产业空间作为经济的重要载体，也是营商环境的重要因素。2020年5月，福田区就送出“百万空间”招商大礼包，吸引优秀企业的到来。寸土寸金的深圳市中心城区福田，要进一步释放城区经济社会发展的新动能，离不开城市更新和优质产业空间的释放。如何建设运营好福田宝贵的产业空间，对福田的经济发展起着至关重要的作用。10月16日，福田区政协六届一次会议举行，来自农工党界别的福田区政协委员杨丽艳认为，应当拆除重建和综合整治应统筹推进，通过连片改造、“综合整治+统租”等方式，既能改善城市环境又能助力产业发展。
福田区政协委员杨丽艳
未来计划新增2000万平米产业空间，但用地盘活难度仍存
近年来，福田区通过城市更新、综合整治等方式进一步释放土地新动能，提升环境。截至2021年1月，福田区通过城中村更新改造，规划新增产业空间约448.3万平方米、保障性住房约1.9万平方米、公共配套设施约14.45万平方米（含中小学4所、幼儿园11所、各级医疗设施约1.2万平方米等）。根据《深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035)》，立足产业自发集聚基础，结合产业发展空间需求，以营造产业生态与推动产城融合为导向，为福田区现代产业体系在空间尺度上构建“一核三带一轴”总体发展布局，发展八大产业组团，打造福田区产业发展新阵列。福田将探索利用市场化机制，加快推进河套深港科技创新合作区、香蜜湖片区、环中心公园活力圈、车公庙、八卦岭、华强北、金地-沙头等八大重点片区的城市更新项目，未来将梳理出11平方公里的用地、2000万平方米的优质产业空间。
虽然梳理出了颇多产业空间，但在实际建设运营过程中仍存在问题。福田区可建设用地开发程度达到95%以上，增量用地极度稀缺，潜力挖掘任重道远，增量产业用地盘活与二次开发的进展都有待提升，产业用地拓展面临较大挑战。
福田区近年来通过华富东、西区、华富北、南华村以及香蜜二村等旧住宅区改造项目，为福田拓展大量的保障住房空间，预计可增加人才住房和保障房约6500套。杨丽艳认为，如果不给予一定优化，或将给政府带来较大的财政资金压力。“一方面是社会办公空间的高空置，另一方面却是政府产业空间的缺乏，如何有效利用社会存量办公空间，为福田产业发展助力是值得思考的问题。”
统筹推进拆除与整治，借鉴“水围村模式”
为优化产业空间建设运营，杨丽艳认为，首先应当拆除重建和综合整治应统筹推进。全面梳理存量空间的二次开发潜力，采购第三方机构专业服务，充分做好单个项目开发可行性研究和连片改造的经济平衡方案。鼓励各街道、各股份公司可以采取“长期顾问”或“专家驻点”的方式采购第三方专业服务，为项目研判、工作推进等提供专业支持。
对于现状容积率过高，拆除重建难以实现经济平衡的重点片区，可以考虑借鉴“水围村模式”和“设计之都”模式，采取“综合整治+统租”的方式，以达到改善环境，服务产业发展的目的。
创新“产业整合，服务赋能，园区管家”服务模式，设立专门的产业运营服务公司对政府园区经营性资产进行专业化运营。集中政府园区经营性资产并进行专业化运营，可以更好地适应区委区政府的战略部署，搭建产业服务平台，打造福田区较为完整的产业生态，集聚发展新动能，激发产业新活力，打造竞争新优势，以达到“吸引企业、留住企业、助力企业”的目的。
探索产业空间融资模式，探索社会办公空间合作机制
探索产业空间融资新模式，减轻政府财政压力。通过在重点片区探索与拥有产业用地的物业权利人联合成立投资公司，采取政府和社会资本合作（PPP）模式。探索产业用房资产证券化，通过发行产业用房类REITs产品，有效激活产业用房建设筹集内生动力。推进产业用地采用“长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让、总部联合”拿地等方式。通过以上方式，减轻政府财政压力。
此外，还可利用社会闲置资源，尝试社会办公空间合作机制。杨丽艳建议，梳理现有产业空间情况，统筹规划布局，积极挖掘社会办公空间，探索政府产业用房与社会空置办公空间的合作机制，盘活闲置资源。对于具有一定空间规模，有意愿与政府合作的社会办公空间，可以由政府长期统租，给予合格企业一定入园补贴，即能消化社会空置办公资源，又能缩短政府产业空间投入时间周期。此外，还可逐步采取与社会办公空间物业置换的方式，推进政府产业用房资源集聚，形成园区效应，完善产业生态。
采写：南都记者 张馨怡
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