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央行“维稳”房地产,更多积极的信号出现

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连续几个月的爆雷、违约,房地产进入“至暗时刻”,10月上半月,伴随花样年的意外违约,房企海外债经历了近年最凶险的一段时光,投资者信心跌到了谷底。

10月15日,2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行就恒大债务危机、开发贷等表态,传递了许多积极的信号。

实际上,近期很多房企也在积极自救,他们不想就此躺平,纷纷通过提前回购美元债、按时还款等方式提升市场信心。

似乎,房企的“至暗时刻”将要度过。不过,不少和华尔街见闻交流的房企、机构人士还是认为,不能就此说是政策放松,而应该是“L”型的走向平稳,房企仍应保持底线思维,努力改善自己的基本盘。

融资端触底?

从中秋节前的新力,到10月初的花样年,房企的信用风险不断暴露,债券市场暴跌,恐慌情绪蔓延。

央行显然关注到了这些。针对市场最为关切的恒大债务风险,央行金融市场司司长邹澜回应称,恒大债务风险对金融行业的外溢性可控,在房地产业是个别现象。

目前,相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。在此过程中,金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。

对房企最关键的开发贷,邹澜表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况,邹澜说,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

不过,邹澜也敲打了房企。他说,恒大近年来经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险。

针对债务违约的现象,他也表示,相关部门已关注到境外房企和美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

业内预计,房企在开发贷这个维度的焦虑感,此后会有所缓解。再结合近期监管部门的其他动作,房地产业界乐观认为,房地产融资已触底,最艰难时刻已过。

房企融资端确实也有一些乐观的消息。

10月15日晚间,世茂股份公告称,中国证监会批复同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过66.38亿元公司债券的注册申请。未来两年里,公司可以在注册有效期内可以分期发行公司债券。

虽然这笔债券的发行成功与否,还得看有效期内投资者的认购力度。但在房企再融资端口收紧的情况下,每笔都来之不易的资金都将缓解企业流动性上的饥渴。

一名机构人士直言,地产公司境内债发行近几个月算得上是“超级难”,世茂的这笔债至少说明融资端政策不会再紧了,但也不会放松。

换而言之,房企融资状况将会进入“L型”

更多的分析人士则认为,缓解房企融资、资金压力更重要的是个贷的审核发放情况。据中原地产调研统计,近期34个调研城市,没有一个城市放款周期有明显缩短的。

上述人士预期,接下来的四季度,个贷发放会有所加快。“不然很多公司都要撑不下去了”。

房企拒绝躺平

似乎从2008年以来,房地产从未经历当下如此困难的时刻,一些房企展开了行业意义上的自救,用实际行动拒绝躺平。

比如说当代置业,市场上对其债务违约也是有预期的,并且在花样年暴雷之后,其股价、债券都大幅下跌。但10月11日其给出的方案令投资者有所宽慰,当代置业选择征求展期,以改善流动性和现金流管理,并避免任何潜在的偿付违约。

虽然当代置业的方案还需要债权人谅解、同意,但比起直接暴雷,投资者们倒是容易接受多了,本月25日到期的那笔债券净价在从10月7日的95,跌至10月9日的45.45后,今天反弹至了59.7428。

更多的房企则积极、高调地如期偿还了美元债。

世茂集团在10月13日公告称,2021年到期的6.375%优先票据,公司已按票据尚未偿还本金额8.2亿美元连同累计至到期日的利息资金悉数存入于受托人指定银行账户。

随后又在15日时发了个公告,说“我还清了”。 此次兑付完成后,世茂集团已结清年内美元债。

佳兆业在10月14日则公告称,已将境内部分资金划拨至香港。集团将根据市场行情,选择合适的时间点,用于提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%的优先票据。

佳兆业指出,此次计划回购部分优先票据,旨在通过积极主动的债务管理,持续优化债务结构,减少未来财务开支,降低资产负债水平,增强市场信心。

中国奥园也于10月12日发布公告称,公司按期偿还了一笔15亿元的境内债券,至此,该公司2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位,2022年也无境内公司债到期。

稍早之前,龙光则于10月11日宣布提前赎回1000万美元2022年到期的美元债。上半年,龙光已经赎回了三笔共6.5亿美元的美元债,以及一笔2亿新加坡元的境外债。截至9月底,龙光已完成2021年所有境内外到期债务的再融资,无债务到期的资金压力。

有机构分析师表示,在悲观的地产债券市场中,积极还债的举动是十分正面的,都是为了表明短期内不存在较大的还款压力,有助于提振市场信心回暖。

同时,随着美国货币政策走向清晰,以及国内政策平稳,前述机构分析师认为,明年债市情绪将会好转。

国金证券也在10月15日的一份报告中指出,地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去,未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

邹澜也在发布会上还对房企回购境外债券的情况表示肯定。他表示,这体现了企业对自身发展前景的信心,预计对于缓解市场紧张情绪,恢复市场信心,将起到积极作用。

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