倒计时！房地产税真要来了，谁最需要先行先试？

文|凯风

利剑出鞘。

日前，《求是》杂志刊发高层重磅文章《扎实推动共同富裕》，在“加强对高收入的规范和调节”一章中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

这意味着，倡议许久的房地产税，即将到了落地阶段。

过去几年来，推进房地产税立法的说法时常出现，但这一次有着实质性不同。

其一，房地产税立法不仅要“积极稳妥推进”，而且首提“做好试点工作”。

由于税收法定原则，房地产税必须经过人大立法程序， 不会立刻上马。但房地产税，完全可以试点先行，一些楼市高热不退的一二线城市可能首当其冲。

有人说，10年前，上海重庆就已率先试点房产税，这一次为何又要重新试点？

原因并不复杂，一方面，上海重庆版的房产税只涉及房产本身，而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面，既有房产持有税，也有与土地相关的税收，是系统而全面的改革。

另一方面，上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。

比如上海，只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。

◆2011版上海、重庆房产税试点

而在国际上，房地产税率最高可达3%，除了对刚需有必要免征面积之外，无论是新房还是二手房，无论是首套还是二套，无论是住宅、公寓还是高档别墅，全部都在征收之列。

每年即便只有1%的税率，1000万的房子每年10万的房产税，10年就是100万。

要知道，房产税是持有税，不是一次性缴纳了事，而是逐年征收，这正是其威力所在。

所以，这一轮房地产税试点，大概率会与国际接轨，不再是蜻蜓点水。真正的房地产税，必然是覆盖广泛且威力巨大。

其二，房地产税，首次被置于“共同富裕”的时代主题之下，且放在“加强对高收入的规范和调节”一章中，无论是定位还是重要性都有着明显不同。

以往提及房地产税时，多是放在 “建立现代税收制度”。房地产税立法，与个税、消费税、资源税等共同作为税收法定的改革方向，更多是技术层面的调整。

长期以来，房地产税被寄托着取代土地财政的期待。房地产税是100%的地方税，税收全部归地方政府所有，当许多城市卖地收入开始枯竭之时，房地产税的必要性就体现出来。

然而，站在共同富裕的时代旗帜之下，房地产税就不只是税收法定或取代土地财政那么简单，它还被赋予调节收入差距、推进共同富裕的重任。

其三，哪些城市最有可能成为房地产税试点？

目前官方并未公布试点标准及入选城市，但基于各界讨论，这些城市最有可能首当其冲。

一是房价涨幅过高的城市。中国楼市已经呈现区域分化之势，一些南方城市房价持续暴涨，以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市，房价相比10年前翻了3-5倍，这些城市有可能首当其冲。

二是土地资源相对不足的城市。房地产税也是纯地方税，不与中央分成，这对地方政府来说，意味着多出一笔稳定的税源。当土地财政面临枯竭，房地产税上马的动力就会前所未有之高。

三是具有全国示范效应的城市。房地产税，作为楼市调控最重要的武器，不会轻易出手，一旦出鞘必然光芒逼人，所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。

这些城市在全国具有广泛知名度和影响力，房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。

这方面，作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕示范区的浙江可谓首当其冲。

此外，房价最高的上海、北京，涨幅位居前列的广州、厦门，以及网红城市代表成都等，也不无推广的可能。

其四，房地产税能不能降房价？

如果房地产税是为了替代土地财政而来，降房价确实不是政策目标。但如果房地产税指向的是共同富裕，那么房价必然首当其冲。

就短期来看，房地产税的出台，将会进一步强化“房住不炒”的预期，不仅具有强烈的心理利空效应，还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，抛盘会比较突出，对房价显然会构成利空。

就中长期而言，房地产税只是影响房价的一个因素，而房地产还受制于货币金融、土地供给、人口流入、经济增长等因素，房产税并非唯一决定因子。

但是有一点必须要明白：房产税一旦开征，则向社会传递了再强不过的调控信号，这是典型的“预期管理”，影响仍旧不容忽视。

所以，无论如何，不要低估房地产税。