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降价600万!买了深圳学区房的业主当场泪崩!

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一个行业的颠覆能有多快?

教育行业“双减”政策后,短短5个月,学科类培训机构接连倒闭,1000万的教培人员面临失业,一石激起千层浪。

楼市也面临同种危机。

“208”新政前,深圳上涨行情长达1年多,深圳投资客心态稳如老狗。

“208”新政后,二手房连跌数月,中介机构倒闭,中介转行,业主心态从观望到崩溃也仅仅用了8个月的时间。

在楼市,房价受市场波动影响较小的房产一般有两种。

一种是地段好的,比如南山的房子;一种是学区好的,比如福田百花片区的房子。

而现在,即便是以往的楼市规律中受市场波动影响较小的房子,也遭到重创。

比如地段好的南山,房价就已经玩儿起了跳楼机,回顾请戳:前海8.5万/㎡起,深圳打新开始玩起了跳楼机!。

而学区好的福田,似乎也开启了甩卖模式。

.01

深圳楼市的“双杀”

2月初,深圳发布了216个小区的指导价,从此银行按指导价放贷,购房者首付提高。

中介平台也不再显示真实挂牌价,购房者只能看到参考价,降低预期。


7月末,深圳发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》

优化积分入学政策、推行大学区招生和办学管理模式以及义务教育学校教师交流制度被提上日程。

这些政策一旦推行,会在一定程度上降低房产和学位的捆绑,起到抑制房价的作用。


9月,深圳二手房成交量仅为1765套,环比继续下跌13.6%,这个数值是近十年来的第二低。

受此影响,深圳业主心态发生了明显变化。

此前不愿挂售的业主慢慢也开始愿意降低心理预期,打折挂售房源。而坚持不降价的业主,则面临着有价无市的现状。

过去态度最为强硬的学区房也是如此。

福田区的百花片区由于拥有多所优质中小学校,一直是深圳热门的学区房片区,房价溢价也很严重。

不过,在二手房参考价和大学区制度的双杀之下,片区内已经出现了不少降价房源。

我们之前就曾经报道过片区内降价法拍房无人接盘的内容,回顾请戳:狂降500万无人接盘,深圳再无天价学区房!

最近,我们又了解到,这里不少正常交易的二手商品房也出现了降价百万的现象。

其中最典型的是核电花园

市场好的时候它的成交价能达到1700多万,而最近成交一套各项条件类似的二手房总价仅为1100多万。

它的总价直接狂降600万,降出了一套广州中心区新房的价格。

不少业主表示,自己花重金买来的房子并不想折价卖出去。只是一方面怕市场越来越差,一直卖不出去;一方面怕拖得越久,到时放盘价格会更低。

毕竟,9月二手成交量第一的龙岗片区的华晖瑞禧家园,成交量也仅为14套!其它小区就更不用说了,多数是0成交。

成交量低,但二手市场上的供应量却在不断增加,不降价真的很难卖出房子。

连中介自己都承认了,如果业主不降个四五百万,他们是不会优先推他们的房源的。

下行的市场,焦虑的业主,资产脱水就在分秒之间。

.02

刚需购房者抄底的机会

已经来了!

虽然对于深圳的学区房业主,最近真是一段痛苦时期。但对于刚需购房者,其实正是抄底的好机会!

在我们之前的文章中,我反复提到,对于二手市场有笋要及时捡;对于一手市场,地段好的新盘,一定要去打新。

因为目前深圳二手市场受参考价影响,着急售卖的业主可能会抛出不少笋盘。而一手盘方面,在限价之下,与二手盘形成倒挂,本身就相对有性价比。

当然,这两个建议的前提都是你得资金量得要充足,不要超负荷上车。

实际上,深圳现在的市场也正在沿着我们之前的判断在发展。


在二手市场下行的时候,一手市场反而显得格外的火热,“日光盘”频现,比如沙井的万丰海岸城。

而针对学区房这一细分市场,由于国家对于推行教育公平的态度强硬,大学区制度和教师轮岗制度势在必行,学区房房价被打压是一定的。

部分业主还在僵持的原因是因为大学区制度没有正式推行,还留给了他们缓冲的时间。但对于买家来说,要么此时选择购买低价的学区房,要么就想再等等未来学区房降价,所以交易并不火热。

不过,需要注意的是大学区制度并不意味着房价完全被摊平。对于名校所在的大学区内的楼盘,依然有一定的定价优势。只不过,像过去那样的“天价学区房”不会再出现了。

所以对于买家来说,价格合理的学区房目前就可以上车了,不要对降价幅度抱有太高的期待。

因为如果房价低于市场均价,就会有更多购房者蜂拥而至,你再想以笋价买到房源,就很难了。

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