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普华永道被查!因未提及恒大经营的重大不确定性

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上周五,香港特别行政区财务汇报局在官网发布公告,将就中国恒大集团有关持续经营的汇报展开调查,并特别提及了对相关审计机构普华永道的审查。



普华永道 图片来源:IC photo

财务汇报局是香港特别行政区全面及独立的上市实体核数师监管机构,致力维持在港上市实体财务汇报的质素,从而加强对投资者的保障及提高投资者对企业汇报的信心。

根据安排,财务汇报局将从10月15日开始,一方面,就中国恒大集团2020年度账目和2021年中期账目的财务报表展开查讯;另一方面,对罗兵咸永道会计师事务所(简称“罗兵咸永道”,即普华永道)就2020年年度账目进行的审计展开调查。

红星资本局了解到,财务汇报局开展调查的原因是,该局通过监察市场活动,在中国恒大集团2020年年度账目、2021年中期账目,以及罗兵咸永道2020年年度审计的核数师报告中,发该集团在有关持续经营汇报的充分性方面存在问题。

据券商中国报道,财务汇报局还发现,截至2020年12月31日,中国恒大集团所报告的现金及现金等价物为1590亿元人民币,但未涵盖其流动负债15070亿元人民币;中国恒大集团于2022年到期的借款达1670亿元人民币;在2020年年度账目中,没有就实施缓解计划的影响之前或之后,是否会出现持续经营的重大不确定性作出明确声明。

同时,在2020年年度审计中,罗兵咸永道在核数师报告中发表了无保留意见,但并没有提及持续经营的重大不确定性。


香港财务汇报局官网截图

基于中国恒大集团2021年上半年的财务状况,财务汇报局表示,将对该集团2020年年度账目及2021年中期账目及相关披露,是否遵从适用的财务汇报准则展开查讯。

另外,财务汇报局还将就罗兵咸永道对2020年年度账目持续经营评估的审计工作,以及核数师报告是否遵从适用的审计准则展开调查。

红星资本局了解到,就在财务汇报局宣布对中国恒大集团和罗兵咸永道展开调查的当天,10月15日,央行也对恒大债务风险、房贷额度紧张等问题做出回应。

延伸阅读:

巨债压死巨头:曾经多风光,现在就多凄凉

时也,势也!

文丨华商韬略 立 酥

【生死时速】

1982年,许家印大学毕业。他从武汉一路北上,回河南老家的舞阳钢铁厂做了一名技术工人。

刚开始,许家印的工作是协助车间主任。那时,他充满干劲,天天在车间琢磨流程、工艺、管理应该怎么改进。

当他在家乡的钢铁厂挥洒青春时,钢厂以北200公里外,一个名叫胡葆森的青年才俊,刚从郑州南下,被派往香港工作。

当时,这两个河南人并无交集。但之后几十年里,他们不约而同地抓住了房地产行业“水大鱼大”的时代机遇,成为地产界的“河南双雄”。

“河南双雄”的发迹、布局、打法,截然不同,但最近却面临着同样的资金困局,走到了危急时刻。

9月,恒大财富兑付延期的消息,真正掀开了恒大资金危局的盖子。

尽管许家印试图彰显恒大的信心与责任,高喊:“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有。”但市场依旧恐慌,甚至流传出“恒大要破产重组”的言论。

无奈之下,恒大赶紧声明:没有破产重组,只是遇到了前所未有的困难。

缺钱,是最显而易见的困难。截至2020年底,恒大负债总额为1.95万亿元,其中需要一年内偿还的流动负债为1.5万亿元。而公司账上能用的现金大约为1400亿元。

1.5万亿,一个超过了常人理解范围的天文数字。

对比来看,2020年天津市GDP总额为1.4万亿元。也就是说,所有天津市人打拼一年,刚够还上恒大的债。

跟许家印这个老乡比起来,胡葆森的建业集团日子要好过些,起码偿债压力没有这么大。但疫情叠加河南水灾给公司造成的50亿元损失,仍压得胡葆森缓不过气。

9月初,建业集团向政府提交的一份“请求帮扶救援”报道,着实让外界为这个河南房产“一哥”捏了把汗。其实,2020年开始,建业集团已经处在增收不增利、债务规模越来越大的境地。

不只“河南双雄”,今年以来,危机早已烧到全国各地的房地产企业。

新力控股是江西省最大的房地产开发商,成立仅10年,销售额就已突破千亿。2019年,新力控股在港股上市,老板张园林刚刚43岁。上市现场,他留着清爽的发型,一手敲钟,一手竖着大拇指,意气风发。



▲来源:新力控股官网

然而,上市刚刚两年,新力控股就走到了危险时刻。

9月20日,中秋节前一天,新力控股一天内股价暴跌超87%。公司全员降薪、项目停工、债务压力大是引发市场恐慌,资本抛弃新力控股的主要原因。

更早之前,四川第一大房地产企业蓝光发展也因为还不上钱,被金融机构等债权人告上法庭。

公司创始人杨铿1992年下海,在川渝房产界驰骋多年,是响当当的房产大亨。

今年,杨铿选择退出蓝光发展。他年仅26岁的儿子杨武,成为蓝光发展的总裁、董事长。

然而,和父亲创业时面对的“广阔天地,大有可为”不同,杨武最重要的任务已经不是发展,而是全力以赴地活下去。

重庆协信、泰禾、在环京地区赫赫有名的华夏幸福……这些曾经风光无两的地产公司,近两年全都陷入困局,危在旦夕。

【债务压顶】

和其他行业的不同之处在于,房地产企业暴雷,导火索十有八九是债务问题。

疯狂借钱,债务规模不断飙升,但公司又没赚到足够的钱还债。随着越来越多的债主找上门要钱,昔日那些财大气粗的房地产大佬,缺钱的危机也就愈演愈烈。

拿蓝光发展来说,单从经营上看,2021年之前,公司其实都是赚钱的。2020年,蓝光发展虽然营收、净利润增速都有所放缓,但归母净利润也还是有33亿元。

真正把蓝光发展推入今日窘境的,是公司资金链断裂的问题。

今年5月,交银国际信托申请执行蓝光发展及其关联公司2.4亿元债务,将蓝光发展的债务问题推向公众面前。

嗅到危机的投资者开始用脚投票,16蓝光01、19蓝光02等公司债券出现暴跌。

一般情况下,面值100元的债券,如果跌到40元以下,就会被称为“垃圾债”,而蓝光发展有的债券已经从5月份的100元左右,暴跌至30元左右。



▲16蓝光01走势图来源:东方财富

紧接着多家评级机构下调蓝光发展的主体信用评级,面对如此局面,一般人自然也不敢再借钱给这类公司。

房地产行业本身回款周期长,很多企业都是靠着高杠杆、高负债、高周转才能经营下去。

简言之就是,疯狂借钱拿地开发,房子建好之后再拿购房款还钱,周而复始。房子卖得足够快、足够贵,同时借钱容易,才能支撑这套逻辑走下去。

大规模举债扩张之下,借新钱还旧钱,是之前很多房企的常规操作。一旦借不到钱,他们脆弱的资金链就很容易断掉。

截至9月24日,蓝光发展光是到期未能偿还的债务本息合计就有215亿元,而截至6月底,公司可以自由动用的资金只有3亿左右,连还逾期债务的零头都不够。

更早之前暴雷的泰禾,同样是因为借钱太多、资金压力太大,最终难以周转。

2015年到2019年,泰禾每年都会进行大笔融资,最多的2017年,公司新增债券融资达130亿元。

更危险的是,泰禾借的钱中,银行贷款的比例迅速下降,这意味着更高的融资成本;有息负债中,短期借款逐渐成为主流,这意味着还款压力越来越大;2018年开始,泰禾逐步转为境外债务为主,这更是意味着公司极有可能在国内借不到钱了。

借的钱终究要还。

2018年开始,泰禾迎来偿债高峰期,每年都有大量到期需要偿还的债务。



▲泰禾债务情况来源:西南证券

泰禾开发的楼盘都比较高端,周转并不快。2018年之前几年,泰禾的经营性现金流都是负数,光靠公司经营肯定是还不上这些借款,只能“借新还旧”。

国内融资不畅、成本升高,借不到钱、自身业务造血能力又不强,泰禾只能陷入债务的泥潭。

最终,2020年中,泰禾集团在年报中写道,还有20多亿已经到期的银行借款未还,将公司的窘迫暴露无遗。

虽然如今许多房地产商因为缺钱风雨飘摇,但几年前他们还拿着借来的钱大肆扩张,大有花钱如流水的“派头”。

【自信狂奔】

2013年5月20日,北京市国土局交易大厅人头攒动,热闹非凡。

万科、融创、龙湖和泰禾等十多家房地产开发商,都赶来参与一场土地竞拍。

竞拍土地位于通州区台湖镇,离东六环不远。线下竞拍前,已经有过18次网上报价。一般来说,网上报价次数越多,证明开发商们的竞争越激烈,能达到18次的情况并不常见。

这场竞拍,注定是一场开放商之间的“火拼”。

现场出现了多家企业同时、甚至抢着举牌的现象。多轮举牌后,价格马上达到政府设置的最高限价,接下来要看哪家企业愿意配备的公租房面积更大。

经过70多轮竞拍,泰禾最终拿下这块地。



据当时媒体报道,泰禾拿下这块地最终的楼面价(分摊到每平米的土地出让价)约1.9万元/平方米,这样的价格甚至比当时该区域在售房源的价格都高,即所谓“面粉比面包贵”。即使剔除公租房的面积,楼面价也达1.6万元/平方米,成为当时的通州地王。

那正是泰禾狂奔的阶段,2013年上半年,泰禾光是拿地就花了90亿元。

之后,泰禾又花大价钱拍下多地的“地王”。比较知名的是2015年,公司花57亿元竞得深圳宝安区尖岗山的两块土地,楼面价分别约为5万元/平米和8万元/平米,成为当年的深圳单价地王。

前些年,像泰禾这样高价拿地、大量囤地的开发商不在少数。

如今深陷泥潭的蓝光发展,曾经也是疯狂拿地扩张的典型代表。2015年,蓝光发展借壳上市,打开融资渠道后,公司便开始加快买地的步伐。

数据显示,2015年-2020年,蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗和60宗。与此对应的土地投资额也大幅攀升,2015年蓝光发展土地投资额只有118亿元,到了2019年达到654亿元的历史最高值,四年时间翻了近5倍。

比起买地、囤地这些在房地产主业内的“豪赌”,多元化布局更能体现这些开发商花钱的“壕气”,这方面,恒大极有代表性。

目前恒大集团除了地产之外,还有恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康和恒大冰泉,总计八大产业。这些新产业投资巨大,但大多数并未盈利。

最“烧钱”的当属恒大汽车,数据显示,截至2020年恒大汽车投资达到474亿元,但至今仍未量产。

许家印的合作伙伴对他的一句评价至今广为流传:“别人是有多少钱干多少事,许家印却是兜里有2块要做20块的事情,拽也拽不动他。”其实,这句话对很多房地产老板都适用。

他们之所以敢不断加杠杆扩张,无非是觉得自己能借到钱。过去的操作,他们相当于拿别人的钱赌房价会一直上涨,而且供不应求。之前房地产行业的快速发展,让他们几乎能“空手套白狼”,躺着赚钱。

尝到了这种模式的甜头后,一些开发商便大肆借钱、蒙眼狂奔,全然忘了政策和市场环境可能会变,而自己借的钱也终究要连本带利还回去。

现在,正是他们为自己盲目自信付出代价的时候。

【加倍偿还】

地产商面临的时代大势变了。

房价上涨,是支撑起地产商辉煌的底层逻辑。

在如今“房住不炒”的基调下,政策层面会严格限制房价涨幅,对于那些前期疯狂加杠杆、不顾融资成本的企业,利润空间将被大幅降低。

除了政策,市场环境也在变。房地产高歌猛进的时代,得益于城镇化飞速发展。

2010年到2020年,10年之间,我国的城镇化率从36%增长到64%。今后,可以预见的是我国的城镇化速度将会趋于稳定,房地产总需求量也会受到制约。

而地产商们惯用的高杠杆,也行至末路。

“三道红线”给他们定了三条不能触碰的标准:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。

踩线条数从3到0,房企依次被分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即使是处于绿档位置的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。

这无疑限制了房企的融资,那些曾经借钱狂奔的公司,现在即便连本带利偿还,也很难再借到新钱。

曾经花着借来的钱“拿地不手软、花钱不眨眼”的地产商们,如今该是体会到钱的宝贵了。

其实,不光是房地产公司,这几年越来越多曾经辉煌无比的企业,纷纷陷入困境。它们没落的原因大都和地产企业类似,不是因为发展慢了、业务不好了,而是自信过头、盲目贪大。

三胞集团也曾是明星企业,巅峰时,南京一共7架私人飞机,有三架就停在老板袁亚非家中。袁亚非和很多地产商类似,白手起家、擅用杠杆。

2014年前后,三胞集团一边借钱融资,一边疯狂并购,在全球上演了多场“蛇吞象”的交易。买来的资产质量良莠不齐不能盈利,欠的钱却越来越多,杠杆游戏再也玩不下去了,企业陷入巨大的债务危机。

在互联网行业,靠融资扩张烧钱到破产的企业更是不胜枚举。

原来融资环境相对宽松的时候,不少企业错把借钱当能力,全然忘了自己能借到钱,主要是因为别人愿意借给你,而且借的钱要连本带利偿还。

行业快速发展期,身处其中的企业“好风凭借力”很容易赚到钱,被以往成绩冲昏头脑的人,只觉得自己法力无边,早就忘了“时势造英雄”。

如今“去杠杆”已是大势,那些曾靠借钱做企业、大玩金融杠杆的人,终将面临加倍偿还的时刻。

【参考资料】

[1]《四川地产大亨跌落26岁儿子成"最年轻房企董事长" 如何救企业于水火?》21世纪经济报道

[2]《房地产:房产暴雷启示录》西南证券

[3]《商界40年系列—许家印:中国房地产第一人》商界

[4]《泰禾:北京新地王》中国经济周刊

——END——

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