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二手房出台指导价的城市,房价跌多少了?

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二手房指导价的队伍越来越壮大!

一线城市里继深圳、上海、广州后,北京前不久也出台了二手房指导价。

它的动作比较小:

1、由区域房协发布,选择热点小区进行试点。

海淀区房协发布了29个热点小区的二手房指导价,包括蜂鸟家园、育新花园等小区。

2、按户型设置指导价,整体约为市场价8折。

针对60平以下小户型、60-90平中户型,还有90平以上大户型设置了指导价。

规定超过指导价1%就不让挂牌。


单价上看,基本是在市场价基础上打了8折。

比如被誉为风向标的蜂鸟家园,60平以下户型指导价最高,在17.1万/平。而它此前报价从2019年中的14万跳涨到了18万,甚至有报价20万+的。

神奇的是,虽然这份指导价不是住建部门发布的,但它还是对市场起到了震慑力。

我看了下链家上的挂牌情况,之前蜂鸟家园是33套,均价18.47万/平。现在下架了1/3的房子,只有22套房,均价下滑到18.17万/平。

其中约52平户型直接报价15万/平,相比高位跌去了约250万。


业主不淡定,还不是因为越来越多买房人淡定了。

我看《证券日报》报道,一个业主之前950万还有人看房,有买家出价930万。业主犹豫了,结果现在冷冷清清没人看房,业主不得已把价格调到870万。

毕竟,按照之前一些城市出二手房指导价的经验,指导价最终还是和贷款挂钩,这才是暴击。

无独有偶,东莞在国庆假期后也出了指导价。

同样是分批发布,这次只发布了218个热门小区的指导价。关注热门区域,比如松山湖、南城等片区的指导最严厉,打了5-6折。

指导价一出来,不少业主就在抢跑了。

三四天内降价房源有7000多套,松山湖一套400多万的房子,动辄就是上百万地降价,一下子就跌去超20%。

这个降价幅度太狠了,不过比起近一年左右房价翻倍来看,也还算是小意思。


二手房指导价已经成了调控的常态化手段。

从年初深圳创新性地搞出这个操作后,已经成都、西安、无锡、合肥、宁波、三亚、绍兴、衢州、金华、东莞等十几个城市抄作业了。但是每座城市的节奏不同,现在情况也不尽相同。

我们选几座有代表性的城市来看看。

深圳

实打实地对全市所有小区“一刀切”,全部都有指导价,算是最勇也最惨的王者。

而且指导价比起市场价偏低,有一些地方直接半价。

政策很严厉,所以从2月份推出之后,二手住宅成交量从3月开始下探,几乎每个月都在创新低。


上个月还有1700多套,10月到现在都半个月了,还只有400套出头,相当惨烈。

没有成交做地基,价格就只是空中楼阁。

去年因为名校预期狂飙的八卦岭宿舍,单价从15万跌回8万不到,几乎腰斩

百花的国城花园,年初还爆出成交32万/平,现在95平3房,都降价6次砍去近30%,到23万/平出头了,还卖不出;

相当抗跌的豪宅也有些玩不起了。我看香蜜湖豪宅东海花园二期169平房,报价2400万,比起高位跌了有600多万,降幅约20%

简直是大割肉。

广州

热点小区先上,指导价刚满月,杀伤力比较有限,算是入秋了。

名单里天河的热门小区数量最多,占了半壁江山。因为去年以来天河热门小区涨价比较猛,但这次它们也是降价相对狠的。

就拿珠江新城来看,随随便便就是几十上百万地降价。

中海花城湾150平从3050万降价70万到2980万;


金碧华府一套约156平3房,降价118万。


中海观园国际一套约197平3房户型,近期降价250万。业主报价1010万,中介和我说,诚心买的话价格可以谈。


整体看,珠江新城的房价在回调,降价的金额绝对值不小,但幅度还比较小,比起深圳算温和的。

这是广州楼市的一个缩影,不少房子都在降价。


合肥、宁波也是搞试点性质的,专门打击热门学区房,他们的效果和广州差不多。

合肥比较精明,具体小区和价格还没出来,反正就是让子弹飞一会儿的节奏。不过它要的效果也达到了,市场确实在变冷静。

之前房价涨幅过大的政务区,滨湖区,高新区等热点板块,很多小区在90天内零成交。

给大家截一部分名单:


买房人预期下降,成交量很惨,二手房不得不降价。

我看高新区西子曼城93平,业主报价215万,降了20万,全款、贷款都可以来谈,算是让步了一些。实际降幅在10%左右,还算比较平稳。

不过连带着新房也冷静了。

傲娇的滨湖推出新盘佳兆业滨湖和鸣,竟然还没达到摇号要求。274套房,结果登记还不到230人,爆了大冷门。降价、降首付也都是基操了。

实行最高核验价,贷款额度就从合同网签价、银行评估价、涉税评估价,三个中取最低的,很多人说跟开盲盒似的。

我看了一圈,银行给的贷款价格,基本是市场价的5-7折,影响也很大。

成交量明显下滑,9月跌到了1.2万套,是今年以来的最低点。


成交绷不住,价格也撑不住了。

比如学区房集中闵行区,老破小学区房高兴花园年初挂牌500多万,现在卖300多万,跌了40%;浦东陆家嘴的梅园小区,同样是老破小,也从21万/平掉到约13万/平,降了超30%

当然,上面是降得狠的案例,主要是老小区。

整体看上海还比较稳,浦东、静安、徐汇、杨浦等区域的不少小区降价在10-20%。


经验已经表明,二手房指导价可以说是yyds。

指导价和贷款挂钩,这在短期市场来看是最致命的武器。

对刚需来说,哪怕咬咬牙把牙齿都咬碎了,首付也够不着啊。

这就是为什么出了指导价、传言要出指导价的城市都瑟瑟发抖,然后一泻千里。

除了指导价的震慑外,一些城市房贷额度收紧,以及各种调控轮番上阵,也造成了楼市出现下行趋势。比如之前的广州、东莞,现在的杭州等。

指导价出台,强势加速了这种下行。

我们一直强调,只要有出指导价的苗头,就不适合买进了。很容易就变成高位接盘,没必要赌政策。

刚开始实施指导价的东莞,就还有一段路要走,大家别急着冲进去。

那些政策已经经过一段时间的发酵,房价跌得比较多,有需要的话可以择机买入。比如深圳一些学区房几近腰斩、上海老破小学区房跌了40%,估计差不多就是它们的底部了。

新房其实算被误伤,特别是优质新房。

深圳、上海、广州、北京,杭州、合肥等一二线城市长期看好,新房还有限价红利,泡沫已经被政府去除过一波,挺安全了。

尤其最近各种关于政策底出现的消息很多,我们也说了好多次。

今天央行开了第三季度金融统计数据新闻发布。

其中提到了房企开发贷:

部分金融机构对于30家试点房企,三线四档融资管理规则也存在一些误解,也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。

针对个人住房贷款也说了:

少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

什么意思呢?

就是说之前开发贷收太紧了,是“误解”意思了,热门城市的房贷也偏紧了。

接下来怎么办?太紧了不行,要纠偏,要回到正常的水平,其实就是稍微松一松。房企和买房人都能喘口气,楼市才能健康发展下去嘛。

难怪今天更早的时候还听一个在上海一家银行工作的朋友说,银行额度可能要增加了。另一个朋友说房贷可能要松动,放款时间或许会从半年缩短到3个月。

有点久旱逢甘霖的感觉了。

建议大家不要等到新房靠抢才反应过来。

当然,已经上车了的,也没必要懊恼。赚钱不易,但懊恼也没啥用。

我看有消息说,深圳润玺二期可能价格比一期还低,一期的业主觉得买亏了,还想退房重新打二期......

有点闹笑话了。问题是,他们怎么就觉得自己打得中二期?

BTW,今天下午发文,说要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

主要有两个要点:

一是税收由法定,要推行房地产税,肯定就要先推进房地产税立法。这也说明房地产税出来是板上钉钉的事,估计明后年就要出台了。现在就等立法明确向谁征收、怎么征收、征收多少等问题。

第二就是试点应该会比立法来得更快。大家买房要谨慎,像杭州、深圳不是没可能试点的。当然,如果非要买,那一定是选择核心区域的新房更靠谱。

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2021年房价预测:

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