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“鬼城”鄂尔多斯,“起死回生”还是“回光返照”?

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地处内蒙古自治区西南部的四线小城市鄂尔多斯,从一个从荒凉的沙漠地区,一跃成为了拥有了“小迪拜”美誉的“沙漠明珠”,在跌落成全国闻名的“鬼城”后,却在2020上半年全国大陆343个城市地区GDP数据统计中,以1639.74亿元的GDP总量,排到第七十一位,居内蒙古第一位。2020年上半年鄂尔多斯市房价也上涨11.41%,位列全国第7。

究竟是“起死回生”还是“回光返照”?


日前,全国31省市均公布了2020年前三季度经济数据。从名单中,我们可以看到,仍有6地尚未实现GDP增速转正。其中天津增速为0%,而负增长的5地,分别是:湖北(-10.4%)、黑龙江(-1.9%)、内蒙古(-1.9%)、辽宁(-1.1%)、上海(-0.3%)。


内蒙古自治区,一个GDP全国排名靠后,且现在依旧负增长的地区,却有着鄂尔多斯市这样从“小迪拜”惊变“鬼城”的“诡异”城市。

曾经的“小迪拜”

内蒙古地域极为辽阔,深刻诠释了何为地广人稀。而鄂尔多斯无论是辖区面积还是人口,在内蒙古自治区内都不是很出众,赤峰是内蒙古的人口第一大市,包头则是传统重工业城市,更不用说省会地呼和浩特。

可是,按照中国的城市等级划分,这个只有190多万人的四线小城市,却在2020上半年全国大陆343个城市地区GDP数据统计中,以1639.74亿元的GDP总量,排到第七十一位,居内蒙古第一位。

也许在全国这样的成绩并没有多么显眼。可就是这个四线小城,经济增速连续15年居内蒙古第一,是内蒙古名副其实的经济“扛把子”。并有着“小迪拜”之称。


回到十多年前,鄂尔多斯市非常落后,虽然因为地处北部黄河冲积平原区,有着肥沃的草地,遍地牛羊,但是除却被人记住的“鄂尔多斯”羊绒品牌以外,并不为熟知。

2004年,迎来石破天惊一刻!

牧民从草皮下挖出乌黑的煤,鄂尔多斯因此开启了翻天覆地的改变。

据探测,鄂尔多斯市8万7千多平方公里的土地下,埋藏着巨大的财富:稀土高岭土储量占中国二分之一, 天然气储量占中国三分之一,煤炭储量占全国总储量的六分之一,这里70%的地表下埋藏着“黑金”,总储量约1万亿吨。

当时,隔壁山西的煤已经从200元/吨攀升到400元/吨,鄂尔多斯因此一跃成为资源大城。很快,在金钱的刺激下,鄂尔多斯成为了中国第一个产煤过两亿吨的城市。


那一阶段的鄂尔多斯遍地是一夜暴富的神话,本来只是靠山吃山的本地人民中,成批的涌现巨富。据说,当年这座尚未成为四线城市的小城,资产过亿的富豪超过7000人,每217个人中间就有1个亿万富豪,每15个人中有1个千万富豪。

到2010年,160万人口的鄂尔多斯,GDP达到2643.2亿元,人均GDP更是超过香港,甩开北上广位居全国第一,“小迪拜”之名闻名全国。

煤炭资源丰硕,鄂尔多斯人就展开了一场城市建设热潮。于是,大批的资金通过遍及全城的民间集资,进入了楼市。

或许绚烂只在一瞬间。

“鬼城”的由来

这样一个拥有着大量资金和资源的城市,为何落得“鬼城”之称?

2010年的鄂尔多斯通过资源红利的积累拥有了充裕的发展资金,在2004年还是一片荒漠中的两个小村庄,以康巴什新区的规划之名拔地而起。

“鬼城”之名正是因此新区而来。


康巴什中轴线

当时的鄂尔多斯不差钱,两个小村庄被大量的资源规划建设成为拥有155平方公里的完善基础建设,计划容纳100万人的新区。

城市缺水?砸十几亿人民币,开挖人工河,建现代化大桥;沙漠城市太荒凉?斥巨资建设而成的博物馆、歌剧院、图书馆、文化中心林立在康巴什新区政府大楼前;城市配套不完善?洋房、别墅、学校、公园、医院一应俱全。

这样一个规划详尽,配套完善,理念超前的新区在建成后,面临一个异常尴尬的事情。这个按百万人口规划设计的新区,实际上只有不到4万人。

想象一下,32平方公里林立的钢铁森林中,零散分布着三、四万人。也怪不得一名美国人慕名来到这里后,将这里当看作是房地产的巨大泡沫典型案例。一篇《中国鄂尔多斯:一座现代鬼城》的报道出现在美国《时代》周刊之上后,“鬼城”之名不胫而走。

偏偏,爆发式发展的鄂尔多斯撞上了时代厚墙。2010年后,国家宏观管控煤炭产出、运输,煤炭价格断崖式崩塌。煤炭出路受阻,价格暴跌,暴富带来的民间借贷行为除了催生出大量的房地产泡沫以外,并没有为鄂尔多斯的发展带来太多的积极影响,无论是产业的发展,还是人口的聚集,都不甚理想,地方性金融危机到来。

几乎是一夜之间,本地的民间借贷资金链断裂,本地资本大量出逃,外来资本全部撤离。这让房价已超越同时期国内二线城市的康巴什新区成为了重灾区,聚集人口的大量撤离让这个新城坐实“鬼城”之名。


“鬼城”的“触底反弹”

从2004年到2010年,鄂尔多斯经历从一个荒凉的沙漠地区,一跃成为了拥有了“小迪拜”美誉的“沙漠明珠”,大量资产疯狂涌入。再到2014年,短短4年时间,从“小迪拜”破落成全国闻名的“鬼城”,小说都没有这么刺激。

可诡异“反转”的事情出现了。

这个被人们称为“鬼城”,房价一度与资源枯竭型城市的黑龙江鹤岗相提并论的四线小城,却出现在2019年全国人均GDP超过13万元的城市榜单中,并且以人均GDP17.3万元,排名全国第5。在这个有着一线、新一线、潜力二线城市榜单上(北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉、厦门、宁波、无锡、珠海、常州、鄂尔多斯),一个四线城市居于前五的位置,多少有些怪异。

更“怪异”的是,早在2011年就已随着鄂尔多斯市康巴什新区膨胀的地产泡沫被戳破的鄂尔多斯市地产行业竟然触底反弹了。

根据《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示,鄂尔多斯市2020年6月房价均价7528元,去年年底均价为6757元,上半年鄂尔多斯市房价上涨11.41%,位列全国第7,也是前10中唯一上榜的内蒙古城市。

从房价同比涨幅来看,2020年8月内蒙古自治区各市也产生了明显的分化,鄂尔多斯市以同比涨幅12.38%位列同比涨幅榜第一,房价有迅猛上涨的态势。


如果你现在再去那个被人以“鬼城”之名封印在记忆中的康巴什新区,你会发现这一片区域出乎意料的繁华,已经成为了鄂尔多斯新的“不夜城”。去年,鄂尔多斯年GDP约3605亿元,全区第一。而康巴什新区则是以47.14%的同比增速,高居全市第一。

从新房全线破万的房价,到被腰斩到3千元/平米,整个城市的繁荣景象如泡影般被戳得粉碎,再到房价重新涨至单价破万。这个无论是人口数量、产业基础都不具备绝对优势的城市是如何“触底反弹”的?

根据鄂尔多斯市房产销售机构的人介绍称,首先复苏的是当地的房地产行业。2016年国家支持房改政策,大力推行去库存的地产政策,鄂尔多斯市趁政策之利,逐步回升房价。回升的房价为区域发展注入了强心剂,曾经被视为催生房地产泡沫,盲目规划的康巴什新区因其已形成了强聚集性的人口吸盘的原因,也重回城市中心区域的位置。

至于其成为城市中心区域的原因,其实可以从近8年的房地产市场整体发展中窥得一斑。当下,各市的新城区已成为了地产供需变化的主阵地。对于面积小,发展空间不足,翻新成本高昂的老城区来说,新城区通过提前的规划,快速集中了教育、医疗、产业布局及交通、资金乃至人才,高度密集的优质配套资源成为了区域人口导入的主要原因。


比如2010年9月,“盟一中”整体搬迁至康巴什新区,这个创建于1939年,始称“国立伊盟中学”的学校,这个拥有当地最好教育资源的鄂尔多斯市第一中学,平均每年约有10名学生考入清北,曾在“2013年-2015年”连续三年被清华大学定为“新百年领军计划”优质生源基地。这种放在任何地方都会成为众多家长趋之若鹜的优质教育资源,可以说是教育资源拯救房地产的真实案例。

同理,在康巴什新区内建成新院区的“盟医院”,则代表着新区规划下的优质医疗资源,以及诸如博物馆、图书馆甚至是咖啡馆这些在建成初期被认为是不切实际的盲目投入,如今显得极有远见。加之基建中那些用心的细节:大类管网全部一次性地下铺设,并预留修缮、扩容通道,城市里你看不到一根裸露的电线。这些超前的规划设计理念为鄂尔多斯城市框架的拉伸提供了支撑,帮助这个区域以及整个城市进入了良性循环。

“起死回生”还是“回光返照”?

无论是从今年上半年GDP总量力压享有魏都之城的河南省许昌市,位列2020上半年全国大陆343个城市地区GDP数据的统计中第七十一位来看,还是从重回楼市看涨的现状来看,鄂尔多斯都已经完成了一次成功的自我救赎。

从公开的政府文件中,我们可以看到,市政府不满足于新区带来的成绩,开始着手调整旧城区产业结构。在《鄂尔多斯市东胜区2020年上半年经济运行情况分析》报告中指出,在全球爆发新冠疫情的背景下,东胜区“粗放发展方式还未完全转变,产业基础薄弱、产业链条培育不足,科技创新能力差仍是突出短板”。


针对“结构调整任务艰巨,产业支撑能力不强”、“固定资产投资乏力,有效补给支撑缺乏”、“营商环境仍需改善,民营经济活力不足”等问题,政府提出下半年的工作思路:

  • 一、强化工业经济的主导作用。将绿色化、高端化、集群化、智能化作为我区工业体系构建的基本方向,加快煤炭、绒纺、酒业等传统产业优化升级,推动新材料、新能源、高端制造、电子商务、大数据等新兴产业提速增效。重点围绕构建现代能源产业体系,不断延伸煤炭产业链条。

  • 二、发挥服务业的带动作用。要充分利用地缘条件和产业优势来放大经济效应。下半年,要针对特定地区、特定人群,利用好中秋、国庆等节日,策划系列游购娱活动,深入推进“夜间经济”“地摊经济”,带动群众消费,引导刺激商贸、汽车、旅游等大众消费,提升服务业的辐射带动能力。

  • 三、抢抓新一轮的房地产发展机遇,加快完善房地产半拉子工程,择优推出新开楼盘,维护和打造好东胜市场。

  • 四、抓项目,扩大有效投资。及时帮助企业解决实际困难,力争项目尽快建成投产。加强重点项目储备,结合“十四五”规划纲要编制工作,围绕5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心等重点领域做好重点项目谋划和储备,切实发挥投资对优化供给结构的关键性作用。

另外,还重点强调了加强资金筹措力度,紧盯国家的宏观调控政策,积极协调争取银行贷款、专项债券、国债等资金支持,解决企业资金短缺难题。在此基础上加强产业结构调整,培育战略性新兴产业,提高经济的抗风险能力。


从这一系列政策就可以看出,鄂尔多斯并没有因为“鬼城”名号的广而传之没落下来,反而跟着国家政策利用前期的大量基础投入,试图将曾经的“羊煤土气”变成真正的“扬眉吐气”,打破单一产业结构带来的窘境。

但是,仅仅是这样还远远不够,如果不想让触底反弹带来的“起死回生”最终成为真正没落前的“回光返照”。那么,还需要警惕繁荣环境下的危机。

纵观内蒙古自治区全区,鄂尔多斯市连续15年位居全区经济增速第一,被视为改革开放30年来的18个典型地区之一,确实是一个耀眼的成绩。但不能忽视的是,今年上半年,内蒙古全区的整体经济走势依旧是负增长,是中国大陆五个负增长地区之一。

鄂尔多斯市人民政府也发布了《2020年上半年鄂尔多斯市地区生产总值核算结果》,“结果”中提到:2020年上半年我市地区生产总值为1639.74亿元,同比下降9.0%。除第一产业同比增长以外,第二第三产业同比皆为下降。

也就是说,鄂尔多斯市产业结构单一,二、三产业基础薄弱,发展缓慢,无法作为新的经济增长点和支撑点的问题,依旧没有解决。

虽然鄂尔多斯市是呼包鄂城市群的中心城市,被自治区政府定位成省域副中心城市之一,但这种“自我安慰多过实际意义”的区域地位,并无法切实解决鄂尔多斯的问题。无论是长江三角州城市群、珠江三角洲城市群还是京津环渤海城市群都是强强联合或者强带弱的形式进行互补、镶嵌。而“呼包鄂城市群”这种发展都比较弱的城市抱团取暖是否能起到正向促进作用,还要进一步观察。


可以说,鄂尔多斯要想真正成为经济强市,依旧要保持警醒。毕竟,作为地大、物博、人稀的典型代表,GDP总量和人均GDP的优良表现,主要依靠“老天爷赏饭吃”:人口稀少却拥有世界级的大型现代化露天煤矿—东胜煤田、准格尔煤田,以煤为能源的电厂在鄂尔多斯星罗棋布;拥有世界级的整装天然气田—苏里格气田;拥有世界最大的羊绒制品加工基地。

只有补全短板,不让产业结构单一成为自身发展的掣肘时,这个地处内蒙古自治区西南部,鄂尔多斯高原腹地,东、南、西与晋、陕、宁接壤,北及东北与自治区最大城市包头以及首府呼和浩特隔河相望的“沙漠明珠”才能做到擦拭蒙尘,继续闪耀光芒。

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