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瑞银研究:全球最大的房产泡沫在法兰克福

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多年来,房地产价格一直在飙升。由于投资者不再能够从储蓄存款中获得利息,他们转而投资于房屋和公寓。高需求促使房产更贵。一项研究表明:全球最大的房产泡沫在美因河畔法兰克福。

这就是瑞士主要银行瑞银在其当前的“全球房地产泡沫指数”中所确定的。研究结果显示:法兰克福房地产市场目前在国际比较中具有最高的泡沫风险。


当强劲的需求导致某些商品的价格飞涨时,专家会谈到价格泡沫。造成这种情况的原因往往是对高利润的投机。当泡沫风险很高时,价格上涨得特别快——有急剧下跌的风险。

住宅物业价格高涨

瑞银在年度排名中,评估了全球 25个主要城市的住宅物业价格发展。其中包括六个欧洲大城市。无论是法兰克福房地产市场还是慕尼黑房地产市场都处于过热状态。


从2020年年中到2021年年中(扣除通货膨胀后),所有调查城市的自住住房价格平均上涨了 6%。这是自 2014 年以来的最高年度增幅。

风险指数最高的是法兰克福/美因,为2.16, 紧随其后的是加拿大大都市多伦多 (2.02) 和香港(1.90) 。此外,作者认为“慕尼黑和苏黎世的风险也很高”。


法兰克福

在德国银行业之都,自2016年以来,实际房价平均每年上涨10%,超过所研究的任何其他城市。发展的原因是经济增长和相关的人口快速增长。法兰克福在过去十年中增长了约12%,目前约有764000名居民。尽管建筑活动增加,但供不应求。


住房短缺的直接后果是, 法兰克福的租金每年上涨近 3%。这使得该城成为所有受调查城市中租金通胀率第三高的城市。但目前正在发生变化:法兰克福的人口不再增长,因为租赁空间已经负担不起。相反,专家们发现人口已经开始流向郊区的现象。


德国瑞银首席投资策略师Maximilian Kunkel解释说:“世界上没有其他城市像法兰克福一样面临房地产泡沫的风险。”对于赶了个晚集且目前正在使用月薪支付房款的投资者来说,这应该是危险的价格。

慕尼黑

瑞银称,巴伐利亚首府的住房市场是“所有被调查城市中房价租金比最高的城市之一”。慕尼黑在德国横比中特别昂贵。在慕尼黑,人口增长最近也转移到了郊区。抛开高昂的价格,还有新冠大流行(家庭办公)的影响。因为迁入人数已经停滞,慕尼黑正在经历“轻微的租金调整”。

全球都有从大城市迁往郊区的趋势

该研究的作者指出,在分析的许多城市中,都出现了从城市转移到郊区的现象。主要原因是:“封锁之后,城市生活失去了吸引力。”这也抑制了对市中心住宅物业的需求。相比之下,郊区的需求增加了,价格相应上涨。该研究谈到了未来的根本性的“需求转变,这将降低城市房价几乎肯定上涨的可能性”。在人口下降的地区,投资者必须为收入下降做好准备。

欧洲

该研究表明“法兰克福、慕尼黑、巴黎和阿姆斯特丹等城市的住宅房地产市场存在巨大的不平衡”。这些市场受到欧洲央行负利率政策和宽松贷款的推动。然而,价格上涨的步伐在过去12 个月有所放缓。


作者预计不会很快出现价格调整。只有当这些城市的劳动力市场发生重大变化,贷款利率上升,这才会构成威胁。这将会抑制投资者的需求。但目前没有任何迹象表明这种消极的发展。

美国

美国的情况喜忧参半。在东海岸的城市(包括纽约市和波士顿)研究表明发展稳定。但这不适用于西海岸(例如洛杉矶和旧金山)的大都市。


“总体而言,美国的抵押贷款利率下降到历史低位推动了美国的房价上涨。”人们对市中心房地产的需求也减弱了。原因与欧洲相同:民众“出于负担能力或大流行的后果”开始搬到郊区。

作者推测:这些趋势很可能会导致投资者在郊区投资更多。这是否会导致城市中心价格下跌还有待观察。这个推测也适用于德国大都市法兰克福和慕尼黑。


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