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央行全面出手,高层密集发声!地产行业最难的时候真的过去啦!

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地产行业终于传来了好消息。

2021年10月15日,人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会。会上,中国人民银行就恒大债务风险化解问题、房地产金融政策、个人房贷等热点问题作出回应,当中释放出了不少积极的信号,

同一天,《求是》杂志发表了习近平主席的重要文章《扎实推动共同富裕》,文章中多处提及房地产,包括房地产税立法及改革。

除此以外,当天,中国房地产业协会召集10家房企在京座谈,住建部相关官员在会上听取了房企意见。有知情人士透露,各家房企主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑,包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

同一天时间内,不同部门的高层密集发声,说明高层已经关注到了并且高度重视当下房地产行业的动荡局势。这可能意味着,地产行业最难的时候已经过去了,焦虑的房企们,终于可以喘口气了!

明源君下面详细来帮大家解读一下。


房价回稳的城市

个人房贷也将恢复正常

四季度回款有望

10月15日,央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。


解读:今年以来,很多城市的购房者都反馈,房贷申请排队时间越来越长,而且银行对首付资金来源和资质审批更加严格,有个别银行甚至暂停了二手房贷。

显然,这都是金融主管部门有意约束的结果。目的还是为了抑制房价过快上涨。

不过,从邹澜司长的讲话可以得知,如果你所在城市的房价稳定下来,个人房贷或将恢复正常。

这对于房企可谓是重大利好。

因为三道红线管控下,房企现金流本来就很紧张,房贷约束导致很多地产项目卖掉了也很难回款,对房企现金流影响巨大。

一位房企的高管告诉经济观察网,今年下半年以来,大部分项目的回款率只有30%左右。这与个人房贷受阻有一定关系。

现在,邹司长发话了,这个问题估计很快会得到解决,今年最后一个季度的销售增长大有希望。


指导银行准确把握和执行政策

房企资金压力将有所缓解

邹澜还指出,近期,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

解读:三道红线可谓是对房企最有杀伤力的“调控政策”,今年这么多房企财务暴雷,其中一个原因就在于很多房企还了旧贷款,拿不到新贷款。

这次,邹司长明确指出,部分金融机构对房企“三线四档”融资管理规则存在误解,比如将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款。

从邹司长的表态来看,未来房企贷款应该不会再被卡得那么死了,尤其是一些合规的正常的贷款比如开发贷,都有希望拿到贷款,就连“红档”房企也有希望拿到贷款。

预计接下来房企的现金流压力会得到一定程度的缓解。


对于恒大问题

金融部门将配合做好项目复工支持

在发布会上,邹司长正面回应了恒大的财务难题。他表示,恒大集团资产总规模超过2万亿元,其中房地产开发项目约占60%,涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来,这家公司经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险。

恒大集团总负债中,金融负债不到三分之一。债权人也比较分散,单个金融机构风险敞口不大。总体上看,其风险对金融行业的外溢性可控。

恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

邹澜称,目前相关部门、地方政府正在按照市场化、法治化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。在此过程中,金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。

解读:这是主管部门首次正式回应恒大问题,强调这是个别现象,并正面肯定了房地产行业,房地产行业总体是健康的,大多数房企经营稳健。

不过从最后一句话来看,还是会给予恒大一定支持,尤其要确保项目正常开工、交房。

虽然这一表态对房地产行业起到很积极的作用,但明源君不得不提醒大家,这并不意味着房地产调控要放松,千万别抱有侥幸心理,正如之前旭辉集团总裁林峰所提醒的,不要期待政策,而要认认真真去杠杆,踏踏实实搞经营。

但房企也不需要灰心,房地产行业还是有一个很大的行业,只要踏实肯干,地产公司一定能够得到很好的发展。8月份,中海集团董事长颜建国就在业绩交流会上表示,对房地产市场中海未来充满信心,理由有以下几点:

第一,从城镇化率来看,中国2020年城镇化率达到64%,发达国家一般是70% 左右,最发达国家80% 多。中国至少还有十年左右的时间能够实现达到先进国家的城镇化率水平。城镇化率提高对房地产始终提供一个发展的空间。

第二,对未来几年中国经济发展充满信心,宏观经济的发展会为居民人均可支配收入奠定一个基础,经济发展得好,购房的需求也是会更加实实在在成立。

第三,从政策层面来看,调控政策短期可能对市场有一些影响,但这些政策有利于房地产行业长期平稳的发展。

第四,今年1-8月份全国房地产销售量创了历史最高纪录,增长速度相当惊人。如果从两年增长来看,销售额达到14.7% 的增长。从这个趋势来看,中国房地产市场16万亿高位上盘整期会持续相当长的时间。从市场实证的数据也证明中国房地产市场相当庞大,还是有一定成长性的。


海外美元债券密集违约将得到缓解?

会上,邹澜还针对房企海外美元债券密集违约进行了回应。

他表示,受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响,境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌,这是市场在违约事件出现后的自然反应,历史上也有很多案例。

目前,相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

我们也注意到,一些中资房地产企业已经开始回购境外债券,这体现了企业对自身发展前景的信心,预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

解读:据经观地产统计,过去一个月,有140只地产美元债的跌幅超过20%;受个别房企违约事件影响,10月4日-9日一周,就有44只地产美元债跌幅超过20%。

以前,信用债暴跌主要集中在有流动性风险的房企,但最近,不少没有发生违约的房企,也出现了美元债大跌的现象。说白了,其实还是投资者对当下房地产局势比较悲观,缺乏信心的一个正常表现。

有市场传闻称,监管层有意将2022年一季度的部分金融贷款额度挪到2021年四季度,以缓解房企紧绷的资金链。目前消息还没正式被证实,但从邹司长的表态来看,不排除有这个可能性。


房地产税这次真的要来了!

10月15日,《求是》杂志发表了习近平主席重要文章《扎实推动共同富裕》,文章也多次提及房地产。


其中引发热议的是这一条:

加强对高收入的规范和调节。在依法保护合法收入的同时,要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

解读:其实,关于房地产税立法和改革的新闻已经传了很久了,以前只是分析猜测,现在是被中央正式证实了。

目前房产税的试点城市就只有上海和重庆。华夏新供给经济学研究院院长贾康此前曾建议在深圳、海南要率先试点房产税。

对于房地产税开征的影响和税率,中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文接受中国新闻周刊采访时指出,从短期来看,房地产税开征会对房价有影响,且对炒房群体有重大影响。

从征税的范围和税率来讲,一开始会实行高端征收的轻税原则,普通老百姓肯定不用交税,而且,税率肯定在总价的1%以下,房价比较高的城市还可能对计税价格打折,打折比例还比较高,目的就是要稳步推行,逐步发展。


未来还会大力支持保障房和租赁市场

《扎实推动共同富裕》一文中再次强调,要完善住房供应和保障体系,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举,因城施策,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给,重点解决好新市民住房问题。

解读:完善住房供应和保障体系,房住不炒,租购并举,与过往的定调基本一致。而且也重新提及了房住不炒的定位,所以,目前来看,房地产调控明确不会转弯。

对于完善长租房政策,之前有房企解读,现在政策鼓励更多人先租房子住,不要买房,那是不是意味着购房需求又减少了?但实际上,不管是租房还是买房,市场需要的房子数量同样多。现在政府是要努力让那些没有住房的人,要到城里定居落户的农民工住进房子里。

房地产调控的动因和目标是住有所居,调动存量资源优化配置,让大部分人都能住上房子。


要增加居民住房等各类财产性收入

《扎实推动共同富裕》一文中还提到,要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。

解读:所谓财产性收入,就是被动收入,也就以前大家讲的“睡后收入”,不需要花时间和精力就能自动获得的收入。城乡居民住房的财产性收入包括两方面,一是住房升值带来的合理收入,另一个就是房租收入了。

这句话背后透露出的意思是,通过房产获得财产性收入是合理的,也是被允许的。国家不会刻意打压楼市,调控目的也不是让房价大幅下跌。当然,这也绝对不是鼓励大家投机炒房致富。

其实就跟之前的基调差不多,稳住房价稳住地价是调控的核心原则。

小结

从近期主管部门和高层的各种表态来看,对房地产行业传递了非常积极的信号,相信地产人看完也能感受到暖意。可见国家仍然非常重视房地产行业,只是不希望它大起大落,而是要回归理性,稳健发展。

最后3个月,地产人要打起精神好好干了!

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