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家人们醒醒吧,不要再幻想长沙房子会跌了!

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最近房地产不太平。

一方面,暴雷的房企越来越多。恒大、蓝光、宝能、新力、富力……这还不都是小虾米,而是一连串品牌房企。

另一方面,长沙地产风波,公寓几近腰斩。北辰时光里、金茂建发泊悦、卓越中寰、中富航银座……可以说就没几个不降,就看降的程度。

那么未来长沙楼市走势如何?

稳定大于一切

激荡的时代,需要高一个维度看事件。

央行党委书记、银保监会主席郭树清发文表示:房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,直指房地产泡沫的严重性和潜在的危害性。

从“三条红线”出台,直接将房企分为红、橙、黄、绿四档,从金融端加强房地产管制。


再到今年推出的土地供应“两集中”,土拍规则和要求调整完善,小房企拿地更加困难。

楼市调控手段不断升级。


但需要说明的一点是,遏制房地产泡沫,并非将房地产打压在地。

房地产毕竟是个大行业,牵一发而动全身,稳是关键,防范金融风险是目的,软着陆是理想情形,无论哪个层面都不会一棒子打死。

房地产调控既要防范过热,也要防范市场出现过快下降,稳定大于一切。

公寓价值回归

长沙公寓的大跳水,则要结合具体的楼市环境来分析。

长沙实施的4年限购限售等一系列措施导致很多人没有了购房资格,无需购房资格的公寓就成了市场上的“香饽饽”。

需求急速增加,但是长沙公寓一时间供应有限,公寓市场供不应求。结果就是,公寓价格上涨。一般来说,公寓价值,是同地段住宅的60%,但长沙公寓价格一度达到了住宅的130%。

自长沙实施限价令以来,“房住不炒”一直是住宅市场的主旋律,开发商利润受限。于是越来越多的开发商转战公寓战场,想将利润空间从不受价格限制的商业部分“找补”回来。商业公寓就成为了一块房企争抢的“大蛋糕”,谁都想分一块,长沙的公寓供应越来越多。

据数据显示,截至今年8月底,长沙内五区商业公寓去化周期达36.4个月。


换而言之,哪怕长沙楼市不再新增公寓项目,要全部卖完也需要3年以上。但是需求端,很多人一年落户+一年社保,或者2年社保,获得了购房资格,不用退而求其次买公寓。

随着去年以来融资三道红线的出台,房企现金流压力增加,为加速回款,很多公寓只能以价换量。最终,公寓价格打回了原形。与其说是公寓价格下降,不如说是价值回归。

住宅好房难求

但是,公寓跌 , 跟住宅跌,是两码事。

据最新数据显示,截至9月中旬,长沙内五区当周商品住宅库存为547万方,去化周期5.7个月。而按照2019年4月国家自然资源部发布的通知,去化周期在6个月以下的,要显著增加并加快供地。


显然,去化周期越短,市场供求关系就越紧俏。今年以来,涌现了很多摇号盘,就拿近一个月来说:

●中铁逸园,3#、4#栋,房源192套,累计认筹1280组。

●旭辉雨花郡,27#栋,房源120套,累计认筹347组。

●北辰三角洲,5#栋,房源358套,累计认筹1047组。

●东方红梅溪枫林,1#栋,房源116套,累计认筹244组。

●城发恒伟东风映1897,6#栋,房源46套,累计认筹273组。

当然,也有人气较弱,去化一般的项目。但是,好的、稀缺的房子,依然是一房难求!

建设成本上涨

并且,随着全球大放水持续,楼市将无可避免的受其影响。

据财联社电报,截至2021年9月24日,浙江水泥已突破700元/吨大关,达到浙江水泥价格数据统计有史以来最高值。


根据国家发改委发布的《2021年上半年各地区能耗双控目标完成情况晴雨表》,青海、宁夏、广西、广东、福建、新疆、云南、陕西、江苏9个省/区能耗强度同比不降反升;浙江、河南、甘肃、四川、安徽、贵州、山西、黑龙江、辽宁、江西10个省上半年能耗强度降低率未达到进度要求。


一场大规模的限电停产开始席卷。

江苏、浙江、山东、广西、云南等在内的至少10余个省份出台了限电令。

水泥企业从熟料生产受限、包装水泥生产受限,到现在整个厂都限电停产,生产成本大幅提高,多地水泥价格持续上涨。

不仅是水泥,今年以来建材全线涨涨涨几乎都是主旋律!

面粉价格决定面包价,当建工成本不断增加后,对于房价的影响可想而知。


再看土地成本,数据显示,第二次集中供地,长沙除个别板块由于位置和要求的原因楼面价有所下降外,供地起始楼面价依然处于上涨通道。


住宅(毛坯)限价来看,各板块限价也依然处于上涨通道,不少地块限价突破片区记录。

滨江新城:14000→14800

高铁会展:12800→13800

隆平新城:12800→13300

高铁西城:首开限价达10500

红星片区:12000→13300

省府版块:12800→13500

大托板块:限价11000

开福北鹅秀:11000→11500

关公湖:首开限价10650

随着这些新限价地的入市,长沙的房价不可避免地也将迎来新一轮更迭。

越是不太平,越要认清形势。不要幻想长沙住宅性质的房子,尤其是核心稀缺的房子跌价。可能,现在更是上车核心稀缺好时机!

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