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租赁市场近期降温明显,源于经济而非调控

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文|邓浩志

某专业机构发布的《中国城市住房租赁价格指数报告》显示,35城住房租赁价格超7成城市下跌。其中8月份中国城市租赁价格环比上涨0.14%,同比跌幅0.26%。


其后另一家房地产统计机构也公布了2021年9月租赁市场的数据。结果也显示国内多数城市房租普遍仍处于跌势当中。其中全国大中城市租金挂牌均价为35.83元/平方米/月,环比下跌0.07%,跌幅收窄0.15个百分点,同比上涨1.32%,涨幅收窄0.62个百分点。其中,一线城市平均租金为70.48元/平方米/月,环比下跌0.59%,同比上涨1.90%;二线城市平均租金为32.19元/平方米/月,环比上涨0.05%,同比上涨0.95%;三四线城市平均租金为24.16元/平方米/月,环比下跌0.21%,同比上涨0.36%。


简 评

1、全国城市住房租金水平总体平稳,中长期上涨幅度非常缓慢。

最近有几篇文章在互联网走红,说的是房租上涨速度过快,年轻人承受压力过大等等。而实际情况是,大城市住房价格的确在过去20年呈现较快上涨。但房租价格上涨速度一定相对小幅、稳定。在过去较长时间里,最近几年,国内大城市房租年上涨幅度约在2%左右,而更长时间里,房租上涨速度和当年通胀水平相当,并没有出现快速或超速上涨的情况。网红文章所说的租房压力大是指租金占工资水平百分百较高,而非近期租金出现了快速上涨。

2、近期大城市住房租金水平却普遍下跌。

受疫情影响,经济增速影响,近期租赁市场降温明显。北京、广州租金水平呈现回落趋势,租金环比分别下跌0.74%、1.95%。其中,广州租金下跌显著,除上述相关数据外,还有笔者的切身感受,最近三个月租赁市场似乎有加速降温的态势。许多租赁房源放盘后连续2、3个月都无法出租,甚至看房的人都很少。这和经济活动放缓,外来务工人口减少或有较大关系。而并非某些分析所说的“广州租赁市场受近期加强住房保障工作的影响,增加房源供应、税费减免等多方面措施将在一定程度上缓解住房紧张情形,导致租金水平下滑”。

3、深圳个案被断章取义进行炒作。

有网红文章提到腾讯对深圳员工的房补提升到4000,于是租赁市场闻风加价,其实都是完全没根据的猜测。关于住房补贴,腾讯可能是最多的,其次是一批互联网、电讯等高收入企业,然后还有更大一批没有补贴的企业。市场根本不可能只盯着头部企业房补制定租金价格,因为租赁市场不是只为一家企业服务的,租金价格必须是供求关系总体平衡的结果。租金太低,租赁住房会供不应求。租金太高,市场需求跟不上,会出现供大于求的情况。所以,深圳租金高是地少、房少,人多,普遍高收入造成的。并不是刻意拉抬的结果。而近期深圳租金水平,不但没有上涨,反而是下降了。

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