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22城二轮土拍即将收官 南北双双遭遇寒流

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经济观察报 见习记者 符小茵 截至10月15日,22城中已有19城完成了第二轮土地集中供应。与今年首批集中供地“南热北冷”的局面相比,二次集中供地,南北方双双遭遇寒流。

10月13日结束的北京二次集中供地,原计划出让的43宗土地仅有17宗成交;10月12日落下帷幕的杭州二次土拍最终以14宗成交、17宗终止出让收场,其中10幅竞品质地块全在终止之列。

时间轴再往前,22城中,已结束二次土拍的其余城市,除深圳外,普遍遇冷。中止出让、流拍、底价成交、低溢价率成为二次集中供地关键词,土地交易市场与房企销售一并步入冷秋。

同时,房企格局也在悄然发生转变,首轮拍地中以265亿元大手笔揽入13宗地块的融信,在二轮土拍中尚无所获,稳健型选手开始发力,中海在二轮土拍中跃居第一,龙湖则是民营房企中的最大买家。

土拍摁下暂停键:中止出让、流拍

据经济观察报不完全统计,截至目前,19个已完成第二轮集中供地的试点城市中,包括北京、上海、杭州在内的13个城市在开拍前夕中止了部分地块的出让,占比近7成。

10月11日,杭州规自局在第二批集中供地出让截止报价前一日终止了17宗地块的使用权挂牌出让活动,其中10幅首次试点的竞品质地块全在17宗终止出让地块名单之列。

此外,相较于首批集中供地,杭州二次土拍加强了对竞拍人的资金审核。

杭州终止17块土地出让的同日,北京也宣告延期26宗地块的出让。北京规自委在公告中解释此举是为了进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标,维护土地市场稳定,优化出让条件。

与首轮集中出让中54家企业围猎30宗地块、多幅热门地块超10家企业竞争的盛况相比,北京第二次集中供地市场反应平淡,总参与房企数仅20余家,且多为央企和国企。除海淀4宗地以及昌平六亭饭店地块相对热门以外,其余地块报名企业在1到3家。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,类似土地出让中止只能是两个原因,第一是在土地供应过程中,政府发现部分地块意向拿地企业非常少,或报名情况不达标;二是地方政府主动撤回,尤其是考虑到市场环境,部分地块的开发条件需要主动调整。

在开拍环节,19个城市中有12个出现土地流拍情况,包括广州、深圳、长春、沈阳、福州、天津、苏州、合肥、成都、重庆、南京、武汉,占比超6成。

其中,广州流拍率超过5成,挂牌的48宗土地中仅有23宗成交,而首轮流拍的土地仅6宗。从流拍的区域来看,15宗来自远郊的增城区,占比超过70%;不过,番禺区的2宗热门地块也遭流拍,7家报名房企无人出价。

贝壳研究院认为,广州二次供地的高流拍率一方面是受房企拿地的节奏性策略影响:第三季度拿地较难在年内转换成销售金额,继而有效补充其年度业绩,因此第二批次集中供地的市场关注度明显低于首批次;另一方面,由于土拍市场的监管趋严,多数房企面临较大的现金流压力。

此外,6个没有提前中止出让的城市,除了厦门,开拍现场也都出现不同程度的流拍情况,长春、沈阳、福州、天津、成都、南京、武汉等7座城市同时出现土地中止出让及流拍的情况。

截至目前,19城流拍及中止交易数量达267宗,流拍及中止交易率高达三成。

“面粉回归理性”:底价成交、低溢价率

与首批集中供地里,北京、广州、重庆、杭州、无锡等多地出现“面粉贵过面包”的情况不同,底价成交、低溢价率成为二轮土拍的主旋律。

长春挂牌75宗土地,最终成交46宗,其中底价成交39宗,平均溢价率0.4%;沈阳46宗挂牌,最终成交19宗,其中底价成交15宗,平均溢价率1.2%;苏州最终出让的20宗地块,17宗以底价成交,平均溢价率1.1%;因故终止17宗地块出让后,成都剩下58宗地有38宗底价成交,平均溢价率2.2%;重庆28宗成交地块中有26宗以底价出让,平均溢价率为零,而在首轮土拍中,重庆曾以38.8%的平均溢价率高居首批集中供地城市榜首。

土拍市场的反应与城市住宅供需情况以及土拍政策不无关系。

在目前已结束的19城二次集中土拍中,首个开场的厦门是平均溢价率最高的城市,为25.4%,并且挂牌的11宗土地无一提前中止出让或者流拍,总成交金额344亿元。不过,从溢价率来看,与首轮5宗地块3幅触顶成交相比,第二轮集中供地的11幅地块中仅有1宗触及最高限价,另外,平均溢价率也较上一轮集中供地的29%有所下降。

厦门第二轮土拍延续了首轮供地的“限地价+竞配建+限房价”,对购地资金以及竞拍人资质要求相对宽松,溢价率上限为30%,远高于大多数城市。

根据厦门房地产联合网数据中心的监测,2021年第3季度,厦门市一手住宅成交8771套,同比上涨42.64%。

与此相反,首轮土拍平均溢价率最高的重庆,二次供地近乎全部底价成交,最高溢价0.43%,33宗拍卖,仅花费1小时。

据克而瑞重庆统计,在刚刚过去的国庆黄金周,重庆主城区商品住宅供应以及成交双双下降,其中供应环比下降89.33%,成交环比下降20.22%。

相比首轮供地没有限地价、限房价、竞自持、竞配建等,二轮供地重庆大幅强化了土拍规则。每宗地块均设置了最高限价,折算溢价率上限约6%~15%,新增“竞自持”环节,17宗地块明确要求配建一定比例的租赁住宅。同时,严控同一企业及其控股各个公司的参与竞买情况以及严查竞买企业购地资金来源。

之后的9月19日,重庆进一步提高了对房企现金流的要求,规定开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。

与首批供地“面粉贵过面包”、部分地块房企利润微薄的情况相比,二轮供地的限价政策为房企腾挪出了更多盈利空间。据克而瑞重庆统计,就盈利空间来看,重庆二轮土拍成交地块的平均地房比为0.52,较首轮明显提升,尤其是巴南、渝北的一些地块,地房比低至0.4,盈利空间可观。即便是全场唯一溢价成交的北碚区蔡家地块,按照周边在售均价15000元/平方米来测算,地房比也仅有0.51,也能保持良好的盈利。

稳健型选手出圈:中海、龙湖

国有房企在二轮土拍中成为主力军。

参与成都土拍的45家房企中,30家为央企、国企,15家为民企。厦门土拍成交房企中,具备央企、国企背景的开发商有6家,占比75%。同样的情况也存在于北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等城市的二次集中供地中。

央企中海是二轮土拍的最大买家,相比于首轮以171亿元拿下10宗地,此轮土拍,中海拿下超过20宗地块,斥资超过400亿元,重仓北京、广州、深圳三个一线城市以及南京、天津等城市。其中,中海以127亿元揽下深圳4宗地,以近100亿元摘得广州3宗地。

中海在今年3月举行的业绩发布会上曾经定下目标,2021年全年计划新增土地权益投资预算达1650亿元。据中指院数据,今年上半年,中海地产拿地金额为435亿元,在房企中排名第十。这也意味着,今年下半年,中海地产还有超千亿的拿地投资额度。

作为老牌央企,中海历来被冠以“利润王”的头衔,今年上半年,中海累计录得合约销售额2072亿元,同比增长20.5%,经营溢利314亿元,净利润率为19.3%,在行业中处于领先水平。

截至6月30日,中海资产负债率60.2%,净借贷比率为33.8%,一年以内到期负债占比仅19.8%,位列绿档。与此同时,中海银行结余及现金约为1174.3亿元,加上未动用银行授信额度 530.6亿元,可动用资金1704.9亿元。

民企中同样属于稳健型选手的龙湖表现也很抢眼。据经济观察报统计,龙湖在二次土拍中摘得地块超过15宗,与首轮基本持平,斥资百余亿元,重仓新一线城市成都、南京以及长春、沈阳,在北京、上海等城市亦有布局。

2021年半年报披露,龙湖净负债率为46%,剔除预收款后的资产负债率为68.3%,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为3.91。截至6月30日,在手现金994.7亿元。

龙湖、中海等负债率较低、现金流充沛的稳健型选手出圈的同时,部分首轮土拍中积极拿地的房企在此轮沉寂。

综合广发证券与中信建投目前数据,在首轮土地集中供应中拿下13宗土地、拿地总金额排名前十的融信目前尚无收获,此外,佳兆业、金科、弘阳等房企也不在二轮供地拿地之列。

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