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老本要吃完了!基建狂魔城,路在何方?

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最近,市场行情有些冷淡。没了上行期的燥热,倒是好时机跟大家坐下聊聊,平时写的少的中小城市。今天这一篇,写的是徐州。作为苏北的龙头城市,徐州今年的房价涨的比苏南还要猛,常常有粉丝朋友在留言中问我,徐州到底是怎么一回事,这次好好聊一聊:1、徐州城市潜力如何?2、徐州房价近年为何猛涨?3、徐州的恒涨逻辑还能用多久?徐州只是一个开始,如果这类文章形式大家喜欢,后续还会考虑写写其他中小城市,想看哪里可以在评论区留言、点赞,关注度高的我会先写。今天要聊的是近年房价猛涨的苏北大城——徐州!01徐州,古称彭城。江苏十三太保中最北边的一个,也是大家常常说的苏北。提到苏北,很多人想到的就是穷,但实际上,徐州真算不上穷。2020年徐州经济总量为7319亿,全国排名第27,如果剔除前30名中,省会、经济特区以及计划单列市,徐州能排在地级市前10,实力足够吊打诸多中西部省会城市。


3家世界500强,徐工、徐矿以及维维豆奶,我国重要的煤矿产地和电力产地,装备制造业全国第一、亚洲第三。单看这些数据,徐州的表现还算不错,但问题是徐州的产业结构过于传统!以煤矿和装备制造行业为主,这些行业多是国企,比如徐工、徐矿。高收入群体有,但较为固定,所以大多数徐州人体感工资就是3000元,自然也留不住年轻人。从数据上来看,也是如此。根据此前数据,徐州的户籍人口在1070万。而最新的7普数据显示,2020徐州常住人口却只有908万,徐州人口仍在流失。而过去10年,徐州人口流入也非常乏力,年均5万的增量,去掉人口自然增长几乎所剩无几。从人口上来看,徐州没有跳脱三四线城市的魔咒。但徐州也有个突出的优势,那就是人口基数大,有人口红利可吃。908万的常住人口算得上江苏的第三城,放在全国也是中上游的水平。并且,过去10年,徐州的小学生人数增速依旧可观,排在全省第二,可以判断青壮年人口增加得飞速。既然人口在流失,那徐州为何还能出现这样的数据?徐州靠的是什么?


唯一的解释就是,过去飞速的城镇化之中,徐州凭着内部的人口流动,就能有稳定的青壮年劳动力支撑。这是徐州发展,非常有利的一大基本面。而除了人口与经济,对于城市发展来说,更加重要的是政治定位。仔细翻看各类文件,徐州最重要的定位就是两大:综合性枢纽城市与淮海经济区中心城市。徐州位置特殊,自古水系交通就非常发达。因为贯通南北,又处于京杭大运河和古黄河的交叉口,过去是五省通衢。虽然比起武汉差一点,但这样的交通区位,对于城市的繁荣和发展非常重要。


到了今天,徐州依旧是重要的交通枢纽,位于江苏、安徽、河南、山东四省交界处,陇海铁路、京杭铁路两大干线在此交汇,外加东西走向的郑徐客专、徐连客专,徐州交通通达度排在全国第二,3小时直达京津冀和长三角城市群。但是这样的定位,只让徐州成为基建狂魔,对于城市发展的作用越来越微弱。因为随着城市竞争的火热化,没有扎实产业基础的城市,越是交通发达,被虹吸得就越迅速越彻底。而淮海经济区,也是个非常神奇的圈。2017年,国务院批复成立淮海经济区,徐州成为淮海经济区中心城市。


淮海经济特区,汇聚了山东、河南、安徽、江苏的穷兄弟,徐州似乎只是矮子里拔高子的唯一一个。这项政策与国家中心城市相比,明显弱了一层。并且,由于行政的区隔,徐州在圈内的认可度也并不高,并没有增大徐州人口吸引的腹地。当然这项政策并非一无是处,有政策还是偶尔透露出些不凡的气息。比如今年年初,徐州就一次性批复了4条地铁线,同样报批的无锡,最近才传来批复的消息。分析了这么多,如何对徐州的底子做个总结呢?抓住一个核心就够了,那就是在地级市里,徐州算是佼佼者,但,远还没到二线的程度。经济上比不过苏南三兄弟,政治上没有二线的政策关注度,平均工资在全国也是平平无奇。徐州就是标准的三线城市。而什么比得过二线呢?房价涨幅!022021年,徐州房价表现得异常突出。房价涨幅不仅将苏南拍在沙滩上,更是让武汉、郑州这两个比徐州更枢纽,更区域中心的城市,感到羞愧。无锡太湖新城房价也才刚过3w,徐州老城区的湖景房成交价已经到了3.2w。全江苏最差的升学率,也影响不了徐州学区房的大热。2020年4月仅仅1.9w的少华街学区房,今年最高峰卖到3万,涨幅高达57%。配套尚且还在落地的新城区,二手房已经被炒到2.3w了,限价之下,握着全款也抢不到房。徐州的楼市,究竟为何如此疯狂?连涨60个月,到底是为什么?我总结有三大原因:1、棚改催动,市场供需失衡。2、地价刺激,限价火热,市场氛围托得越来越高。3、地铁批复,似乎又是一波轮回。首先,徐州楼市上行的最大动因,还是棚改。徐州一直都是江苏省棚改的排头兵。2015年时,徐州还饱受着天量库存的苦,住宅房屋去化高达21个月。但到了2016年,徐州楼市便迎来逆转。当中最大的一个改变就是,2015年徐州开始鼓励货币化安置的道路,对选择货币补偿形式的家庭给与10%的补贴。自此,市场开始飞速的去库存之旅,徐州也加速着的棚改推进之旅。2017徐州棚改计划是19117户,269.4万平方米。到了2018年,徐州的棚改计划加大至2127万平方米,这已经是2017年商品房销售总面积的2倍,足见力度之大。2018年-2019年,徐州连续两年获得国家棚改激励政策。2020年,疫情的冲击之下,徐州仍未放慢棚改的脚步,棚改新开工6.5万套供应,棚改总量仍旧是全省第一。


汹涌的购买力杀入楼市,带来的是库存飞速消化,徐州楼市的供需早已失衡,去化周期常年保持在5个月以内,5月份甚至低至3.9个月。供需极度失衡之下,徐州楼市想不火,都不行。而市场越火,土拍就越旺。今年截至4月,徐州已经拍出15宗万元地块,6块地溢价率超100%,土拍越旺,市场的预期就越高。


二手房蹭蹭上涨,新房加强限价,利益的刺激之下,徐州的新房市场更加一房难求。全款+20万号头费,也抢不到房子,徐州楼市这是干柴烈火,越烧越热。而与此同时,恰恰徐州又迎来4条地铁批复。徐州楼市似乎还在过去中重复,地铁来了,又要大搞基建,又需要拆迁,悠悠购房者拿到钱,冲进本就供需不足的楼市。徐州的房价还得涨?何时才能止沸?03市场再热闹,也要回归理性。有一个重要的数据,此刻千万不要忽视,那就是人均住房面积。根据徐州十四五规划公布的数据来看,徐州的人均住房面积已经达到50.1平,这已经是全国前三的水平,真的不缺房子了。


此刻,徐州已经进入三四线最危险的状态,那就是房子已经足够多了,但是人口流入和人口红利却吃的差不多了。城镇率已经达到65.63%,接下来徐州楼市想要内部自我造血,速度会慢很多。而过去徐州所依赖的拆迁,形式也已经变了。2020年是棚改的收官之年,政府明确提出,停止大拆大建,政策激励棚改的时代已经结束。而徐州,在经过过去大规模的棚改之后,棚改覆盖率已经达到96%,未来5年,可以确定棚改力度会越来越弱。2021年还有17998套的激励,往后就是:2022年13557套、2023年9800套、2024年9800套、2025年9800套。没了的货币补偿,还有多少徐州人买得起这里的房子呢?没有足够人口增量,想要做大存量,是不可能的。徐州此刻迫切需要解决的还是产业问题。过去徐州因煤而盛,如今也因煤而衰。徐州想要真正成为淮海经济区的中心城市,得靠产业,而非房价。至于此刻要不要买徐州,两个建议:1、目前徐州市场已经开始回落,建议选择次新改善二手,价格在1.5-2w,我认为还是合理空间,保值增值没问题。2、投资请远离徐州,此刻的绚烂不过是击鼓传花,楼市底层逻辑还是人。留在徐州的人,该买的起的已经买了,不在徐州的人,这样的价格,在南京、苏州也买得起了。不要吃老本太嗨了,得记住徐州,就是一个三线城市,没有例外。千山万水总是情,给个“好看”行不行

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