租赁的房屋不能办营业执照，这个损失为什么是承租人承担？

李四公司和张三公司于2019年1月签订租赁合同，约定张三公司把上海市徐汇区的某块场地出租给李四公司，用于经营汽车维修等服务。双方约定，“张三公司应配合李四公司办理经营资质及营业执照所需有关涉及张三公司的文件资料”，“如果张三公司提供的权属文件无效，导致合同无法履行的，应该赔偿李四公司损失”。

之后，李四公司对场地进行了大规模的改建装修，花费约500万元。但之后该场地营业执照未能办出，2020年5月李四公司发通知给张三公司说，“你公司租给我公司的土地规划用途为住宅，提供的权属文件无效”，李四公司决定解除合同并起诉要求张三公司赔偿500万元。但最终，法院判决，李四公司只获得了40万赔偿。这是为什么呢？

法院调查发现，相关场地的土地使用证上记载用途是仓储用地，房屋用途是住宅。李四公司承认，在2019年4月开始办理营业执照手续，6月已经得到最终答复场地无法办理营业执照。但李四公司仍然继续施工。李四公司还称张三公司承诺可以办出营业执照，但张三公司否认有过承诺。

法院认为：李四公司作为商事主体，在签约前应当审慎审查场地和房屋，李四公司称在签约前不知道房屋性质，不符合常理。而且，李四公司也没有提供证据证明申请办理过营业执照。李四公司在没有办理营业执照手续的情况下，就对场地进行改建，李四公司应当对自己的损失承担主要责任。尤其是在得知不能办出营业执照后仍继续改建工程约300万元，这部分的损失应由李四公司自身承担。而张三公司把住宅房屋出租，也存在过错，应承担次要责任。法院最终判决，张三公司赔偿李四公司50万元。

律师意见：上海七方律师事务所高级合伙人李伟锋律师认为，租赁房屋作为商用，能否办理营业执照是一个重要事项。但并不是只要办不出营业执照就是出租人的错，就可以要出租人全部赔偿。本案李四公司缺乏足够的法律风险意识，存在两大失误，一是在没有办理出营业执照的情况下就大规模施工，二是李四公司称张三公司有承诺，但又没有以书面形式进行证据固定，最终造成后果自负，白白亏损了近500万元。在实践中，法院会结合合同约定，双方的履行情况，主观故意等多方面来考察双方的过错，最终判定责任的承担。因此，在碰到该问题时一定要谨慎处理。您记住了吗？