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高层定调,第三套恐有惩罚税率

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01、数据分析房产税的逻辑和原理

很多朋友说我之前分析房产税只是讲了经济学原理,并没有数据,不够过瘾。其实,数据是死的,观点是活的,同一组数据有多个角度解释,如果没有投资逻辑,一味迷信数据,无异于盲人摸象。

虽说如此,我觉得还是有必要从数据上论证下房产税出台是否会引发降价抛售,以免被人说写文章不看数据。

基本逻辑:根据房产税意见稿的精神,接着统计一个具有代表性城市所有房产数量,然后分出一套、二套、三套及以上的比例,从而按比例征收税额,测试一下是否具备抛售的可能。

房产税“立法先行,充分授权,分步推进”

立法先行,立了十年,目前还没啥进展;充分授权,即立法后具体执行由地方政府掌握,是地税,取代土地财政的,这里的探索估计又要十年。分步推进,我认为指第一步的重点征税对象是多套房和外地投资客。

现在我们以上海为例进行数据分析,看看是否会引起抛售。

根据社会主义居者有其屋的一贯做法,假设几个原则:

1)保证老百姓安居乐业,豁免一定面积,比如人均豁免35平米或者多少,这部分免征。

我国人民收入太低了,人均可支配收入不到美国的1/10,最高的上海人均可支配收入才6万左右,香港是15万。

也就是大家本身都没多少可支配收入,家里没钱,硬收是收不上来的,否则会出大事。

所以从税收现实性考虑,也得豁免一定面积。听高层的讲话,还会配合个税改革,很可能房产税能在个税前抵扣,这么算下来,估计大部分中等面积及以下的首套房不需要怎么交税。

2)第二套房不抛售,可以用租金抵掉房产税,即使中短期看不到什么现金流,但是仍然会持有第二套房,只要不是什么远郊区大户型,相信很多人不会抛售。因为自住一套,将来孩子成家了也要房子,所以不卖。

3)第三套会有惩罚税率,尤其是经济结构好税源足的一线城市,不依靠房地产和土地财政,更多倾向于解决社会民生问题,很可能对三套及以上收税。

这样子,三套及以上的房产将会被逼进入市场,人们甚至会卖给亲友或代持,变成首套或者二套,从而躲避惩罚税率。

换言之,房子只要流转一次,卖给刚需首套自住者,它就躲避了房产税,并不会引起连锁反应式的抛售。这样资产很快就进入均衡状态,价格立马稳住,跌不下去的。

房产税出台,短期跌是会跌一点,但是一旦稳住又会继续向上。它只是影响了市场情绪,并未根本摧毁这个市场。

2018年深圳出台“三价合一”、“租售同权”,当时搞得风声鹤唳,过了一年多后,市场又回归正常。该涨的还是涨。

这个就像现在很多城市出台限购、限售、加收增值税一样,一通猛揍,短期市场情绪波动一下,一旦24个月消化完毕,房价又继续调头上升

通胀不止,楼价无顶。相比连年不止的通胀,多交几万块税算什么呢?人是趋利避害的动物,两害取其轻,最简单不过了。

02、以上海为例,分析房产税对楼价的冲击到底有多大

闲话不说,直接上数据:


据统计,上海约有670万套产权住宅,280万套房改房,390万套商品住宅。

2010年上海限购政策出台,对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。

换言之,2010年售出的120万套新增住宅都不属于三套及以上。

计完2010年后的新增一手房,现在计二手房。

2010年以来,上海共售出150多万套二手房,其中里面大概包含了40%历史上三套及三套以上的二手房,也就是60万套。

换言之,这8年左右,有60万套挂一个人名下属于三套及三套以上的住房,流到了刚需手中,变成了首套或二套。

另外,上海大约有500万个户籍家庭,按照调查数据,65%的户籍家庭拥有自住房,按照这个估计,上海现在至少有330万个户籍家庭拥有住宅。

常住家庭指的是虽然没有户籍,但是有正式纳税社保居住证的常住家庭,大约有300万户,据乐观统计25%拥有住宅,是75万套。

670-120-60-330-75=85万套

也就说总数670万套,剔除首套住房数量,剩余的85万就是二套或三套及以上的。也就是上海有85万人拥有两套或三套及以上的住房。

85万套再剔除二套,剩下的就是属于征税范围的一个人名下有三套及以上的住宅。

85套里面,二套一定比三套及以上的多,因为三套及以上的人一定是二套,而二套的人不一定是三套及以上。

85万里面,保守估计50万属于二套,那么三套及三套以上的就是:35万套。

所以上海2000万人口中,有35万人有三套及以上的住房,将来他们面临房产税的冲击。

那这个冲击有多大呢?

首先看上海成交小周期,3-4年一个小周期。

2016年上海出台五年社保才能买房,到2020年底上海会有一大批人够社保买房,届时二手成交量应该超过2016年的37万套。 (本文最初写于2018年)

因为新房供应越来越少了,现在供应的宅地有相当部分是租赁性质。再估计2020年到来之前,有多少套三套及以上的住宅流转到刚需首套或二套的手中。

2017年上海二手房成交量约15万套,仍然按40%是多套房抛出,即6万套,三年按20万套抛出估计,对不起,到了2020年,上海只有15万套属于一个人名下的三套及三套以上住房了。

上海2000万人口,消化掉这15万住房,并且只要流转一次,去到刚需手中就免于征税,停止抛售,难么?

上海是全国推行了房产税的城市之一,收了十多年,大家知道每年上海在房产税的收入是多少吗?几十个亿。上海土地拍卖收入多少呢?接近2000亿!所以说,试点城市已经证明,房产税不是搞钱的好办法。


房产税在大城市都收不到几个钱,更遑论二三线小城市了。房产税面临着“有钱人的钱收不到,没钱人的钱收不了”的局面,事实这个税种是一个吃力不讨好的鸡肋。

我们预估如果真的实施,将来房产税出台之前,很多人会把三套及三套以上的住房卖给亲友或代持,这样就不在征税范围了,从而规避税费。

03、到底怎么看历年的政策调控?

可以说,房产税的冲击并没有想象中那么大。不信,我们回头看看高层为了稳住房价出台了多少政策:

历年“宏观调控”

1、营业税、所得税和土增税

2、针对开发商的土地和信贷收紧

3、7090小户型面积及差异化信贷

4、号称兴建大量经济适用房和保障房

5、限售、限贷、限购

6、租售同权、三价合一

每调控一次就涨一回价,调控了十几年,房价就涨了十几年,看来现在该调控一下政策本身了。

事实上房产税也是涨房价的,一旦出台,房东将会集体涨价、涨租金,转移成本。

本来一套房卖100万就可以赚钱了,现在政府要收10万的税,好了,我们一起卖110万,你不买,大把人排队等着,这跟学位房一样的道理。

本来一套房一年房租3万元就够了,现在政府每年要收6000元持有税,好了,我们租金改为3.6万,集体涨价,哪里都涨,有钱就租,没钱住桥洞。

经济学上:成本是向弱势的一方转移的,这是不变的规律

难道真的以为房产税出台,房价大跌,然后全国皆大欢喜么?想太多了,过去十多年每一次调控高层都没想过要把房价打压下去,稳住它不涨都已经不容易了。

事实上高层比老百姓更担心房价大面积下跌,任何一个国家房价大面积下跌诱发的金融风暴任何一个政府都无力承担。任何一个国家的百姓都不会接受一个令他们失去家园的政府,这是执政的命脉。

古今中外,世界上任何一个快速工业化的国家都伴随着长期的通胀和急速城市化,房价上涨是必然的经济现象,无论英国、美国还是韩国、中国香港等都经历过这个阶段,楼市调控只是干扰了房价的短期波动,无法根本改变房价长期上涨的趋势。

另外,一个垄断的商品,一旦加税,只要人们还需要购买,那么价格一定是涨的。香烟为什么是暴利行业?因为烟草税是高额税种,只要烟鬼继续抽烟,加了重税他们一样会买,这个税负成本是往买家转移的。

房产投资我们要相信市场的力量,不然你是不可能赚大钱的,哪怕赚了也是因为运气,下一次运气不好的时候,可能会全部赔进去。

资本是逐利的,不是说社会哪里需要资金它就去哪里,而是哪里回报大,它就去哪里,并且无论它开始去哪里,去了中小企业主也好,去了哪里都好,最终都会去到房地产。

因为房产才是中国家庭财富的终极配置,无论中小企业主,还是炒股炒口罩的人,谁赚了钱,都会买房。那我们提前把房子买好,将来卖给他们就把钱赚了。

同样的道理,钱无论最初在谁手里,最终都会流入聪明人的口袋。

房价上涨是土地财政和经济发展的必然结果,是不可逆的。只要中国GDP还没回落到2%,城市化水平没达到70%,老龄化水平还不够高,房价都不会停下来。通胀不止,楼价无顶。



2005年高层就说收税已成定局,一直到2017年,人家升官了,做到了部长,这个税依然没出,但是,你的房子买了吗?如果你信了这个而没买房,估计眼睛都哭瞎了。(不怕房产税的人已经住豪宅了,你还在纠结什么时候收税?)

其实每次房价上涨之后,房产税都会准时出来吓人,其实它只是一种社会管理的舆论手段,这个税很多年前就说收了,至于什么时候收,真的没多少人在意。作为舆论手段,房价涨了,重申一下当然房产税有利于安慰刚需人群,恫吓炒房客,维护社会稳定,但是指望它降房价真的想多了。

以下是关于房产税的几个关键认知:

1、一旦征税,所有业主集体涨价。只要房子还有人买,税收成本都会往弱势的一方转移。房子继续涨,收税也买:房产不涨了,白送也不要,例如鹤岗,税收不是关键,关键是中国城市化,通货膨胀,经济持续高速发展是否结束了。这三样基础因素不变,中国优质城市的房价继续上涨二三十年没有问题。

2、你如果没有七八套房,没有资格担心房产税。哪怕收税也不怕,到最后总有人告诉你:我在深圳只有一套房,十足的刚需,但是我一套就是4000万。

3、现在担心房产税为时过早,先征求意见,草案,人大审议,多个城市试点,实行征税。现在连第一步都没做。

4、上海早就征收房地税了,房价该涨的还是涨。

5、即使以后可能征税,现在不买房,也是不明智的,难道你为了躲避一个漫漫无期的税收,就放弃房价从1万涨到10万的赚钱机会吗?

2003年房产税首次提出的时候,就有人因为担心而不买房,错过了多少发财的机会,现在坟头的草都一米高了。

这个情况就像中国房价以后可能会崩盘,但是不影响你之前十几年赚够一辈子的钱,你担心这个那个,不买才是最笨的。

6、房产税=智商税,一般穷人最信这个,富人从来不怕收税,无非就是赚了分一点给国家。

上市公司高管个人所得税要交几十万,为什么他们不放弃百万年薪呢?

做乞丐就不用交税给国家了

7、即使收房产税也没什么大不了。以上海为例,房产税一年才7000元,三年居住证还能退税,太少了,政府应该一年收几十万,这样才对得起刚需群体对收税降房价的期待。

8、这个世界,不交税的生意大部分都不值得做,因为没钱可赚。

摆地摊是不用交税,没有门槛,但是很难赚钱。

烟草,地产等等都是重税行业,很有前途。任何一个国家,某样商品一旦征税,这个国家就天然就会维护这个商品的市场,因为这是税源。

为什么政府不彻底打倒楼市?因为这是卖地的税源。

其实开发商是政府的征税代理人,政府需要税收预算来修建桥梁,地铁,图书馆,学校,医院等等,怎么办?

不可能叫大家凑份子钱去修路,建学校吧?

卖地,卖地就行了。

我本人非常赞成收税,毕竟纳税光荣嘛!最后,希望大家都能买到好房,家庭幸福!

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