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房企躺平,京沪的地也不好卖了?

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来源:凤凰WEEKLY财经

平淡收官,北京第二轮集中供地落下帷幕。

17宗地,最终成交金额约513.43亿元,平均溢价率4.2%。这一成交价格,较第一轮集中供地已近腰斩。

中海独立摘得两宗地块,华润、首开、中铁置业等均以联合体形式拿地。

此前一日,5宗地块因仅有1家房企报名而底价成交。较早前的9月26日,1宗地块以招标形式成交。

根据北京市规自委此前公布的消息,剩余26宗地因无人报名,将顺延至第三轮集中供地时再决定归属。

北京第二轮集中供地共计推出43宗地,总起拍价格1359亿元。同时北京对出让规则作出调整,包括溢价率不超过15%、禁止马甲参与、规范拿地资金来源等。此外,6宗地试点触及顶价摇号,1宗地试点触及顶价转“现房销售”。

作为北京第二轮集中供地大户,朝阳区推出了11宗地,但仅有十八里店693地块由金隅联合昆泰底价摘得,剩余10宗因无人报名而延期。

有房企人士对《凤凰WEEKLY地产》表示,“朝阳区近几年的新房需求一直很旺盛,但并没有像集中供地这样大批量供地。在第一轮集中供地中,虽然朝阳区10宗地块都有归属,但留给开发商利润空间并不多。”

“希望延期出让后能够调整一下地价或者限价要求。”该房企人士称。

今年5月的首轮集中供地中,北京一共推出了30宗地,总起拍价格约1035亿元。最终各归其主,总成交金额达1109亿元,平均溢价率7.4%,70%地块溢价率在10%以内。另有10宗地块因竞争激烈,最终进入竞报高标准建设方案环节。

但在如今的第二轮当中,除海淀区东升镇2宗地进入竞报高标准建设方案环节外,已无太多波澜。


央企、国企依旧是主力

报名阶段,以中海、华润、中铁置业、中建系等为代表的央企,和首开、住总、建工为代表的北京本土国企依然参与度极高。

原本就是北京的土储大户之一的中海地产,上一轮北京集中供地中报名了18宗地,但最终颗粒无收。

这次,中海地产再度报名8宗地,毫无悬念地以12.76亿元底价摘得石景山地块。随后又以45亿元斩获海淀西北旺地块,溢价率5.63%,可售楼面价约83000元/平方米。

据不完全统计,中海地产自2017年以来在北京地区已开发约20个项目。其中包括石景山区6个项目、大兴区5个项目,还有这次新增的海淀项目。

7月以来,据机构统计,中海地产已斩获约27宗地,总土地出让金超530亿元,其中不乏天津、深圳、广州等第二轮集中供地城市。

克而瑞北京地区权益金额榜单数据显示,前9月中海地产北京地区总成交金额259.99亿元,以微弱的优势领跑首开。

北京老牌本土国企首开,在北京首轮集中供地中以联合或独立形式,合计拿了5宗地,花费约117亿元,这种猛进之势延续到了第二轮。但这一次,拿地的方式均是以联合体的形式。

在10月13日上午进行的土拍中,首开联合华润以46.53亿元摘得海淀西北旺003地块。下午又联合北京建工41.8亿元斩获丰台区卢沟桥地块。

同日下午,首开、金隅、北京建工再度组成联合体,以36.6亿元拿下昌平北七家镇地块,溢价率1.95%。

第二轮,首开以联合体形式斩获3宗地,总金额约123.35亿元。

昌平区昌平镇地块因触及9.47亿元顶价而进入摇号环节,最终中铁置业摇得该地块。这也是北京6宗摇号试点地块中的“首个摇号成交地块”。

大兴区黄村镇地块在触及37.84亿元顶价后,根据出让规则,将竞配“现房销售”。

中建一局、中铁置业联合体继续参与竞配环节。最终中铁置业、兴创联合体摘得该地块,有42.8%的面积将转为现房销售。这也是北京首个“现房销售”试点项目。


更多的房企变得谨慎

与首轮明显不同的是,第二轮北京集中供地中,很多房企显得非常谨慎,参与度减少。

除了央企和北京本地国企以外,龙湖联合北辰,以12.18亿元摘得门头沟永定镇地块,丰台区另一宗地块则由懋源以43.34亿元摘得,溢价率1.02%。而最早报名的东亚新华则憾别北京土地市场。

有房企投拓人士对《凤凰WEEKLY地产》表示,公司原计划第二轮集中供地中,在北京地区拿地,但受制于资金限制,最终未能出手。

中原地产首席分析师张大伟也对《凤凰WEEKLLY地产》表示,相比第一轮集中供地大部分房企有参与的积极性,当下随着部分房企出现资金链断裂、债务违约等因素,导致多数房企开始收紧拿地资金,也使得第二轮集中供地出现了明显的流标现象。


溢价率走低,流拍率达30%

与北京同日结束的上海第二轮集中供地,相比于第一轮同样大幅降温。

7宗地块终止出让,多宗地块因未达到招标门槛,采用挂牌出让。最终进入挂牌环节的20宗地,剔除2幅城中村地块,其余18幅宅地中9幅底价成交,比例高达50%,而首批土拍中这一数字仅为22%。

最终,上海第二轮集中供地收金480.5亿元。

10月12日完成第二轮集中供地的杭州,开拍前17宗地终止出让,其中包含了前述10宗“竞品质”地块。最终14宗地进入拍卖环节,收金257.48亿元。

在已经结束第二轮集中供地的城市中,流拍、底价成交、低溢价率,已经成为了常见情况。

中原地产研究中心数据显示,截至10月11日,18个完成第二轮集中供地城市累计成交金额约4969.5亿元,总成交597宗地,而此前第一轮集中供地总成交金额高达10791.7亿元,降幅明显。

从成交结果看,多个城市整体溢价率明显下滑,成都、天津等城市多宗地块均以底价成交,而广州、南京等城市土地市场热度也大幅降低。

中信建投数据显示,已结束第二轮集中供地的15个城市平均溢价率为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。

其中广州、长春、济南、成都的平均溢价率仅0.8%、0.4%、0.0%、0.1%。

不仅如此,第二轮集中供地流拍率也存在不同程度走高。

已经完成第二轮集中供地的广州流拍率高达52.1%,收获土地出让金569亿元,较第一轮收入大幅下降37.2%。

除广州外,合肥、沈阳第二轮集中供地流拍/终止交易比例也超过50%。长春、福州、天津、成都等城市,这一比例也超过30%。

“整体看,第二轮集中供地至少30%土地相当于流标。”张大伟表示。

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