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郑州二轮土拍限马甲严查购地资金来源!北龙湖限价回到3字头!

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10月16日凌晨,郑州二轮集中供地终于姗姗来迟。郑州公共资源交易中心发布两则公告,共计出让土地15宗,挂牌截止时间为11月19日。

其中,郑国土资交易告字〔2021〕23号:郑政出〔2021〕53、54、55、56、57、58、59、60、61、62、63、64、65号(网)地块,郑国土资交易告字〔2021〕24号:出让郑东新区龙湖区域郑政东出〔2021〕15号(网)、郑政东出〔2021〕18号(网)地块。

其中仅有三宗为公开地,其余以城改和旧改用地为主。

本次国有建设用地使用权网上挂牌公告时间为:2021年10月16日至2021年11月4日,本次国有建设用地使用权网上挂牌时间为:2021年11月5日至2021年11月19日。缴纳竞买保证金截止时间为2021年11月17日17时。

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郑州二轮土拍规则调整严查资金来源

此次挂牌出让的土地中,郑政出(2021)53、55、56、57、58、59、62、63号(网)地块为城中村改造地块。郑政出(2021)54、60、61号(网)为旧城改造地块。郑政东出〔2021〕18号(网)地块为产业用地。仅郑政出(2021)64、65号(网)地块、郑政东出〔2021〕15号(网)三宗地为政府储备公开用地。

此次土拍收紧了竞拍要求:

“五个不得”

参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等

1、购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金,

2、购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,

3、购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,

4、购地资金不得使用参与竞买企业控股的非房地产企业融资等

禁马甲

中华人民共和国境内外具有房地产开发资质的企业可申请参加本次网上挂牌活动,申请人可以单独申请,也可以联合申请。同一企业及控股公司,不得参加同一宗地的竞买。

保证金

所有宗地竞买保证金比例均按50%收取;

后置审核

出让人将委托会计师事务所对竞得人提供的审计报告及相关资料开展审查,同时审查是否存在同一企业及控股公司参与同一宗地竞买的违规行为。经审查不符合要求的,该竞得结果无效,出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金,竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加我市土地出让活动。

特别注意的是,北龙湖地块郑政东出〔2021〕18号(网)为产业用地,产业实施方案以郑东新区管理委员会出具的《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地产业的实施方案》(郑东产业用地文〔2021〕7号)为准,摘牌单位竞得该宗地后,四日内和郑东新区管委会签订《投资建设合同》《产业发展承诺书》,并由郑东新区管委会出具产业准入审核意见,作为成交确认书的审核要件,如未签订,按违约处理。

具体土地信息如下:




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出让宗数减少为哪般?

在郑州首轮土拍之后,二轮土拍的消息就已经不胫而走。据悉,郑州相关部门曾组织会议,梳理二轮土拍的地块情况,据流传的消息,郑州二轮土拍在规模上要超过首轮,出让土地多达59宗,面积达5200余亩。10月16日,郑州公共资源交易中心挂牌公告仅公布15宗地块,约为传闻的25%。此次出让土地宗数较6.3首轮土拍下降了69%。

从59宗到15宗,这之间经历了什么?

其中最重要的一个原因就是,第二轮集中供地却多地出现“哑火”。10月11日,杭州宣布提前终止17宗地块的挂牌出让活动。同日,北京推出的43宗地块仅17宗地块有房企报名。

10月8日,上海土地市场网挂出《关于终止松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号等地块出让活动的通知》7宗涉宅用地出让活动。

长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等二轮土拍前出现暂停出让,截至10月11日,15个城市已完成第二轮集中供地,挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量达206宗,流拍及中止交易率达到29.4%。

土拍大规模流拍,势必会影响以土地为核心资产的价值,甚至会传导到二级市场。

加上郑州受到洪灾和疫情的双重打击,市场预期并不乐观,新房市场量价齐跌,房企的拿地欲望和资金储备不足。

此外,根据郑州公共资源交易中心发布的消息,郑州市三季度存量住宅用地4306.56公顷(约64598.4 亩),未动工土地面积总计1267.70公顷,占比26%,已动工未竣工土地面积3038.86公顷,占比63%,未来新房供应量规模较大。

为了避免土地大规模流拍,保证土地核心资产价值,减少供应量也在所难免了。

3

严查资金来源联合拿地或成主流

郑州二轮土拍发布“五个不得”,严查企业购地资金来源,此外,还设置了后置审核,经审查不符合要求的,该竞得结果无效,出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金,竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加我市土地出让活动。

二轮土拍以来,多城收紧土拍政策,其中严查购地资金来源,成为“大杀器”。

房企的购地资金一直是监管重点,在“三道红线”等融资新规压制下,房企融资已经是难上加难。在第一轮土拍之后,有头部房企因购地资金问题被相关部门约谈,这次的政策调整正是对此前土拍的打补丁。

监管部门已明确禁止银行、信托、资管甚至私募类资金向房企提供土地款类融资,此次政策收紧涵盖了各类金融机构以及自然人、法人、非法人组织借款,指向了小贷、担保、国企、外资、实业等类型的公司。

为了获取充裕的资金,房企联合拿地的现象或会增多。

4

北龙湖限价重回3字头

我们知道,6月份的首轮土拍,北龙湖10号地、11号地的毛坯和精装限价分别为:毛坯限价37300元/㎡,装修5600元/㎡,毛坯+精装限价42900元/㎡。

而本次土拍中,北龙湖地块毛坯限价31300元/㎡,装修4700元/㎡,北龙湖限价重回36000元/㎡,相比首轮土拍最高限价下降6900元/㎡。



由此看来,郑州这场姗姗来迟的二轮土拍大戏价格热度回调,再加上禁马甲禁金融融资借款,房地产市场稳的基调拿捏的妥妥的,期待已久的郑州二轮土拍市场基本无波澜再现。

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