在房地产这20年的发展中,上海每一个区域都有着自己的轮动周期
其中浦东新区一定是足够特殊的一个板块
上海每一个重要的发展阶段,都会有它的参与,而大家对这个板块的认知也一直在发生变化
当别的区域都在强调地段论的时候,浦东不参与这些环线竞争
因为它有着一套自成一格的定价体系
在楼市中,我们经常会认定一个概念,土地价值的量化差异是市场的结果,背后反应的是市场对这些板块未来发展前景的理解
但是从整个浦东新区的热门板块二手房价上能够看出,浦东房价的魔幻之处在于,它不仅仅脱离环线定价,也脱离区域之间的价格联动
即使是相邻的板块,也可以有比较大的价值差异
所以在浦东,其实没有什么所谓的“辐射效应”,也没有什么规律可言,也因此,这些板块的价值其实比我们想象中坚挺的多,没有泡沫感
而当我们重新看一遍浦东的房价逻辑,就能发现,这一现状的背后
其实是整个大浦东正引领着全市乃至全国高端产业的发展:脱离环线的一次产业迁移
01
浦东对于上海的意义
是通过产业来重塑上海地段论的
其实大部分购房者都知道产业对于浦东来说有多重要
浦东能从“乡下”发展成贡献万亿GDP,离不开那几个产业中心:陆家嘴、外高桥、张江
并且它们能够在多个发展节点中都能够站稳脚步,很重要的一点是
浦东的房价看起来没有规律,但浦东的产业却有着清晰的细分
在浦东早期的产业中心就能看到,发展金融、进出口、高科技智创都有明确的定位
并且它们与浦西市区形成了一个稳定的出勤中心环线,各个板块之间没有同质竞争,反而有了更好的融合
浦东就是按照这样一个逻辑来分布它的产业,才让这几个核心产业发展的足够稳定,于是这些产业高地也顺理成为了浦东的房价高地
就比如张江,过去近10年的房价涨幅令人惊叹
在张江高科技园区的产业定位明确后的十年中,大量的高精尖科技公司汇聚于此,让板块内拥有了无可复制的产业和具有强大购买力的人群
最终都体现在区域强大的房价抗跌力
数据来源:安居客、腾讯房产网
也正是有了这么一条实践后肉眼可见成功的发展路径,浦东接下来的几轮发展,都将重点放在如何合理分布产业上
换句话来说,产业一定会是浦东不同发展阶段里反复出现的关键词,但其实背后重要的不是浦东想打造多少个产业板块,而是它想把产业分布在哪
02
浦东下一个产业高地
其实早就给了预示
从浦东这几年规划的多个产业基地可以看出,大部分工业区都慢慢有了明确的定位:化工、空港、出口...
但基本都是小的园区组团,所以虽然数量上看起来很多,但实际上它们很大一部分都是在补充、分担几个主要产业区的生产外溢
但有一个区域比较特殊:临港主产业基地
它的特殊之处在于,它规划的地块够大,但是目前还没有一个清晰的产业定位
所以我们可以把它认定为,这是一块有意识的产业留白地,而且它的出现并不是偶然
在临港自贸区成立两年多的今天,大家能发现,浦东几个主要的产业区开始慢慢迁移了
最早的自贸区产业从外高桥转移至临港
陆家嘴的金融产业更是被多次复制,到了前滩,又到了临港
可以说浦东多年前的重要产业都在慢慢向下外溢,并且目前都有了很好的承接,在外溢的基础上,又聚集到了临港
并且临港自贸区在这两年给出的成绩单也足够让大家意识到,这些外溢现象其实都是成功的
9月28,2021年上海市外商投资企业百强榜单发布
在上榜的百强外商投资企业中,超过半数的企业都设立在浦东新区,共计有142家,而其中,120家注册在自贸片区内,占比84.51%。
这么一批百强企业相继入驻临港,不仅意味着今年浦东新区生产总值将同比得到很好的增长
侧面也意味着,浦东目前的营商环境其实是非常好的
在这样的区域发展趋势中,对浦东极为重要的金桥、张江的智创产业反而停留在一个战略留白状态
而能够承载这么大规模产业用地的留白地,在临港其实也有一块,并且恰好与上文「临港主产业基地」相吻合了
当然,这样的现象绝对不是巧合
上个月这块“用地空白”发声了
在这个公示中,有一句话值得关注,规划内容:
规划定位为临港新片区新兴产业功能区
这似乎在暗示着,浦东产业又一次外溢效应来了,属于书院的发展周期也开始了
03
为什么要重视书院
它的发展规模比我们想象中大很多
相比较临港目前在经历的人才抢房等现状,书院板块其实还未找到机会发声
但对于发展产业来说,这样的板块反而有最好的基础条件,毕竟一个“空白”地块意味着它的明确性很高,它不会有什么产业竞争,更重要的是,它失败的概率非常小
首先从位置上来说,书院板块位置本就不差,地处主城区的同时,与机场、市区的距离都是其余板块比较难竞争的
最关键的是,它位于各大产业区的中心位置
所以书院板块未来画面感其实可以想象:
年轻化+高收入+高学历+流动性
根据临港新片区“2035规划”,到2035年,新片区常住人口规模将达到250万左右,主要为高学历的精英人才,这一点在临港的人才证购房现象中也能看出来
如果觉得2035年太远,那就来看看4年后的临港人口规划:
到2025年,临港规划范围内实有人口规模将达到90万。
所以不管怎么看,整个临港主城区未来住房需求以及购买力都是足够的
更关键的是,我们一直在说书院是一个有意识的战略留白地
它从地块上对应了「空白」二字,在战略上,其实也早已提前做好了准备
在9月1日《书院产业区扩区规划》公示的两天后
9月3日,中芯国际接着发了一个公告
公告显示:中芯国际已于2021年9月2日和中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会签署合作框架协议
中芯国际是全球领先的集成电路晶圆代工企业之一,企业实力不用过多强调
而此次中芯国际为书院板块带来最大的诚意是:翻倍的产能规模
中芯国际目前拥有 7 座晶圆厂,分布于上海、北京、天津和深圳,产能合计约 20 万片/月
而上海临港工厂规划建设产能为10万片/月,直接扩大前7座合计产能的一半
规模之大显而易见,建成后的中芯临港工厂,将成为国内最大单体晶圆厂
对于书院来说,也将导入同规模的产业人才
更重要的是,张江、金桥的智创产业迁移空缺,如今是真正有了承载地
04
而在书院产业落地的同时
这个板块还有更多的意外
其实大家能预想到的是,不管是浦东几大重要产业的外溢、机场产业的辐射,还是中芯工厂规划落定
这些都意味着书院有足够的人口基数,它的起点并不低
但对于我们来说,书院更让人惊喜的地方在于,它现在的阶段并非只是停留在让利好相继落实的过程
我们意外的发现,即使现在书院还没有足够强势的发展声音,但这里的生活其实已经非常便捷
书院有明显的交通、产业的提前铺设
比如说浦东今年一大快速化重点规划项目—两港大道,就贯穿了整个书院板块
这一点也成为了板块发展产业的一个基础条件
80KM/小时的车速意味着,书院到浦东机场只要20分钟左右的车程
能够进一步促进新片区产城融合、产业联动和空间布局协调,也加强了板块与中心城、长三角的联系
不仅为即将入驻板块内的大规模产业公司做好了交通配套保障
也让书院板块有了很好的基础条件去承载金桥、机场产业扩张后外溢出来的一部分高净值的客群
这也是我们如今值得关注书院板块的一个很重要的原因
对于这部分置业客户来说,书院板块是一个非常合适的选择,这里不是简单的局限在“刚需”或者“改善”的边界差异中
而是位处临港主城区,坐享区域利好同时能兼顾出勤便捷的一个板块,更关键的是,当前选择书院,意味着将成为第一批接收书院核心利好的人
毕竟书院目前住宅市场还没完全打开,板块内也只出现了一个住宅项目
作为带动大家关注于此的封面作品,书院给大家的是央企出品:
中建·玖里书香
05
对于购房者来说
书院不会发展成一个空城
其实从上图能够看出,中建 玖里书香整个项目体量很大、产品类型包含高层、叠墅不同产品,意味着项目面向的客群其实很广
不仅能面向区域内的产业人才,作为书院第一个有品质保障的大体量社区而言,它更是区域内原住民置换的首个选择
这一点也是书院板块区别与别的同样有利好板块的一大优势,它不会发展成一个空城
从项目周边的基础配套也能看出来
项目一街之隔的B0404地块为九年一贯制学校项目
B0402地块为规划居民活动广场
B0403地块为规划商业
B0405地块为规划幼儿园、B0406地块为规划养老院,B0407地块为黄华港绿化带,B0401地块为丽正路绿化带
项目周边的大部分地块都不是留白状态,并且这些基础建设服务的对象都是长期居住于此的人
包括从出行上看,项目边上靠近两港大道,大家最关心的便捷因素已经有所满足
但同时,还在邻近的书院站地铁站边预留了生态绿地
种种配套打造都在传递着这个板块未来的生活氛围其实是不差的
出行,就业,生态等各个角度的考量都没有忽略,不只是为了吸引人进来,更希望大家能在此居住的舒适
总的来说,中建玖里书香作为一个央企出手、大体量的项目,大家不用担心它会失败,一定会交付
换句话来说,中建玖里书香不仅是书院的住宅市场的一次首发,2090套的可售体量也会为书院发展,带来第一批“生活底气”
也因此,它的优势可以不再是产品、品牌等看的见的东西,而是融入到一个新板块后的底蕴优势,紧跟区域发展计划,与区域共生长
当浦东抛弃区域概念之后,早先的滴水湖,到金融区,再到蓝湾,这些关键词每一个都是成功的
现在书院板块,也许就是浦东新区下一个新概念
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