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环京文旅神盘海坨山谷暴雷

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房产交付一拖再拖,理财投资血本无归。


栏目 | 文旅商业故事

领域 | 文旅地产


房产、理财双暴雷

得知今年年底依然交不了房,赵家豪和近400户奥伦达部落.海坨山谷特色小镇的业主陷入了极度恐慌。

3年前,他来海坨山谷旅游以后,经不住销售的一再劝说,当场贷款买下1套价值180万的房子。按照规划,这套房子应该在去年8月交付。

但到目前为止,赵家豪的房子还只是一栋搭满脚手架、裸露在张家口赤城县山谷里的水泥建筑。


施工多年仍未完向业主交付的海坨山谷项目

他和妻子多年奋斗换来的一套房钱,很可能彻底打了水漂。

公开资料显示,奥伦达部落海坨山谷特色小镇由张家口海坨房地产开发有限公司开发,占地60000亩,位于张家口赤城县,定位为瑞士冰雪运动度假小镇。

作为继原乡美利坚之后奥伦达部落开发的高端文旅项目,海坨山谷在宣传资料中称以“大运动、大健康”为主题,打造全家庭度假综合体,是一个会员制度假小镇。

这些年,环京文旅地产出圈的“海有阿那亚,山有海坨山谷”,谁也不曾想到环京文旅地产的两个神盘之一海坨山谷有一天会陷入烂尾困境。

据赵家豪介绍,去年8月该交房之际,海坨山谷销售人员的借口是说“冬奥场地边上限制不让开工,延迟到今年12月31日交付。”


海坨山谷延期交房公告

拖到今年10月,赵家豪与其他业主眼见自家的房子依然没有一丝动静,预感“海坨山谷肯定是没钱建了。”

不出赵家豪所料,在今年10月7日的一场业主沟通会上,海坨山谷一位负责人明确告诉业主们,“今年12月31日也交不了,通知交房时间延迟到2023年6月30日。”

赵家豪称,“该负责人明确表示现在公司资金有问题,希望大家宽容给时间。”

但业主们并不相信,他们认为海坨山谷方面对于融资计划,如何解决资金困境都没有明确说明。

比在海坨山谷买房更惨的是那些买了海坨山谷理财产品的年轻人。

去年8月,家在北京的周莹莹投资了海坨山谷同创康养4.0卡的100万元理财产品,当时销售告诉她“存满一年,可以享受6%的利息。”

与赵家豪相同的是,周莹莹同样是受海坨山谷销售邀请,去旅游后对该项目产生了浓厚兴趣,“我看着他们房车基地爆满,被这些表面的东西吸引没多想就投了...”

但随着理财产品兑付时间到期,周莹莹面临血本无归的尴尬境地。

她透露,“海坨山谷负责人高总给投资人开会时说资金链断裂,正在融资找投资人接盘,像我们这种理财卡会从2022年一直到2023年分期退。“

”但至于怎么退怎么分期,海坨山谷都没有说...”周莹莹表示,“维权群里有上百个投资人,身边最高的买了海坨山谷300万理财。”


钱去哪儿了?

2004年,河南开发商居易国际控股集团在位于北京延庆古崖居西侧开发了一个高端度假别墅盘叫“原乡美利坚”。

企查查信息显示,河南开发商居易国际控股集团股权设置了层层架构,极其复杂背后的股权实际控制人是香港居易集团董事局主席刘向阳,他也是“奥伦达部落”创始人。


“原乡美利坚”项目山好水好空气好房子好配套好,在环京文旅地产圈一炮而红,为此后奥伦达部落开发海坨山谷埋下了伏笔。

旅界调查发现,“奥伦达部落”的盈利模式可以用一句话总结:在美丽的文旅地产外壳下推行“理财+卖房”模式。

彼时,海坨山谷身上套着类似“京郊瑞士小镇”、“幸福运营商”、“亚洲最大规模的房车营地”、“新型康养度假小镇”等诸多文旅光环。

与此同时,在海坨山谷运营初期,就推出了琳琅满目的理财卡产品,包括100万元的“幸福4.0卡”以及少量高额的“财富卡”,根据不同的情况来匹配不同的人群,在销售模式上则通过“老带新”挖掘客户。

据周莹莹介绍,“大部分买海坨山谷理财产品的都是从原乡过去的,毕竟原乡十多年了,海坨山谷时间短一些。”

而从“卖房”的角度来看,3年前,赵家豪买房时曾经心里也打过鼓。

回想起整件事情,他发现早有端倪,“开发商卖房应该备齐的五证,海坨山谷只有国有土地使用证、建设用地规划许可证。”

但据他回忆,“去这里买房的都是朋友、熟人介绍,而奥伦达卖房一贯是这个做法,就没五证齐全过。”

“所以我们签的叫认筹协议,也号称70年产权,”赵家豪叹了口气,他表示,“海坨山谷拿不到银行贷款,全是靠大家的理财和购房款去开发。”


赵家豪告诉旅界,在他交钱两年后,海坨山谷才开始动工,“去年5月到8月,房子封了顶,然后就一直停在那,外墙、水电都没弄。”

让赵家豪、周莹莹这些业主、投资人们困惑的是,虽然海坨山谷咬死了没钱,“但我们的买房、理财钱都给他了,按说预售款专项专用,那这些钱去哪了?”

在赵家豪看来,房地产项目一定会有资金监管,而他们的购房款也一定进入了银行指定的监管账户里,海坨山谷轻易动不了这笔钱。

但事实上,有当地销售告诉他,“卖房款并没有进监管账户,钱都被挪走了,去年和前年一次被挪走15个亿 一个挪走9个亿。”

不过,这些终究没有实锤,赵家豪和周莹莹也对此无可奈何。


两难的选择

即使面临房产烂尾的可能,赵家豪也不准备退房。

去年8月延迟交付房产两个月后,有海坨山谷业主办理了退房手续,但从赵家豪得到的反馈来看,“这些业主至今也没拿到钱,问海坨山谷要就说没钱,现在面临这种情况的有差不多小一百户的样子。”

赵家豪面临的情况在此前恒大暴雷后的兑付方案中也曾经得到验证。

一位开发商内部人士指出,“即使开发商暴雷,业主退房也不是最优选择,开发商可以拿你退掉的房子继续去卖,而退款的优先顺序却要滞后于买房的客户。”

企查查显示,与赵家豪签订合同的张家口海坨房地产开发有限公司成立于2016年07月,法定代表人为周军辉,注册资本为10000万元人民币。

目前,该企业因未按时履行法律义务被法院强制执行5次,该企业的主要人员高晓伟则因关联企业失信被限制高消费。


而在今年8月-9月,张家口海坨房地产开发有限公司与其股东张家口冬奥小镇旅游开发有限公司部分财产已被债权人申请保全(查封、冻结)。

刘向阳层层构筑的文旅帝国呈现土崩瓦解的趋势。

在文旅地产维权频发的今天,越来越多的业主因为配套、房产交付难乃至理财产品未兑付走上诉讼之路。

在业内人士看来,文旅地产维权现象居高不下的背后,是文旅类开发商风光不再的折射。

在文旅地产高速发展时期,房企可以用文旅做噱头便宜拿地,再依靠卖房迅速回血,文旅地产未来更侧重于文旅而非地产销售,逐渐回归特色小镇的本质。

值得注意的是,国家对房地产的相关监管,一直保持着强有力的姿态。

9月30日,国家发改委、商务部、文化和旅游部等十部门发布了《关于印发全国特色小镇规范健康发展导则的通知》。

这一《导则》指出,特色小镇应聚焦产业细分门类,做强做精特色产业集群,特色产业投资占总投资比例原则上不低于60%,培育竞争优势强的领航企业,文化旅游类的特色小镇接待旅游的人数原则上每年不少于50万人次。

这个《导则》强调除了原有的传统民居外,特色小镇建设用地中,住宅用地的占比原则上不超过30%,鼓励控制在25%以下。

这对于习惯了以文旅之名卖房的开发商来说,显然困难多多。

至于开发商销售的理财产品,银保监会主席郭树清早已在2018年陆家嘴论坛上提示,防范金融风险:收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险,10%以上就要准备损失全部本金。

未来赵家豪、周莹莹是否会收到房子抑或拿回本金?

答案并不明朗。“谁都以为自己会是幸运的那个。”赵家豪直言。当不幸发生在每一个人身上之前,每一个人都是这么想的。

本文受访者皆为化名

你如何看待海坨山谷的未来?欢迎在下方留言框与旅界君互动。

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