二手房房价已开始下跌！楼市调控的难处，改变对房价永远涨的观念

01、前言

今年的地产圈，流行一段广告语：“房子，也许不会在你光芒万丈的时候出现，而会在你狼狈不堪时降临！”

买房是所有人的梦想，尽管你曾恨它、忧它、烦它，但当你真正拥有过，便一发不可收拾。

从哈尔滨打响救市第一枪，到央行回应恒大危机，释放出来的信号非常明确，那就是，房地产调控最严厉的阶段要过去了，因为房地产的温度已经降下来了。

哈尔滨的救市政策没有叫停就能说明问题，央行也承认在执行三条红线等政策上存在一些问题。

这就对了，大家都乣理性，都要面对现实。

房地产本身不是最大的灰犀牛，但要是把房地产打压完了，那将会出现真正的灰犀牛。

另一方面，在小龙虾看来，二手房指导价下，房子已经不具有投资价值，只具有使用价值。

二手房指导价出来后，房子的贷款额度，取决于指导价；房子的定价权，也不在业主手中，也不在市场手中，房价到底是涨是跌，取决于指导价。

即使指导价每年都会稳步上涨，上涨的幅度估计也不多，大概在3-5%，根本跑不赢房贷利率。这种情况下买了房子，能够获得的收益十分有限，需要承担的风险却非常大。

二手房指导价下，房子已经变成一个收益率固定的投资品，收益率是多少又不取决业主，也不取决于市场，而是取决于每年新发布的指导价。

02、楼市调控的难处

杭州新房中签率持续走高，已是不争的事实。

上半年还在限售圈横躺的热门板块，如今同样面临摇号人数锐减、中签率走高的局面。

典型样本如萧山南部新城的朝闻花城，今年3-7月先后5次加推，3度限售，中签率最高不过11.56%，最低仅5.79%。

可新政后的3次加推，单次推盘房源量更少，中签率一路提升至32%。最近一次加推，107套房源，仅344户登记，巅峰时期摇号人数近3700户，足足降了9成。

连带板块内纯新盘漫悦轩首开，限价便宜1500元/㎡，摇号人数却不足800人。

现在楼市调控最难的地方，是在如何保证房价不大跌的情况下，还能改变人们对房价永远涨的观念。

如果改变不了人们对房价永远涨的观念，那么实体企业想要崛起，就非常难了。

毕竟买房赚钱那么容易的话，谁还搞实体？实体的一年投资那么多，每年赚几个点，而且大概率还是亏的，买房什么都不用干，房子一买，等着升值赚钱就行了。

对比下来，做实体的人，自然就越来越少了。

很典型的就是深圳了，去年深圳房价涨了那么多，有多少投了几千万去搞实体的，最后到年底一算账，还不如人家深圳一套房涨的多。

房地产这玩意真是尾大甩不掉，养的越肥，反噬就越明显。

举个简单的例子，温州的楼市。

浙江今年那么多城市房价上涨的时候，温州房价都没有跟着涨，等到温州房价开始有点意思要往上涨的时候，结果浙江楼市就开始调控了。

温州也只有跟着这个节奏，出台了很多个楼市调控政策，有针对学区房的，也有针对普通商品房的，最严厉的就是温州搞的二手房指导价，这个直接是把温州房价上涨的预期给打掉了。

小龙虾觉得，温州好像是有意地在调控着房价不上涨，毕竟温州这些年的年轻人流失的数量也比较多。

如果说，温州年轻人还这么流失下去的话，对温州未来的发展，影响还是很大的，而且就算温州房价不涨了。

以温州现在的情况来看，房价也不便宜，稳稳的在全国排名前15，但是温州现在的经济水平却已经和房价不匹配了。

温州房价后期下跌的概率还是比较大的，不但出台了那么多的调控政策，并且还加大了新房的供应量，这导致楼市供大于求比较明显，房价大概率还会回调。

其实，那些认为房价还会大涨的人，他们根本不明白什么叫存量经济，和增量经济的区别。

如果已经进入到了存量经济，这就意味着，每有一个城市房价上涨，就必然伴随着的是一个城市的房价下跌。

而从城市的体量上来看，一个大型城市房价上涨，所需要的资源，至少是N个中小型城市房价的下跌。

或者再举一个简单的例子，如果房地产还可以靠卖地来换来大量资金的话，那么还需要对存量房下手吗？

03、二手房房价已开始下跌

据数据统计显示，预计2021年年底，一线城市房价低于5万/平米，二线城市房价低于2万/平米。

2022年，一线城市低于4万/平米，二线城市低于1.5万/平米。

2023年，趋于平稳。

深圳、上海、广州三个一线城市，广州房价最低，4万/平米左右，预计年底会到3万/平米。

深圳、上海成交量大跌，价格开始松动，预计年底会跌破5.5万/平米，2022年，政策不会放松，价格会进一步下跌，炒房客扛不住，会大量抛售。

二线城市，成都、西安会跌得最快，指导价出台后，销量大跌的同时，房价也开始下跌，成都和西安房价相差2000元左右，均价在1.5万上下。2022年，均价会跌破1.2万左右。

另一方面，目前房地产市场遇冷，部分开发商又开始玩起了低首付、分期首付的套路。

5万就可以买一套房，8万就可以买一套房，购房者在掏钱之前，先想想自己的实力。

8万买一套，不是房子的总价是8万，是首付分期8万，余下来你还要补交首付，在贷款100万甚至更多。

这种套路，在开发商的蛊惑下，很容易让人以为，8万我也买得起，先把钱交了吧。

交钱容易退钱难，因为一些房产诉讼，和房地产开发商打官司，在合同上他们占尽优势。其实，也许你交的8万元你以为是购房款，但实际上在合同中标明的是定金也未尝不可。

想退，没门。

往往当房价处于下行的时候，总有人跳出来说，房子不会降价的，你看钢材、水泥、沙子、人工都涨价了，天然气都涨了4倍了，怎么可能降价？

但是大家不要忘记，二手房和新房都是能满足居住功能的，而二手房进入交易市场，它的成本在售价面前，可以忽略不计的。

二手房房价上涨或者下跌，是不是与成本没有关系？二手房是不是可以拉低房价了？

事实上，房子只要盖出来，就与成本无关了。

即使调控放松，也是不可能的，二手房的数量，不在少数。

国内现在房价的跨度已经形成了，每个城市房价和每个城市之间的区别都很大，很难一概而论了。

简单来说，北上深，均价都在6万了，往下就出了个奇葩的厦门，房价5万一平；

再往下就是3万左右的城市，广州、杭州、南京、苏州、宁波，再往下就是2万左右的天津、青岛、福州、武汉等等；

然后再往下就是1.5万左右的，成都、西安、郑州、济南、石家庄等等的；

再往下就是1万左右的，长沙、重庆、、沈阳、太原等等的；

再往下就是7、8千的，银川、贵阳、乌鲁木齐等等。

房价走到这一步，已经没有什么低洼地了，全国房价都高，没有哪个城市房价不高的。

大家看那些房价低的城市，要么是调控非常严格，要么就是自身的经济不行。

房价在五年内，被炒作了两次，哪还有房价洼地了。

04、总结

最近被房地产税刷屏了，很多人把房产税想得太简单了，房地产税很复杂，牵扯的也很多，很多历史遗留的问题，房子70年产权问题、土地出让金、小产权房等等……

至于，房产税何时出台、会怎么收，影响如何？小龙虾个人的观点如下：

1、房产税会普遍征收，不设免征，不想交房产税的业主可以洗洗睡了。

2、房产税会一视同仁，不看贫富贵贱，不看房产套数，税率都一样，希望劫富济贫的人可以洗洗睡了。

3、房产税的税率会非常低，低于租金收益率，每年房产税大概相当于年租金的10%-15%，希望对炒房客和房东收重税的人可以洗洗睡了。

4、房产税的目的，不是降房价，而是增加税收，希望白菜价捡漏的人可以洗洗睡了。

5、房产税出台时，国家必定会同时出台房地产利好消息，以达到稳房价的目的，希望房价崩盘的可以洗洗睡了。

6、房产税出台后，土地出让金将大幅度下降，房租将会上涨，租客需要节哀顺变。

7、房产税不会很快出台，刚需可以放心买房。

现在楼市就是在开盲盒，因为有几个重点因素大家都不知道。

比如说：到底是哪些城市会成为试点；这个试点的时候，税费到底是按照面积收，还是按照套收，按照面积收，大户型的凉凉；按照套收，小户型的凉凉还有等等的。

这些都是影响房价很关键的因素，大家现在都不知道，这个时候入场，就是在赌了，钱多的可以随意，钱不多的，还是冷静一些吧。