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从2.5万下跌到0.7万,睡城房价下跌近70%,投资客:当年太冲动了

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回顾过去20年楼市的发展,房地产行业经历了繁荣发展的时期。2000年左右的时候,全国的平均房价还不足2000元,当时北京的房价也就3000元左右;而20年后的今天,全国的平均房价也已经突破了万元大关,相比20年前上涨了4倍左右。


在很多人的印象中,过去20年房价一直处于只涨不跌的状态,早买房的人自然通过房子升值实现了财富增值,那些专业的投资者更是通过投资房产实现了财富自由;而那些没有买房的人,当初房价很低的时候没有买房,没有赶上房地产行业的造富时代,如今房价处于高位,反而要高位接盘。

不过房地产行业不可能一直兴旺发展下去,房价也不可能一直上涨下去。从楼市本身来说,随着房地产行业的发展,楼市的兴旺发展一直在透支房地产行业的购房需求,最近几年,随着人均住房面积以及住房拥有率越来越高,现在楼市的住房需求正在逐渐减弱;从调控层面来说,最近几年楼市调控力度在不断在加大,在楼市调控逐渐收紧的背景下,房地产行业也已经逐渐稳定下来,朝着健康的方向发展。

分析房价走势的话,目前全国的整体房价依然呈现上涨趋势,虽然房价涨幅相比过去有所收窄,但是整体房价上涨的趋势并没有改变。如果从局部楼市来分析的话,目前房价分化是楼市发展的主题,如今的楼市已经进入分化的时代。虽然过去几年在很多人的印象中房价一直在上涨,但事实上大部分城市的房价已经开始出现回调。比较典型的城市就是天津,天津的房价已经经历了好几年的回调,如今天津的房价也就相当于5年前的水平。除了天津之外,郑州、青岛、石家庄等城市的房价也都在过去几年发生了回调,房价也都跌回了几年前。


因此虽然现在全国整体房价呈现上涨趋势,但是整体房价上涨并不意味着全国所有的城市房价都会上涨,最近几年已经陆续有城市出现房价回调。如果从城市的角度来分析,发生房价回调的城市主要有以下几类:

首先是经济发展相对滞缓的城市,这类城市没有经济发展的支撑,房价自然没有太大的上升空间;然后是人口持续流出的城市,人口对于房地产行业的发展至关重要,如果未来没有人口支撑,房价也会发生回调;最后就是在炒房客的推动下,房价出现虚高的城市。

除了上文中我们提到天津、郑州、青岛等这样的核心城市之外,还有一个区域的房价出现了大幅回调,就是环绕北京的几个城市。

如果从正常的思维来分析,环京的城市背靠着北京这样的大都市,有着天然的地理位置优势,按理说房价应该有比较大的发展潜力,为什么会出现环京区域房价大幅回调的现象呢?在笔者看来,环京区域房价下跌是必然的事情,主要有以下几个原因:

第一:大量炒房客涌向环京城市,使得环京城市的房价太过虚高,如今房价回调是必然的趋势。

诚然靠近北京是环京城市最大的优势,当然这一优势也成为了投资客的炒作依据,过去几年炒房客和开发商以靠近北京为噱头,不断炒高环京城市的房价,使得环京城市的房价处于比较虚高的水平,偏离了正常的水平。记得在2017年的时候,燕郊的房价上涨到3.5万左右,笔者一个朋友在燕郊投资房产,当时他是2万左右买入的,房价到3.5万他依然不肯卖,因为他坚信房价会上涨到5万左右。

当然房价不会如炒房客所愿一直上涨下去,随着环京一带楼市调控逐渐收紧,燕郊的房价不仅没有上涨到5万,反而从高点3.5万下跌到1.8万左右,几乎发生了“腰斩”。


第二:环京城市并没有获得很好的发展,这也是很多环京城市被称为“睡城”的原因。

环京很多城市所谓的发展,其实都是房地产行业的发展,因为拥有靠近北京的优势,因此开发商和炒房客非常看好这里的发展潜力,当然一些在北京买不起房子的工作者,也会考虑在环京城市买房。事实上除了房地产行业发展之外,环京城市并没有其他产业的发展,甚至城市中的基础配套设施都不完善,也没有太多的休闲娱乐设施,大多数人只是晚上在这里睡觉,白天就要去北京工作。

基于这样的原因,很多环京城市都被称为“睡城”,这样的城市没有发展出自己的产业,经济发展自然比较落后,难以支撑当地的高房价,房价回调是必然的发展趋势。

很多人都知道燕郊的房价出现了“腰斩”,其实在环京的城市中,燕郊的房价回调根本就不算什么,被称为环京第二“睡城”的香河,房价发生了大幅的回调。香河本来是距离北京六七十公里的一个小城市,如果开车的话,大约一个半小时的车程,如果不是因为距离北京比较近的话,香河就是一个非常普通的城市,但是因为属于环京城市,在过去几年,大量的炒房客涌入香河炒房,使得香河的房价发生了翻天覆地的变化,几年的时间内,香河从原来几千的房价,最高的时候上涨到2.5万,比我们国家很多新一线城市的房价还要高。

不过随着国家对环京一带实施调控政策,环京城市的房价都发生了很大的回调,香河的房价从最高点2.5万直接下降到7千左右,房价下跌了将近70%,房价可以称得上是“腰斩”。笔者有一位在环京炒房的投资客,在经历了环京房价大幅回调之后发生感慨:当年投资房产确实太冲动了,只想着房价会上涨,没有考虑到房价会出现回调。


其实环京城市的房价回调只是一个代表,全国还有不少城市和环京城市一样,由于大量炒房客涌入,导致当地的房价处于虚高的状态。随着房地产行业逐渐平稳下来,当初那些房价虚高的城市,房价也会像环京城市一样出现回调。当然还有一些经济发展滞缓的城市或者人口流出的城市,未来房价也会发生一定程度的回调。

因此在如今的楼市环境下,不管是投资客还是刚需,都不可以盲目买房,尤其是投资客,如果冲动投资的话,后果不堪设想,当然刚需在买房的时候,也要尽可能避开房价可能会出现回调的城市的房子,毕竟房子是家庭资产重要的组成部分。

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