刘全：谁会相信，房价永远上涨？

2021年第三季度以来，房地产调控政策不断升级，购房贷款和房企融资等金融政策持续收紧，房地产行业处于下行周期。刘全认为，房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”调控政策频繁出台，导致房地产市场出现明显降温。随着房地产开发端、销售端金融调控政策持续趋紧，房企高杠杆、高负债、高周转的发展模式已结束。房地产行业发展的核心问题仍是房地产泡沫、金融化严重。押注房价永远上涨，有可能会付出沉重代价。

10月13日，据央行发布的金融统计数据显示，2021年前三季度人民币贷款增加16.72万亿元，同比多增4624亿元。从分部门看，住户贷款增加6.35万亿元，其中，短期贷款增加1.63万亿元，中长期贷款增加4.72万亿元。刘全认为，虽然房地产调控政策和金融政策持续收紧，而房地产行业仍挤占了大量的信贷资金，已对金融系统平稳发展构成了较大冲击。央行货币政策委员会提出“两维护”之后，多地银行下调房贷利率，信贷政策出现边际放松，房企销售回款压力得到明显改善。

2021年以来，房企债务违约事件频出，已蔓延至行业头部房企。目前债务违约房企有，恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、泛海和新力控股等20余家百强房企。刘全认为，房企高杠杆、高负债的发展模式已持续多年，其债务风险一触即发。当前，房地产金融政策收紧，导致房企债务风险加速暴露，多家房企短期增持股票和回购债券，也有房企出售其物业资产以缓解债务压力。无论房企从项目股权出售，或者引入财务投资者、还是债务重组，如果金融政策继续收紧，房企债务违约风险有可能进一步扩大。这也是央行货币政策委员会提出“两维护”的关键所在。

8月初，岳阳市出台“限跌令”之后，株洲、江阴、菏泽、昆明、沈阳、唐山和张家口等20多个城市，陆续推出限制房价下跌，维护房地产市场秩序的措施。刘全认为，房地产行业是资金密集型产业，也是政策主导型产业，如果没有宽松金融政策加持，行业有可能会出现萎缩。当前，房地产调控政策和金融政策要保持适当的力度，避免调控政策过于极端，造成市场震荡加剧，影响金融系统平稳发展。房地产市场恢复和金融政策的改善，与房企销售密切相关，金融政策边际放松也只是时间的问题。第四季度，楼市怎么走？房价有下跌风险的城市，市场销售已经陷入低谷、房企濒临债务危机，地方就应该救楼市吗？谁会相信，房价永远上涨？

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作者：刘全

时间：2021年10月17日