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“二次房改”要来了?北大教授提出“新方案”,两类人将从中受益

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众所周知,从1998年开始,我国房地产业才算迎来真正意义的腾飞发展。因为从那一年开始,我国才实行“第一次房改”,中国的房地产才真正开始市场化。也正是这次“房改”彻底宣告了福利分房制度的终结,并开启了我国住房发展的新纪元,商品住房市场迎来狂飙突进发展。


国家统计局数据显示,1998年-2020年,二十多年时间,我国城镇地区的人均居住面积从9.3平米,增长到40平米左右,基本达到发达国家水平。因此有业内专家认为,当前时期,我国已经彻底告别了“住房不足”的时代。

98年“房改”不仅满足了居民日益增长的居住需求,也推动了我国城镇化水平从17.92%提升到了60%以上,更拉动了我国经济长期快速发展。

但不得不承认的是,“98房改”后,一些严峻问题也开始暴露。主要是单一的住房结构,导致的我国绝大多数大中城市的房价,二十多年来一直在波动上涨。统计局数据显示,1998年我国平均房价不足2000元/平,但是到了2020年末,我国平均房价已经高达万元一平,房价足足上涨了5倍多。此外,中国房价行情网站数据显示,在监测的全国317个城市中,平均房价高于1万元/平的城市有77个。这意味着,一个普通的家庭,现在要购买一套100平米的全国均价的房子,至少要准备30万元的首付款,以及未来三十年每月近4200元的高额银行贷款月供。


什么才是“98房改”后我国房价持续上涨的真正原因?有人认为是投机炒作过盛,有人认为是开发商捂盘惜售各种违规销售,也有人觉得应该归因于中介哄抬。经济学与金融学接受、央行调查统计司原司长盛松成则认为,人口不断迁移和地价越拍越高,才是房价不断上涨的主要原因。

市场经济体制下供求决定价格,因此大中城市房价上涨不可避免。其中一个最关键的因素就是,过去二十多年,我国城镇化进程也迎来快速发展,这意味着大量的农村人口会转移到城市,每年大约有超过1000万的农村居民选择进城定居,对住房的需求不断增长,进一步推高了房价。与此同时,国人对于买房的需求也与以往有重大变化,“98房改”前,以单位分房为主,大家往往都抱着“可买可不买”的心态,但“98房改”后,随着房地产不断迅猛发展,房地产投资带来的巨额红利,也在悄然改变国人的买房心态。尤其是当房地产开始与教育、医疗、户籍、婚姻等社会福利捆绑在一起的时候,国人对于房子的态度则变成了“必须买”。


商品住房时代,城市能级逐渐分化时代,国人对住房的需求不断提高,叠加投资投机房产短期获得巨额利润的兴起,正在摧毁我国住房价格平稳的体系。尤其是很多人口显著增长、经济较为发达、各类资源丰富的城市,房产的投资价值日益提高,叠加供应严重跟不上增长的需求,最终导致房价高速上涨。与此同时,数以万计的普通刚需的利益也被挤压侵占。

不可忽略的是,过去一二十年来不断上涨的房价也直接带动了租赁市场的向上发展。在很多一二线城市,年轻人不仅难以承担巨额购房首付,甚至连每月数千元的租金都支付不起。调查数据显示,2020年末,我国租房规模已经高达2.1亿之多,四大一线城市,租金支出已经占到工资收入的4成以上了。

更严重的是,伴随着房价不断上涨,近年来我国住房空置率过高、投机炒作过盛、房价收入比严重偏离合理区间等问题也开始暴露出来了。


实干家曹德旺曾经更一针见血指出,市场化之后的房地产,显然弊端越来越明显了,房子的投资价值越来越高,资金都跑到房地产里去了,实体经济和高科技产业,甚至是小微企业等都很难得到输血,发展严重受阻。更重要的是,房地产的快速发展加剧了“不公平造富”行为,有些人奋斗一辈子买不起一套房子,有些人却可以凭借投资买房早,轻轻松松就获得了巨额利润,坐拥几十上百套房产。

此外,居高不下的房价,更在抑制生育和不利于我国“经济内循环”的发展。抑制生育,有科学依据——房价上涨1000元/平,生育一孩的概率将降低1.8%~2.9%,生育二孩的概率将降低2.4%~8.8%。不利于经济内循环发展就更好理解了,国人工资收入的80%都用来付买房首付款了,而且后续还要偿还二三十年的银行贷款,每个人都在省吃俭用凑首付,每个人又都在勤俭节约还房贷,哪还有多余的钱消费?


综上所述,“98房改”后的二十多年时间里,我国房地产虽然迎来了长足发展,但弊端也日益显现:房价偏高,住房分配严重不均衡,投资炒作房地产过盛,房屋空置过盛严重,租赁市场结构不合理,房地产挤压消费、挤压实体经济、挤占信贷资源等。

事实上,国家层面也早就点名了房地产的问题,今年初在重要会议上,“解决好大城市住房突出问题”第一次被提出来。不仅如此,会议还部署了5大重点工作,涉及压实地方主体责任、严防资金违规进入房地产市场、加大住宅用地供给、遏制投资投机炒房行为、加强政策性租赁住房建设等。

如何高效地解决楼市目前存在的种种难题?对此北大教授徐远于今年2月份提出了“二次房改”的新方案(总结):1、大规模建设安居房,以40-60平方米的小户型为主,让流动人口在城市里安居乐业,启动农民工市民化。每年兴建1000 万套安居房,套均面积50 平方米,套均投资100 万元,每年直接投资10 万亿元;2、大力提高公共服务建设,例如学校、医院以及各种商业配套等;3、购置安居房时首付比例遵循不低于20%的原则,并且在贷款利率方面将会给予优惠政策;4、开放购房资格,将缴纳社保作为唯一标准,不再排斥无学历、无户籍人士。


基于该方案所述,如果“二次房改”的新方案真的开始实施,对于房地产将有深远影响。首先,大规模建设安居房,能建设1000万套最好,即便建设800万套也是底层购房群体的福祉,要知道2020年全年,商品房才卖了1000多万套。所以此举不仅可以帮助低收入群体解决居住难题,更有助于抑制高房价;其次,提到农民工市民化,就意味着降低大城市落户门槛,或者说是取消落户门槛。

不仅如此,徐远还分析总结了“二次房改”的短、中、长期意义:短期看,能够快速复苏经济;中期看,能保障未来10~15 年的经济增长和社会稳定;长期看,彻底打破城乡二元结构。


“二次房改”真的要来了吗?我们认为不远了。

首先,事实上,早在2008年,住建部原副部长齐骥就牵头成立了“二次房改”调研小组,开始探索未来更适合国情的住房制度模式;其次,以“一次房改”提出到最后实施的时间周期(10年)来看,“二次房改”可能真的离我们不远了。许多专家预测“二次房改”大约会在5年内出台;再者,要想彻底解决当前我国房地产面临的种种难题,“二次房改”势在必行。

事实上,过去四五年,我国已经在基于“二次房改”在对现有的房地产市场进行综合施策了——针对租房和购买商品房之间的“夹心层”群体,加快发展保障性租赁住房。不仅要求各大城市加大对小户型、低租金的保障性租赁住房的供给,还新建了一大批保障性租赁住房。更值得一提的是,国家从2017年起就开始探索“租购同权”了。值得一提的是,上个月,住建部刚刚组织40个重点城市召开了座谈会,在会议上住建部更明确要求:加快发展保障性租赁住房的政策,缓解新市民青年人等群体住房困难。


“二次房改” 越来越近且日益清晰,未来2类人或将从中受益,请留意:

第一类:刚进城的务工人员。上面我们已经分析过了,“二次房改”主要是针对中低收入群体而推出的“保障性住房”。相较于购买商品房,这类保障性住房有三个优势,其一是价格低、其二是获得易,其三是购买有政策支持。而刚进城的务工人员往往还未站稳脚跟,所以40-60平的小户型住房非常适合他们。所以毫无疑问这类人堪称是“二次房改”的最大受益者;

第二类:无房刚需购房者。“二次房改”与现有的楼市调控相辅相成,尤其是大规模安居房的引入,势必对现有的商品房市场体系造成冲击——进一步分流商品房市场的购房压力,扭转商品房市场一家独大的局面,直接抑制商品房价格上涨,甚至可能起到降房价的作用。换言之,随着“二次房改”政策的落地,商品房市场的价格也会进一步降低,这对于无房的购房购房者来说,是实打实的节约购房成本,从这个角度来说,无房刚需购房者也是“二次房改”的受益者。

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