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房企极度缺钱
1、在国外发债融资的路基本已经断了。
缘于恒大、华夏幸福、泰禾的暴雷,花样年、新力的违约。
中概的债券价格暴跌,没有人接盘,没有人敢碰。
2、房企的开发贷余额急速下滑。
一是贷不到钱,二是银行不再给续贷,三是银行还在抽贷、逼着还贷,但房企还也要生存啊,钱从何来?
房企的信用不断收缩,银行谈房色变,连开发贷都不敢放了,放在以前,这块贷款可以香饽饽的。
3、2021年,又是房企债务到期最多的一年。
但钱是要还的,债务不能违约,债务压顶,压力巨大。
出来混,迟早要还,以前借的钱,如今都得还,吹过的NB,都要偿还的。
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机会与风险并存
在这场螺旋式的情绪下行行情中,机会和风险并存。
不要总想着看笑话,冬天过去就是春天。
放眼全球,没有哪个国家的房地产市场不重要,没有哪个国家真的可以没有房地产。
过去的一年,疫情肆虐之下,美加澳新的房价,平均涨幅都在18%以上。
远超绝大多数资产回报。
因为,房产属于硬资产,是可以穿越经济周期、政治周期的硬资产。
经济不断上升的美国、澳洲、加拿大、欧洲是如此。
经济下滑、不断被耻笑的南非、土耳其、阿根廷也是如此。
经济好,房价涨,经济不好,房价也涨。
为何?这是硬资产,经济好我是消费品,经济不好我是防护品。
无可替代。
所以,明年后年,也许,并不是房企最差的一年。
今年通过裁员、缩表、还债、求稳。
明年的债务少了,心态平了,员工也少了,该倒下的房企也倒了,能留下来的房企,反而,并不会很难过。
利空出尽为利好。
2021,反而是房企最差的一年。
因为,这个时期,是一个泥沙俱下的下行周期。
考验的是每个开发商的管理能力、融资能力、应变能力。
到了明年后年,底裤该褪去的,都褪过了。
而且,经过这一波下行,供应一定是大幅缩减的,未来的开发商数量也是急剧减少的,从业人员也是急剧减少的。
到了明年后年,利空出尽,已经是利好了。
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机会并不在明后年
是的,我想强调的是,最好的价格,反而可能是出现在今年。
当然,这是我的个人判断,你可以不信,可以当我是放P,没关系的。
开发商在最差的2021年,在市场行情最为悲观的2021下半年,在开发商甩货还债的背景之下。
泰禾、华夏幸福,是第一批。
富力,绿地,是第二批。
恒大,宝能,花样年,新力,协信,蓝光,是2021新晋爆雷房企。
本周下行周期中,倒下的,当然绝不止于上述企业。
还有更多,我正在盯着还有5家房企能否挺过此关,虽暂未违约,但危险也是在弦上。
机会,一定蕴含于这场泥沙俱下的乱局中。
因为,负面会被透支,唱空也会透支。
而且一定是有机会。
但,有的开发商不会给你机会。
但,有的开发商的机会也是伪机会。
但,有的开发商的机会反而是个坑。
该如何把握?
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如何把握?
国央企为次要关注,他们很安全,但他们很难去降价,或降价也没有诚意,因为,大幅降价甩货属于国有资产流失,需要层层审批,这事,太难了,不太可能。
没有品质的产品降价,也没有什么意义,浪费你的房票贷票,因为,未来能跑赢市场的,一定是品质,因为,刚需没有未来,改善定位才有未来,这是住建部“人人住有所居”告诉你的未来逻辑。
小开发商、持有资产不健康的房企的降价也有风险,因为,他不能确定能安然 的度过这一关,你买了,可能砸手上。
只有一类企业,兼具以下特征,他们一是敢降价,二是安全,三是有未来,
1、民企为主,国央企为辅,
2、高周转(在意回款),
3、产品主义(未来稀缺),
4、管理高效(能有效反馈市场),
5、大量持仓一二线城市,
6、资本市场评级稳定,
他们的降价,是安全的,是机会,是我们要重点关注并把握的。
其实,业界懂行的,知道也就哪么几个开发商而已,就不明示了,要不不好玩了。
年前就是窗口期。
我们不能总想着挖到泥才叫见底,差不多就行了,有时候,机会转念就错过了。
这样的机会把握,也将会是米宅团队未来一段时间的工作、选筹、调研重点。
在北不过北京、西不过西安、西南不过昆明的这个蓝色圈子里。
城市选择已经不再最为重要,只要是二线或以上城市 ,只要是长三角或珠三角核心区,都是可以重点关注的。
特别是在近两年市场情绪特别不好的城市。
悲观情绪几相叠加,反而可能砸出更黄金的坑。
再次强调,
1、年底之前,
2、上述房企,
3、蓝色圈内,
4、核心区域和地段,
5、相比最高点价格,8折起步的打折空间。
6、或,2-3年前的价格
我们已经全线出动,寻找这样的机会,你要不要一起玩。
加群,把你认为的机会告诉我,我们出去帮你去求证去调研,我们第一时间发现的机会,也会在群里分享,要不要把握,你自己决定。
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