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房地产税,或超出你的想象……

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文/刘晓博

今年第20期“求是”杂志,发表了领导人题为《扎实推动共同富裕》的重磅文章。

这篇文章,是他在“中央财经委员会第十次会议”上讲话的一部分。

文章里有这样两句话,非常重要:

1、要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

2、要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入

第一句话,透露了房地产税立法和改革将“试点先行”,最快在今年年底、明年“两会”前后,或许就有消息发布。

第二句话,说明国家仍然承认住房有投资属性,乐见居民通过买房实现合理“财产性收入”(也就是“被动收入”)。

本文想探讨一下:未来房地产税的“税率”可能是多高?大家的负担有多重?

房地产税将“试点先行”的消息发布后,在朋友圈刷屏。我看到了这样的说法:

中国的房地产总市值约460万亿,是美国房产市值的两倍。美国的房产税率平均是1%-2%。而如果按1%来算,中国一年的房产税合计可以征收4-5万亿,相当于去年地方政府卖地收入的一半。也就是说,即便以后卖地收入大降一半也不怕。

这种算法可谓简单粗暴,但代表了大多数网友的想法。

既然美国的房地产税率是1%到2%(其实有超过2%的州),中国有什么不可?鉴于中国已经收取了70年土地租金,所以打个5折,按照房屋市值的1%收取每年的房地产税,这很合理呀!

其实,这样做很不合理!

我的看法是:中国未来房地产的主流税率应该在0.1%左右,而不可能达到1%的量级。

≥房屋评估价1%的税率,是中国经济和民生的“无法承受之重”!

此前有网友撰文说,要对拥有多套房的家庭开征税率20%甚至更高的房地产税。这种超高税率不是征税,而是要剥夺私人财产。在领导人明确表示“要增加城乡居民住房等各类财产性收入”的前提下,是不可能发生的。

征税,不是简单地看“政府需要多少钱”,而是要看老百姓的承受能力。

民间对开征房地产税后,有免征套数或者免征面积,一直有很大的期待。如果免征首套住房,或者人均免征40平方米(或者50/60平方米),这看起来当然更合理,但会大大缩减“税基”。

从长远看,每套房子都要交税是基本趋势。否则,房地产税最终会被慢慢架空,变得毫无意义。上海、重庆的房产税试点之所以作用不大,就是因为征税的面太狭窄了,大部分人和房子被豁免了。

国家之所以开征房地产税,调控楼市只是一个目的,另外一个重要目的是给地方政府开拓财源。

我想告诉大家的是:无论是美国、还是中国香港,还是欧洲日本,房地产税对于老百姓来说负担都不重。

房地产税是直接税,如果税负太重,老百姓会有显著的“痛苦感”,影响老百姓和政府的关系,影响居民消费、生育的欲望,最终影响到经济的可持续发展。

在一线城市,一套刚需住宅动辄1000万人民币。如果每年要缴纳1%的房地产税,就意味着每个家庭每年要额外支出10万元人民币。

根据2020年北京的统计公报,北京的人均年收入为69434元,每个家庭2.31人,家庭平均年收入16万元。

而这个家庭,很有可能还在供楼,还准备生二胎。如果一下子要求每年缴纳10万元的房地产税,将是“不可能承受之重”。即便是打5折、打3折,都很难承受。

所以,我们不能从房屋市值的角度考虑房地产税率,而应该从居民“可承受负担”的角度来考虑,然后倒推回去,产生中国的房地产税率。


上图是美国Zillow 和 Thumbtack 两大网站联合做的,美国各地“养房成本”的调查结果,基于的是2018年及以前的数据。

我们重点看表格里的第一行——全美平均水平。

可以看出,全美国养房成本中,房地产税每年的支出是低于这套房子每年水电费支出的,跟房屋的清洁费用不相上下。

美国人大多住独栋,所以水电费和清洁费用会比较高。但整体而言,美国房地产税占美国人收入比重比较低,是一个基本事实。

有数据显示,房地产税支出大约占美国家庭年收入的3%。而在其他发达国家,占比大致在2%-3%。

再来看中国香港。内地的土地制度和房屋制度,学习的是香港。顺便说一句,当初之所以决定学香港,不仅仅因为方便,还因为香港也是土地公有制——大家的底层逻辑是相同的。

土地是公有的,就没有竞争对手,政府就可以通过卖地一次性拿到一大笔钱。正因为政府在卖地的时候,一次性拿了一大笔钱,所以房价就比较贵。

房价高了,房地产税率就必须低,否则老百姓受不了。

事实上,无论是香港还是新加坡,房地产税计税的基础不是房屋市值,而是租值。

也就是说,这套房子如果出租,每月可以获得多少租金,然后按照一定比例(比如15%)对租金征税。

香港的房地产税,包括三部分:差饷税、物业税以及土地年租。

差饷,本来的含义是“警察的工资”。香港所有的房子都需要缴纳差饷,在香港还有“差饷物业估价署”。物业税,是针对出租型物业展开的税收,自用以及空置物业免征。土地年租,是土地使用权到期之后,按年支付的地租。

这三部分收入的比例关系大体上是:60%:10%:30%。



上图是香港政府的收入细目,2019-2020财年的总收入是5988亿港元。其中卖地收入1417亿港元,占比达到了23.7%。

差饷为210亿港元;物业税为28亿港元;土地年租包含在“物业及投资”项目里,占这个项目的至少一半,大概在110亿港元左右。我们大致可以推算出来,三项房地产税合计每年收入在350亿港元左右,占年度财政总收入的5.8%左右。

最近两年有疫情影响,房地产税有一些减免,正常年份占财政收入的比重超过6%。

加上卖地收入,以及房屋交易产生的印花税(估计在200亿元以上),香港财政对土地房屋的总依赖度达到了32%。这个占比,跟中国内地整体水平差不多。

但香港房地产税占老百姓收入的比重,就明显低于欧美。大致占了家庭收入的1.4%左右。平均到每套房子,略低于其物业管理费。

再重复一遍:香港的房地产税支出,相当于每户的物业管理费;美国的房地产税负担,相当于每户的水电费。

这恐怕让那些咬牙切齿,希望通过房地产税把有房人一网打尽的“键盘侠”失望了。

记住上述事实,有利于我们推算中国房地产税的负担水平。

我们先看一线城市的代表——北京。

根据统计公报和人口普查数据,北京2020年全市居民人均可支配收入为69434元,每户家庭平均规模为2.31人——每户家庭平均年收入为16万元。

按照香港的房地产税负担比例——1.4%来计算,则北京每户居民的房地产税应该为2245元/每年。

按照美国的负担比例——3%来计算,则每户的房地产税应为4800元/每年。

再看全国。

2020年,全国居民人均可支配收入32189元,每户家庭2.62人,家庭平均年收入为8.43万元。

则每户每年房地产税,应该在1180元到2529元之间。

这就是中国房地产税的合理区间。

即便按照3%的较高负担(美国水平)计算,全国每个家庭都按照每年2529元的水平交税,目前每年只能征收到1.35万元的房地产税。如果减免首套,恐怕连零头都收不上来。

如果按照香港负担水平来征收,所有的国人都缴纳(没有免征套数或者免征面积),每年可以征收6300亿元。

无论是6300亿,还是1.35万亿,跟每年8到9万亿的卖地收入相比,都是微不足道的。

下面是我的结论:

第一,中国房地产税的计税基础,不应该是房屋的“评估值”(或者市值),而应该房屋出租的租金。也就是说,按照香港、新加坡的“租值”计算法,而不是“市值”计算法。

当然,也可以折算为房屋评估值(目前每套房子都有官方计税评估价)的比重。比如香港每套房屋每年需要缴纳的房地产税,占这套房屋市值的比重,大致是0.037%。

第二,中国房屋、土地制度已经形成20多年了,推翻原来的“香港模式”、重新学习美国模式,不太现实。

毕竟,美国是土地私有制国家,跟我们的底层逻辑完全不同。

未来中国的土地出让金仍将是政府“土地收入”的大头,持有阶段的税收会不断增加,因为到期的土地将从“趸交地租”变成“年交地租”。与此同时,国家会在增加持有环节税收的同时,降低交易阶段的税收。但房地产的整体“含税率”不会下降,反而还会有所上升。

第三,或许会统一住宅和非住宅的税率。

我们以前对非住宅有歧视,商务公寓、写字楼、商铺的税负偏高、土地使用期限偏短,贷款年限偏短、贷款成数偏高。未来至少应该在税负上统一,降低商办类房屋的税负。

目前全国范围内,商办物业挤压非常严重,套牢了大量资金,急需去库存。

第四,各地房地产税率差异会比较大。

仍然维持之前的判断:有能力征收实质性房地产税的城市,不到城市总数的30%(包含县城)。中西部、东北地区大量三四五线城市,由于人口流失,住房空置率上升,一旦开征实质性房地产税,会加剧人口流失、资金外流。因此,会有比较大力度的减免政策。

大城市,尤其是有显著人口流入、住房矛盾比较尖锐的,可能会有累进制、惩罚性的房地产税,让拥有多套房的家庭“吐出来”。但有必要这样做的城市,不会超过15个。操作起来,需要给出的缓冲空间比较大。

比如在南方某大城市,数十万原住民在全市拥有大约500万到600万套城中村、小产权房或者违法建筑,人均大约10套左右。这些房子如果不纳入征税范围,就太不公平。如果纳入,再施加累进制、惩罚性的税率,可能会引起很大争议。这些房子发挥了“准保障房”的作用,加税之后全市房租可能会大幅上涨。

从世界范围看,对多套房拥有者实施累进制、惩罚性房地产税率的国家是有的,比如韩国、新加坡。但大多数国家和地区都没有这样做,甚至还给拥有多套房的人、企业减税。

总之,开征房地产税是一个非常复杂的问题,“试点先行”是一个稳妥的方式。

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