北京楼市逆转，小白还在观望，内行人已提前入场

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，北京买房如何快速入门？有没有什么注意事项呢？

回答：在北京买房，需要知道的十件事

1.选筹最重要，6成房子跑输大盘，专业选手赚取了更多利润。

2.学区&新房溢价最严重，投资选筹范围仅剩朝阳和部分区域。

3.购房资格不是一定就有，工作居住证提前12个月。

4.贷款不是想贷就能贷，DIY流水银行不认，重新准备又要6个月。

5.不要问什么贷款好，要问你的资质可以做什么贷款。

6.什么都想要，就什么都买不到；如果投资是首要目标，那么地段学区房龄朝向都靠边站。

7.上车盘什么时候买？最好的时间是现在。

8.砍价不重要，选筹才重要，90%好房靠抢，10%的好房才靠抢。

9.首房首贷不重要，95%的笋盘需要全款再抵押。

10.不要等着下跌，抄底往往是另一种追涨杀跌，你看到的房子跌了，可能是你看的贵了。

提问：房姐您好，首问，本人在五道口附近上班，未婚，最近想入手一套房，首套首货，是刚需，提问1.现在出手是否合适，（卖武汉的房子置换），首付500左右，2买新房还是二手，3现在是否考虑学区。4推荐几个楼盘

回答：1. 时机没问题，现阶段入手北京非常合适。 2. 500首付建议看二手，买海淀板块尽量兼顾学区， 看看车道沟南里，可以买到70来平带南向3居，小区环境在老公房里面不错，对口海实北洼路也算可以；或者万泉庄小区买个三居，小学万泉，海淀学区，这个在学区里面算不错了；或者翠微片区，柳林馆之类买个三居，翠微小学不错。如果想住得好点，可以考虑一下玉海园，里面回迁多，但也有不错的楼，可以买个100来平三居

提问：老师您好，很喜欢金隅凤麟洲，觉得小区看起来很舒服，这个小区适合保值+自住吗？另外交通如何，离未来地铁3号线方便吗？如果选择，金隅凤麟洲、国美第一城、青年汇家园、珠江罗马嘉园您推荐哪个？谢谢！

回答：金隅凤麟洲 因为低密度 矮板楼 所以适合居住，唯一短板就是交通不便利，3号线开通后会有改善 ，由于品质溢价的原因，涨幅略跑输大盘。 国美第一城 次新盘 价格偏低，但物业管理不好，居住体验一般。 珠江罗马嘉园的优质房源主要在大户型1000万左右 适合投资自住，小户型性价比不高 青年汇家园小户型为主，适合总价800内。 看重居住体验就选金隅凤麟洲。保值的话其它几个盘看你的子弹情况选筹，没有明显差距

提问：房姐您好，sfsd目前在中关村上班，想兼顾望京，cbd，首付200左右，总价想在500以内，首套先不考虑学区以自住和投资为主，目前看了安华西里，预计去看小关北里，房姐可以帮忙分析一下这两个盘，再给推荐一下其他盘吗？谢谢！

回答：这个价位基本都是跟随大盘。 安华西里里面的交通部部长楼，带地下车库，不过出房比较少，有合适的标的，可以优先考虑。小关北里小区环境稍差，地理位置也一般，可以作为备选 还可以看看华严北里、安慧北里、慧忠里、安贞里、安贞北里。

提问：房姐老师，你觉得南京和合肥未来哪个发展更好，更适合买房？谢谢

回答：3年前 南京公认比合肥更强 2020年，你要说合肥可以正面对抗南京，大家也不会觉得太多不同意见。 合肥有高薪产业，腹地人口更多，环境开放吸引人口。 南京依靠传统企业，城市结构还没有转型，未来的战斗力反而不如合肥。 合肥刚涨一轮，南京刚开始启动，这是南京目前最大的优点。 南京适合深耕本地客玩法。

提问：房姐你好，为了资产保值准备买总价650-700的房子，在看苹果社区北区100平米以上的大两居，60+平米的复式，和海淀花园公寓80平米左右的小两居，苹果社区房屋状况好，但交通没有花园公寓便利，花园公寓房子质量一般但环境差一些，请问应该怎么选择？近期没有自住需求，希望租金回报好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租，流动性好不愁租

回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，投资不建议碰。 花园公寓只有两栋楼，里面很多办公的，比较吵，投资也不是好的标的。 建议看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美第一城

提问：新人首问：我和我老公年龄42左右。年收入到手100+，均无房无贷，北京集体户口。一个在上地上班，一个在学院桥上班。孩子已在上地实验树村分校上小学。近期准备买首套房。离孩子学校不能太远。子弹1000。买自住3居房。看了农大南路，马连洼，西北旺，大户型均价也都8万+，北五环外这个均价有点担心会不保值。不知道房姐有什么建议。老公是公司高管，我们还是希望小区环境好一点，低密度板楼。清河又觉得板块人群差一些。海淀这个区域怎么买房，望指点迷津。也考虑过朝阳，毕竟孩子刚上小学，12年教育还是得在海淀完成。朝阳太远了，住在那边，上班上学都不方便。

回答：你好，如果不考虑学区，可以关注以下楼盘： 马连洼：西山华府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河：橡树湾 世华龙樾

提问：一层带小院子的房子要比二层贵多少？ 喜欢院子，但是感觉带院子的要贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

回答：拆分为：一层的面积+院子的面积，单独计算。 一层是否折价，合理价格多少 花园是否赠送，还是计算房本面积，是高层还是洋房，花园面积多大，形状是否合理，应该值多少钱? 两者相加，是一层带院子的合理价格。 同理，二层正常计算二层的价格。 任何房产的情况对比，核心都是基于拆骨法来计算。

提问：美丽的房姐，您好！新人首问： 1. 拟购北京二套，第一套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w，总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学，可以去西苑小学，离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平，有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵，单价9.5万起，而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢？比如中信所。还是去海淀别的片区选？如果在西苑小学上学，有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区，可有推荐？谢谢！

回答：在西苑附近可选择并不多，可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区，自住起来会好点，但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片

提问：房姐，您好！新人首问，有购房资格，sfsd，首付100万左右，自住加投资，区域不限，等5年后考虑再换，请问房姐有推荐吗？是年底上车还是明年再上车呢？感谢

回答：你好，年底很多抛售的，加上年底买房人最少，所以竞争者少。年初买房人太多，而且涨幅都集中在3-6月。 丰台：中海御鑫阁、三环新城，朝阳：梵谷水郡、炫特嘉园都可以关注

提问：基本情况：男方有一朝阳区尚东阁四十多平房，购于2017年，房价降了不少，有贷款，中介说卖掉能到手90万。现在将结婚，想在婚前用女方首套首贷资格换一大点房子。目前两人均在亦庄工作，计划选在亦庄（或通州）。 方案一：在亦庄摇号购买共有产权房，首付需要九十多万，目前手头有六十万，尚需借30万。该方案前提需摇到房子，共有产权房大概一年多能拿到房本。保留原朝阳区的房子。因户口放置需要所以不能先卖掉原朝阳区的房子。 该方案一人付首付和还房贷压力大。共产房后续不确定有没有其他影响。目前共有产权房位置居住上班等方便。 方案二：卖掉原朝阳区房子，在亦庄（或通州）购买二手房。计划购买均价3.5-4万，首付一百多万的房子。购买二手房的话需考虑自住上班方便，后续几年孩子上学方便。希望周边有学校，生活方便。不要太旧 公司周边小区有：泰河园，鹿海园、南海家园等，网上看在售房较少，回迁房多。附近新房价格高，买不起……亦庄人大附近周边据说不错，不是很了解，附近有合适小区推荐吗。稍远点看到过“米拉”小镇，上班不是很方便，具体不是很了解。米拉小镇 小区在售房很多，这是为什么？ 能说明该小区有什么缺点吗？ 马驹桥怎么样？ 请问：朝阳尚东阁房子还能涨上来吗？现在卖是否合适？亦庄的话哪些小区合适？通州也可以考虑。或者房姐有别的更好方案?小白诚心求教，请房姐指点，多谢！！！

回答：1. 共有产权房是坑， 共有产权房 不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大。 2. 考虑居住质量可以看看亦庄北岸的正规一居室，品质还可以。你们的预算考虑亦庄人大附的学区可以看下 梅园小区、听涛雅苑 ，当然居住品质肯定会下降 3. 米拉因为总价低属于上车盘， 市场也比较活跃，小区有两栋楼是70年住宅，其余是商业，住宅有60平米的一居室，70到90平米两居室。就是位置偏了一点离但有地铁 ，其它没有什么硬伤 作为上车盘可以选择 4. 尚东阁价格已经跌到底了 没有下跌空间了 ，不过最近三年跌幅有点狠，管庄商圈已经快恢复到三年前的水平，尚东阁整体跌幅任然达到20%，主要原因是之前的次新溢价过高，上车盘的品质是不值钱的，所以贬值速度很快。

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