楼市2大“后遗症”显露，专家“9字”一针见血，解决办法已明确？

房地产的地位有多重要？对普通人来说，房产是家庭财富的主要构成形式，据统计，在全国家庭人均财富中，房产净值的比重接近7成。从城市建设看，房地产是推动城镇化进程的重要力量，不仅改善了城市的面貌，也提高了居民的生活环境。从国民经济来看，如果按照增加值计算，房地产行业占中国经济的比重约为16.4%。当然，如果要再加上建筑业、家电等行业，占比则更高。显而易见，小到个人家庭，大到经济社会，房地产都与之息息相关。

不过，房地产在经历了这一二十年的高速发展后，一些“后遗症”也开始不断显露。对于这一点，很多人都深有感触。

第一个就是高房价。作为官媒，经济日报曾直言不讳地指出了高房价带来的四大弊端：不利实现安居梦想、挤压实体经济生存空间、影响新动能的形成培育、搅动社会的浮躁风气。不仅如此，中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中还表示，当房价收入比超过了9：1之后，房地产对经济的贡献将由正转负，对消费的挤出效应明显。研究报告显示，在2018年房地产对国民经济的贡献就已经迎来了由正转负的拐点。

除高房价以外，高杠杆也是目前的一大潜在风险因素。数据显示，从2008年到2020年，我国居民杠杆率从18%增加到了62.2%，12年时间上涨了44.2%，增速十分明显。不断上升的杠杆率，考验着居民部门的偿债能力。对此，央行明确指出：“近年来，我国居民部门杠杆率持续走高，居民债务继续扩张的空间已经非常有限，相关风险值得关注”。

不仅如此，对于房企而言，在前些年宽松政策的刺激下，更是通过高杠杆的模式来实现高速扩张，债务规模一路走高，如今再看，不少房企已是债台高筑，尤其是在“三道红线”和“房贷集中度管理”的影响下，目前不少房企都面临融资难、去杠杆、降负债的压力。

受此影响，目前不少房企都正在经历阵痛期。比如，盈利能力下滑，“增收少增利”成为了不少房企经营情况的真实写照。据统计，2021年上半，碧桂园、 保利营业收入增幅均达到了20%以上，万科增长14.2%。但净利润却并不理想。其中，万科净利润同比下滑11.68%，这是12年来首次出现半年净利润下降，碧桂园净利润同比仅增加2.3%，保利同比仅增1.72%。

实际上，出现这种情况也不意外，毕竟目前“降档”已经成为了房企的头等大事，规模和速度已不应再是唯一的目标。根据众多房企的中期报告也可以看出端倪，经营安全才是目前追求的目标。

不过，在严密的调控下，有些大房企土储充足，拥有充分抵押物，运营能力强，所以可以凭借自身的实力降低调控带来的影响，但有些房企可能就没有那么幸运了。比如，前几天被大家热议的百强房企光耀集团宣告破产。再比如，恒大、华夏幸福、蓝光地产等头部房企，最近一段时间更是纷纷传出资金链承压的消息。如果在人民法院公告网输入“房地产”+“破产文书”关键词，可以发现，截至2021年9月底，超过300家房企发布了破产文书。具体看，这些房企主要有3类，流动性差的、风格激进的以及管理不善的。

樊纲

对于房地产出现的这些“后遗症”，日前中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲直言不讳地指出：“在过去市场比较好的时候，一些房企可能取得了销售的成功，赚了一些钱，就以为可以呼风唤雨，就可以用高杠杆来进行急速的扩张，对市场没有敬畏之心，所以产生了很多问题”。

在笔者看来，“对市场没有敬畏之心”，樊纲简短9个字的评价，可谓是一针见血，直接点出了近些年来，房企高杠杆扩张的非理性行为。实际上，不仅房企，不少炒房客同样对市场缺乏敬畏之心，所以当市场遇冷的时候，我们看到许多炒房客面临断供、被套的风险。

除此之外，樊纲还明确表示：如果不解决暴露出的这些问题，最后可能会使得宏观经济产生更大的振荡，所以他提出了“软着陆化解风险，增供给抑制房价”的方案和建议。所谓“软着陆”，就是不会对市场进行过度调整，而是让波动在可控的范围内，从而化解潜在风险，降低对其它行业的振动。所谓“增供给”，就是抑制房价不再单纯依靠限购、限价等调控手段，当前最实际的解决办法就是如何满足人口迁移所产生的需求。

实际上，对于樊纲提出的这两条建议，国家早就已经着手进行了，这意味着解决楼市“后遗症”的办法已经明确。

其一，国家加强了对房地产金融的调控。从去年开始，“三道红线”、“房贷集中管理制度”等新规陆续出台，楼市迎来“大考”。如今一年时间过去了，虽然房企短期内经历了一轮阵痛期，但从长远来看，通过降负债、降杠杆让亮起的“黄灯、橙灯、红灯”变绿，不仅可以修正房企盲目扩张的行为，还可以降低因为经营危机可能引起的系统性风险。 对此，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，新规出台一年下来，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模已经稳步下降，整体经营趋于稳健。

面对深度调整，当规模和速度为导向的开发思路难以为继，不少房企除了专注自身传统产业，也已经开始提质换挡。在《深度调整！房企将向何处去？》中，国家重要经济门户网站中国经济网表示：对于房企而言，只有不断提升软实力，推进数字化转型，向管理要效益，为市场提供具有更好居住体验、更过硬质量的住宅，方能在竞争中突围。同时，房企还应该紧盯国家未来发展规划，这样可以在城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业管理、社区养老等方面赢得更多发展机遇。

其二，现代住房制度开始加快建立。根据国家统计局数据显示，目前我国城镇人均住房面积已超过40平方米，央行数据也显示，目前住房拥有率为96%，有两套住房以上的家庭占比为41.5%。总体看，住房已经足够了。

但是，这并不意味着住房需求不存在了，必须看到，由于不同城市面临的区位、人口流向、经济社会发展水平不同，所以当下的房地产行业面临着住房总量过剩和结构性短缺并存的问题。说得通俗一点，有的人可能有多套房，有的人则一套房都没有；有的城市住房需求旺盛，但有的城市已经供大于求。人民日报社原副总编辑谢国明在接受采访时也表示：住房结构性矛盾正是未来房地产业的市场所在。

当然，对于当前住房存在的结构性矛盾，国家早已注意到了。对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来将建立起保障与市场、租购并举的供应体系，这一体系共包括四类住房，分别是公共租赁房、共有产权房、市场化租赁住房以及大家熟悉的商品房。不仅如此，秦虹同时还明确这四类房子应当全面覆盖一、二线城市，尤其是要扩大共有产权房和租赁房占比，从而满足新市民和年轻人的住房需求，实现住有所居的目标。

总结一下：面对高房价、高杠杆带来的“后遗症”，在过去五年，调控一直着保持从严从紧的基调。不仅如此，以金融、租赁、税收、法律、土地等为主要内容的房地产长效机制也正在加快建立，所以房价平稳调整已是不可阻挡的趋势。因此，不管是房企还是购房者，都应摒弃过去的经验，对市场保持一颗敬畏之心。当然，这并不是说房地产被“抛弃”了，而应说到了转型提质的新阶段。笔者认为，从长期看，城镇化进程还将继续，改善需求也还会继续增长，旧改、租赁等正在进入发展的“快车道”，而这些都将是支撑未来房地产继续发展的动力。对此，你是怎么看的呢？欢迎说说你的看法。