甚至引起央行出手,把商票纳入三道红线的监控范围。

经营贷、银行贷款、商票贷款......没有一种融资方式能幸免被焊死的命,那下一个被引爆的水池会是什么?

第四季度才刚开始,一场关于美元债的危机一触即发。

01

事情起因于10月4日,整个A股市场还沉浸在国庆假日中,花样年控股发布公告称,其有一笔本金为2.06亿美元的票据未偿还。

这个债务违约的消息一石激起千层浪,引起市场一片哗然。

震惊的原因不在于这笔债务有多大,而是在毫无征兆下,这个三道红线只踩了一条、自称手上有100多亿现金可用的优等生,就这样手足无措地违约了。

行业标杆的倒下,这对投资者的信心以及整个地产圈子的信用的杀伤是不可估量的。


受此影响,多只房企的美元债跌至历史最低。

紧接着,当代置业发布公告称对一笔10月25日到期的票据开展延期三个月兑付的同意征求,这笔票据本金2.5亿美元,票息13.8%。

10月11日晚间,千亿房企新力控股也发布公告称,无力偿还10月18日到期的美元债。

几日前,鑫苑置业在新交所披露了针对10月15日即将到期的2亿美元票据的要约交换计划,并以少量现金、新票据形式提供两种选项,如果后续无法完成交换要约,现有票据将很可能无法偿还。

更令人担忧的是,10月的房企还债小高峰即将到来。

接下来一周还有超过20家房企债即将到期或付息,包括恒大、万科、弘阳、海伦堡、阳光城、雅居乐、正荣、新城发展等等。

据数据显示,今年第四季度共有近600亿元的地产美元债即将到期,2022年全年更是有近3500亿元的债务即将到期,其中恒大集团、佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较大,均超过20亿美元。

这次的美元债危机来势汹汹,房企们是选择躺平还是展开大营救呢?

02

恐慌的情绪是一时的,这不是世界末日。

这些年,历经磨难的房企们根本没在怕的,已经开始各种手段把美元债推回正轨。

10月11日,当代置业公告,董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏,有意向集团提供合共约8亿元的股东贷款。

10月12日,中国奥园在公告中透露已全额赎回本金15亿元的境内发行公司债,并支付了该债券累计至到期日的利息。至此,中国奥园今年到期的境内公司债和公募美元债已悉数偿付完毕。

龙光集团也于近日发布公告称,公司已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据,购回总额为1000万美元,占该票据初始发行总额的4%。

中梁控股有关负责人透露,截至10月13日,该公司使用自有资金按期足额还款,已回购美元债券总计4100万美元。未来还会积极加大回购力度,坚决降杠杆。

此前的9月20日,富力地产发布公告称,李思廉及张力为公司的执行董事及大股东,与集团沟通,为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金,并预计于未来一至两个月内完成。同时,富力集团旗下的富力物业公司也与碧桂园签署股权转让协议,碧桂园将以不超过100亿元收购富力环球。若交易成功,其资产状况将得到一定程度的改善。


10月5日以来,禹洲、德信、融信、金辉控股、弘阳等企业先后披露美元债回购计划,以稳定市场恐慌情绪。

一方面通过出售项目、旗下物业公司等方式回收资金,另一方面通过大股东借款注资、引入战投、股东回购等方式树立投资者信心,甚至还有房企通过借新债来补旧债。

这些逐个悲壮而顽强的自救时刻,无形中也在重塑这个行业失去已久的信心,吹散悲观情绪。

的确,这个行业需要注入一些如沐春风的好消息了。

03

回到问题的本质,为什么美元债危机后坐力这么大,让违约房企们丝毫不敢懈怠,拼了命也要护住这个融资管道?

因为这次的债务危机不同于以往任何一次,一旦暴雷了,整个行业将会被市场趋势错杀,被资本情绪集体坑埋。

之前几年房牛的时候,内地房企在香港发行的美元债,以前是海外资本市场的香饽饽:利率高,收益稳,资信好,违约少。

从2008年以来,内房高息美元债的违约案例只有一个,就是近乎于零。

而且比起欧洲的高息债利率大约3.2%,美国的高息债约4.5%,中国则有8个点左右,在债市方面中国有明显优势。

再加上国内融资环境收紧,美元债一度成为我国房地产行业最为青睐的融资渠道之一。

过去五六年,中国的地产公司年均发行的美元债规模,都在400-500亿美元以上,几乎是以纯信用无抵押的方式,有效支持了民营地产商的扩张。

也就是说,在恒大与花样年违约之前,美元债和内地房企一直都是彼此相互推动的助力。

而如今情况却发生了180度急转。

截止到10月中旬,内房美元债指数今年下跌的幅度,已经达到了35%。这个数字,几乎接近了2008年环球金融风暴对债券市场的伤害。

如今,面额100美元的内房企业债,只有不足1/3资信最良好的,还在80美元以上,超过60美元交易价格的,只有52%,在50美元以下交易的,已经占到39.7%。

这代表整个市场,已经给予中国内地房地产企业最悲观的预期——普遍性违约,虽然,迄今的违约,只是个别的现象,只占到8%。

在这个圈子里,信用比黄金更可贵,守住入场券资格,不能让辛辛苦苦挣来的评级分值一夜归零。

04

10月15日,在2021年第三季度金融统计数据发布会上,人民银行金融市场司司长罕见地提及了房企美元债市场,并提醒房企要妥善处理好债务问题。

兹事体大,影响深远,这已经不是个别房企的存亡问题,已经涉及到外资对中国投资环境的态度了。

后续如何补上这个大窟窿,靠新债补旧债肯定是不行的,销售回款才是王道。

如今购房者从银行那里拿不到足够的贷款,从而导致房企出现资金缺口,也就是说房子卖出去了,按揭款却拿不到。

前不久,上面释放了松绑的信号,中国房地产业协会已经召集了部分房企在京开座谈会,摸底企业内部困难,解决资金流动的顽疾。

好消息和寒冬,哪个先来?

还没关注的,抓紧上车了!

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