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解局 鑫苑新发2亿美元票据与房企渡险

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观点地产网 2007年,山西人张勇带着从河南起家的鑫苑置业赴美上市,成为“中国房企赴美第一股”,一时风头无两。

近年来,鑫苑置业被业主、供应商维权的事件多次见诸报端。此前的郑州洪灾更是让其销售和施工蒙上阴霾。据标普测算,鑫苑置业在2021年的合同销售额将下降约15%至150亿-160亿元。

10月14日,鑫苑置业发布公告称,原定于2021年10月15日到期、票据本金总额不少于90%的2.29亿美元债本金已得到满足,总计2.08亿美元的票据本金已在交换要约、发行和同意征集中有效投标。

满足条件后,该公司预计将发行约2.05亿美元的新票据,以现金加新票据形式进行要约交换。

信用危机

这笔2亿美元债如顺利发行,将一定程度上缓解鑫苑置业的资金链紧绷程度,但在当前的债券市场,其意义不光是一次自扫门前雪。

在鑫苑置业之前,10月4日,海伦堡已成功发行2.7亿美元2023年到期高级绿色债券,当中1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券,1.02亿美元债券为同步发行新债,息票利率11%。

根据观点地产新媒体统计,截至2021年10月,中资房企海外债券存量规模为2303.9亿美元,其中2021年内到期65.1亿美元,2022年内到期547.5亿美元,2023年内到期506亿美元,3-5年内到期802亿美元,5-10年内到期227.1亿美元,10年以上到期156.2亿美元。

发行美元债是国内房企主要融资渠道之一,较高的回报利率也使得它成为大量境外资本的投资选择。尤其在2016年房企境内发债受限后,中资房企和境外资本开始了一段“蜜月期”。

然而随着市场环境变化,蓝光发展、协信远创和阳光100等多家国内房企陆续被列入债务违约名单,信用危机无声蔓延。今年10月4日,花样年公告称当天到期的总额5亿美元、剩余2.06亿美元票据未能如期偿付,其股价此前也从6月份的1港元/股暴跌至停牌前的0.56港元/股。

紧随其后,当代置业10月11日宣布,10月25日到期的2亿美元债券余额延期兑付,目前正在寻求投资人谅解和同意。此前一个交易日,当代置业发行的5笔美元债全线下跌,其中3笔跌幅超过30%,2笔跌幅超过10%。

爆雷声轰然而至,其余一众中资房企难以独善其身。10月以来中资房企美元债出现一轮普跌,绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债大幅下跌,部分甚至创发行以来最大单日跌幅;阳光城面对债券连日暴跌,不得不给投资者写信辟谣。

危机之下,亦不乏一些积极的举动。

十一假期前后,多家企业纷纷回购票据,如中梁控股回购450万美元票据,融信中国回购本金额610万美元优先票据,金辉控股附属购回本金额1820万美元2022年票据,弘阳地产购回本金总额300万美元2019年10月票据,禹洲集团购回本金总额1000万美元的2022年票据,以及建业地产购回部分优先票据等。但相对于集中到期的美元债规模,可谓杯水车薪。

在房地产行业,发债还债常是一个借新还旧的循环,流动性的问题需要流动来解决。想要修补市场双方的信用裂痕,比起如约还债者,还需要鑫苑置业等主动寻求债务平稳过渡者出现。

新债与旧债

一方面,鑫苑置业这般操作并不让人意外——据标普全球评级数据,截至2021年6月底,鑫苑置业至少拥有80亿元的现金,其中50亿元不受限制,标普认为,这部分现金有助于其在今年偿还部分或甚至全部的境外到期债务,包括10月到期的2.29亿美元票据。

但另一方面这也并不那么寻常——部分已违约或面临违约风险的房企同样拥有非受限现金,如花样年有272亿元,新力有140亿元,当代置业有136亿元,账目上同样能覆盖它们的短期债务。

面临到期的美元债,部分房企似乎各有各的算盘,也各有各的难处,要考虑的或许不只是短期现金流。

财务数据显示,2018年至2020年,鑫苑置业销售额分别为204.93亿元、289.30亿元、226亿元。2020年销售额较上一年下滑22%。

从经营状况来看,鑫苑置业旗下鑫苑国际新城、鑫苑名城、郑西鑫苑名家均出现交房延期,且交房延期长,如鑫苑国际新城交房延期已达500多天。2018年年底,鑫苑置业还发生了供应商维权事件。

相较于波折起伏的经营销售,鑫苑置业的融资成本一直维持在8%以上。以去年三次对外融资为例,2020年7月,鑫苑置业发行两笔规模5.15亿元的人民币离岸债券,利率12%;2020年9月,完成金额3亿美元、期限3年的优先票据,利率14.5%;2020年11月,宣布完成规模9亿元的公司债券,利率8.35%。

值得一提的是,以上三笔融资用途主要为偿债,也就是新债还旧债。

高杠杆模式下,鑫苑置业的偿债能力和再融资风险也得到了评级机构的关注。

9月23日,标普发布报告,将鑫苑置业的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC”,展望“负面”,并将其未偿美元债发行评级从“CCC+”下调至“CCC-”。

鑫苑置业似乎对此并不买账,因为标普次日再次报告,“应鑫苑置业有限公司要求”,已撤销该公司“CCC”长期发行人信用评级,及该公司未偿高级无抵押票据“CCC-”发行评级。

无独有偶,联合国际10月5日出于“商业原因”撤销新力控股国际长期发行人评级,同时撤销由新力发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级。

花样年美元债违约后,创始人曾宝宝也在“宝宝家书”中写道,“9月29日凌晨,标普突然大幅下调公司评级,致使公司境内外融资交叉严重受限,流动性出现阶段性紧张。”

流动性紧张是由于评级机构的一纸报告,还是由于长期以来的高负债发展模式,抑或是疲软的内生动力、客观的市场变化?答案不得而知,但对企业而言这显然不是一道单选题,且无法回避。

以花样年为代表的同行违约,一方面让中资房企境外发债变得更加困难,但另一方面,资本会更加青睐低债务杠杆、信用资质良好、现金流稳健、经营透明的企业。

中资房企不得不直面一轮新的审视与自我审视。

解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

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