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青岛未来哪个板块房产升值潜力最大?苏州中南大降价给我们的启示

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要解答这个问题,我们就要先看两个案例!

案例1,2011年,李沧的万科生态城和绿城房价都是毛坯7000,而城阳的龙湖滟澜海岸也是卖到6500。如今呢?李沧万科生态城和绿城二手房均价已经2W好几,甚至接近3W了,但龙湖滟澜海岸却被按在1.4W线上摩擦。十年前起步相差不大,但是十年后房价却差了一倍,什么原因?当然市北新都心的例子更加明显,从1W出头,到现在3W,甚至接近4W,也不过短短6年时间,涨幅更大,增速更快。

当然如果你说这几个例子都是青岛的,不具有普遍性,我们再举一个现在正在发生的,甚至非常轰动的。

苏州浒墅关中南房价最近暴跌,市场最热的时候,拿地楼面价1.6W,开始卖的时候是2.6W带装修,但是今年十一期间,直接精装1.7W往外卖,开发商是彻彻底底的赔钱,前期买房的业主,一平米就损失接近1个W,一套100平的房子,明面上的损失就是100W。而1.7W带装修的价,基本也把浒墅关的房价带回到2016年初,甚至比2016年还要便宜。换句话说,近五年之内所有买了这个片区房子的人,全都赔钱了。而苏州浒墅关和科技城2015年初的时候房价都是8000-10000。但是如今,浒墅关房价让中南直接拉回到1.7W,而科技城已经卖到2.5-3.5W。这两个板块都是苏州的郊区,而且苏州经济也很强悍,为什么浒墅关房价会跌的如此凶猛,而科技城却很坚挺。就是因为这两个区域的圈层不同,苏州浒墅关属于城乡结合部,在那住的的人大都是本地土著,以及外来底层打工人员,这个圈层就决定了这个片区的房产不会实现太大的增值,因为人群层次不够。一个由本地土著和外地打工者聚集起来的区域,就决定了这个片区不论是居住环境还是消费能力都不会太高。外地打工的能挣几个钱,房价虚高,自然就跌了下来。而科技城不同,买房的大都是白领大学生居多,层次要高一些,自然房子也更保值。

因此,我们言归正传,青岛未来各板块房地产的升值潜力也是由购房者的圈层决定的。而所谓的富人区能不能成立,关键就在于这个区域的生活环境以及配套能不能被富人认可。最简单的道理,收入越高的人,会对居住环境,周边配套,医院,商场,学校有个综合的判断。所以青岛的房价,才会表现出很强的阶梯性,以及强者恒强,弱者恒弱的格局。当然小区自身的档次,物业服务也很重要。


青岛房价梯度很明显

所以青岛的房价也就有了很强的,很难逆转的阶梯性。海信君澜,银丰玖玺城,崂山壹号院,佳源华府,金茂府,不同区域房价差异很明显。

城阳和西海岸也在成长,也在发展,区域的提升是必然的,但是想把市区取而代之却很难。因为现在城镇化已经比较高了,圈层一旦形成,想再打破就非常难了。另一方面就是人口和供给。就拿西海岸来说,现在不能叫百盘大战,应该是200个大盘相互之间的拼杀。所以才会有星光岛1.1,绿城0.9,龙玺不看海的房子给降到1.2。或许能看海已经是西海岸一些高价房源的最后遮羞布了。而这块遮羞布离撕开也不远了。并且和达等开发商还有新地准备上市。如此大的供给之下,西海岸的开发商也都明白,西海岸目前的发展状态,最终能依靠的主要还是刚需,而刚需最在乎的当然还是价格。

人群层次最高的当然是市区,7普人口调查,结果就已经很明显了。这一点是毋庸置疑的,看看每10万人当中。大专以上学历占比就行了。过去二十年,这种局面可能会有大的变化,因为那时候城镇化才刚刚开始,还有变数。但是现在不同了,城镇化相对比较高了,每年青岛流入的人口也是有限的。想再打造一个崂山区已经非常难了。


各学历层次人口占比

崂山区的房子都知道好,关键普通人买不起怎么办?

换句话说,普通刚需和改善应该买哪里,未来保值增值更好一些。那就要同时考虑稀缺性,配套,以及发展潜力。

从居住人群层次来看,青岛未来最有潜力的还是城阳主城区,毕竟共有产权刺激下,城阳主城区新房房价上涨的同时,也抬高了城阳主城区购房的门槛,基本主城区购房的以共有产权四类以上人才居多,而5-7类绝大多数选择的是上马和棘洪滩,毕竟那边房价本身也不高。城阳商业,学校,医院,地铁等交通配套越来越完善,再加上亚洲杯,提升了影响和知名度。因此不论硬件还是软件,城阳将来的潜力是非常大的。

当然有人也会反问,过去十年,像中冶,青啤这些小区的增值并不高,而中冶和青啤位置还紧靠正阳路家佳源商圈。这些小区的房子位置虽然不错,但是毕竟太陈旧,户型太老,人车还不分流,自然后续升值难度要大一些。

买城阳的房子,想保值增值,就要抓住几个关键点。第一,仅限城阳主城区。第二,物业好的品质开发商。第三,选人车分流的高档小区。第四,一定要选择改善大户型。

未来你的房子,只有真正能实现改善,经得起考验的好房子,才有人愿意接盘。

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