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大转折!2个消息空降,楼市要见底了!

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作者:公子不悔

当前楼市,前所未有的寒冷,这一点大概管理层也没有想到。

原本只是想让楼市冷却,削减房地产对经济的权重,但没成想,在信贷收紧的背景下,新房与二手房同时大跌,如今的房地产,已经逐渐要沦为经济的负累。


君不见,已经有越来越多的房企,债务违约,恒大、新力、华夏幸福、花样年、当代置业等等。最近半个月,多家房企的信用被降级。


三道红线加大了房企的融资难度,信贷收紧加大了房企的回款难度。当下的房企,四面楚歌,即便是头部房企,也在力求活下去。

这种情况下,房企不敢拿地,也没钱拿地,都在尽可能掌握更多的现金流,让自己活下去。

房企的惨淡,不仅影响自身,还会对行业和社会带来两个重要影响:

第一,影响了土地财政。

房企捉襟见肘,没钱拿地,造成了第二轮集中供地市,核心城市除了深圳外,几乎全部遭遇了大面积流拍,就连北京、上海、广州、杭州、沈阳这些中心城市,流拍率都超过了50%。

长春、福州、济南、天津、成都、重庆的流拍率,也均在30%以上。


这种大面积流拍,意味着地方政府的卖地收入大打折扣。

土地财政减少,对于很多城市来说,是非常严重的事情。要知道,除了深圳、北京、上海、天津等极少数城市的房地产依赖度不太高外,其余城市都依旧非常依赖土地财政。

很多城市的基础设施建设,地铁的运营,学校与医院的建设,都是依靠卖地来维持。

现在土地卖不出去,怎能不让地方政府掌舵人们着急。

第二,影响购房者的财产安全。

房企四面楚歌,债务违约名单越来越长,除了土地难卖出去外,项目烂尾的风险也越来越大。

所以,我们可以看到,广州、杭州等城市,都已经发布了警示公告,提醒购房者要注意防范风险,买房一定要将钱打入受监管账户。

同时,住建部今天还放出消息,要加强预售资金监管,目前文件正在起草中。这些都是为防范大规模烂尾而来。

以上就是楼市的现状,这些并不是管理层想要看到的。管理层要的是楼市稳定,而不是像现在这般危机四伏。

尽管不少城市正在自救,但自救属于事后补救,并不是最好的办法。

在这种背景下,央行昨天回应和中房协组织的一场座谈会,稳定了军心。对于目前肃杀的楼市来说,可谓是2个空谷足音。

第一,中房协约谈房企,了解房企的困难。

昨天,中国房地产业协会组织了一场企业座谈会,主要目的为听取当下房地产企业经营现状及建议。 出席的企业代表为保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉这10家头部公司的高管。

显然,这是为接下来解决房企当下的困难,而做准备。毕竟,房企大规模债务违约,对谁都没有好处。

第二,央行释放利好。

昨天,对于近期市场比较关注的诸多问题,央行在昨天召开的2021年第三季度金融统计数据发布会做出了一系列回应。比如对于恒大,对当前的房企债务违约情况,都做出了回应。

其中特别透露:

1、部分金融机构对于30家试点房企,三线四融资管理规则也存在一些误解,也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

2、此前少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

第一条,直接利好房企。意味着,接下来房企的融资难问题,将很大程度上缓解。

去年,管理层先是给开发商设立了三道红线,之后央行和银保监会又给各类银行划定了流向房地产的资金比例。

这种背景下,开发商遭遇了现金流危机,造成了多个房企不断债务违约。面对越来越多的房企违约,管理层终于松了一道口子。

当然,接下来信贷对房企放松,也是有节制的,主要是为化解风险。

第二条,则是直接利好购房者,间接利好房企。

信贷收紧,是造成中心城市二手房和新房成交量全面下跌的最主要原因。想想看,当下很多城市购房,向银行申请贷款,基本都是半年起步,有的银行甚至直接对二手房停贷。

买房没有银行支持,即便有购房之心,也没有购房之力。除非全款,否则就得乖乖排队等着。

现在提出,房价上涨得到抑制的城市,要回归正常。意味着,贷款放款速度将回归正常,意味着新房和二手房的成交量会回暖。

购房者又可以获得银行支持。成交量上去了,房企的回款现金流增加,债务风险降低,又有钱可以拿地了,烂尾概率也降低了。

同时,还意味着,中心城市的楼市政策底和市场底都到来了。这和本号之前的判断基本一致,也就是说接下来:

1、人口流入强劲、经济活跃的多数中心城市,在这2个好消息之下,会逐渐筑底,然后进入横盘或者漫长的爬坡阶段。

2、此前单纯依靠棚改拉起房价,本身人口流失,经济与产业薄弱的多数三四线城市,房价仍将继续回调。

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