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七都、南湖、黄屿、瓯中区,谁才是温州“真生活”?

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老城区,街道繁华、配套齐全、生活便利,但是街面老旧、环境一般、交通拥堵、房价高。

新城区,界面崭新、环境优良、交通顺畅、房价接受度高,但是街道冷清、配套不全、生活不便。

选老城区还是新城区?不少市民很纠结,一边想要更好的居住品质,另一边怀念老城区那烟火味。

这些年,各大新区的配套设施也在不断完善之中,商业综合体、学校、医院等等相继落地,新城区似乎正在弥补配套缺失的弊端。

不过在这个过程中,有的新区越来越繁华,有的新区却依旧很安静,为什么如此?由政府布局的配套设施,均为大配套,但烟火味更需各种小配套,比如沿街商铺、社区商业,它们更依赖房企建设住宅时同步开发。

显然,温州不同新区,在规划理念、建设时序方面存在差异,最终造成板块之间的差异。那么,哪座新区更适合生活?答案因人而异。

我们选取七都岛、黄屿板块、南湖板块、瓯海中心区4座与核心城区相邻、房价差别不大的新区,看看在那里居住的市民,过着怎样的生活。

七都岛

作为江中岛,七都岛整体规划密度较低,凸显生态优势。早期以别墅区开发为主,后来逐渐转向洋房+小高层的高低配,高层住宅较少。

为突出低密、生态特征,七都岛早期建设的华侨花园别墅区、江山邑,均以围墙、绿地、河流包围小区,仅有1座小型超市,整体氛围宁静。


华侨花园超市与别墅区

滨江首府、滨江九里、鹿城大院、金玉府4座高低配商品房,在拥有一定比例洋房的情况下,同样以围墙、绿地为主。


七都岛多个以围墙、绿地为主的小区

滨江首府南侧沿路有少量商铺开了一鸣、之上等,但被绿地、房屋装饰遮挡,很不显眼,缺失存在感。


滨江首府被绿地、房屋装饰遮挡的周边底商

滨江九里东侧高楼底下有少量沿街商铺,成为该区域仅有的商业街,但由于数量有限而缺乏竞争,整体档次较低。安置房和乐美居有一些底商,但除了社区服务中心,其余均未交付。


滨江九里、和乐美居沿街底商

当前,由于温州中心的商业综合体尚未动工,七都岛非常缺乏商业配套,生活便利性较差。每天一大早,滨江九里西北侧路口会形成一座小集市,可见周边需求之大、配套之匮乏。


七都岛早晨的小集市

根据规划,即将交付的鹿岛万象天地,有一定规模社区商业,但大多被房企建成了商墅,导致实际商业规模大幅降低。

不过,鹿岛万象天地仍有一些沿街商铺及少量社区商业,待交付后有望弥补七都商业的缺失。另外,鹿城大院旁的农贸市场也即将建成。


鹿岛万象天地在建的社区商业入口、沿街底商、商墅

上述项目均位于七都岛北片,南片当前仅有鹿岛甲第、翡丽湾2座商品房交付,北侧有少量沿街商铺。由于当前该区域居住人口较少,这些商铺尚有空置。


鹿岛甲第、翡丽湾沿街底商

今后待北侧未来科技岛项目、东侧及南侧其他在建商品房项目交付后,预计今后七都岛南片的生活便利性不输于甚至超过北片,但仍需约三年时间等待。

黄屿板块

与三垟湿地相邻、水系相通,早期南片开发的住宅限制了高度、容积率,香缇半岛均为围墙、河流包围小区,京都城北侧有一定量沿街商铺。后来,金域中央、南仙花苑北侧设置了沿街商铺。


金域中央的底商、香缇半岛的围墙

黄屿北片,壹品国际建设了一站式社区商业——壹品广场,引进了麦当劳等知名连锁品牌。爱琴海岸北区有一定量沿街商铺,爱琴海岸南区、嘉瑞锦园、瑞仕花园均以围墙包围住宅。

在拥有社区商业的情况下,该区域生活相对便利。另外,黄屿家园拥有两层底商,还有一座菜市场,人气不输壹品广场。


壹品广场社区商业、黄屿家园底商

整体来看,拥有社区商业、与蒲州更好融合的黄屿北片,前往吾悦广场等商业设施也不远,生活氛围好于南片。即便部分小区以围墙包围住宅,但仅一路之隔就有沿街商铺,甚至社区商业,生活依旧便利。


爱琴海岸南区的围墙、北区的底商

南北片之间,本身被城中村、金温铁路隔开,形成城区断裂带。如今,金温铁路已拆除,城中村正在拆迁中,腾出的土地今后将用于城市开发、道路网连接,将推动黄屿南北片融合。

其中,S1线三垟湿地站北侧规划为商业用地,预计建设一座社区商业与车站相连,届时或将成为黄屿片新的人气点。

南湖板块

说起南湖板块,大家总会想起浙南闽北首屈一指的商业综合体——万象城。不过这属于改善型消费,日常消费的业态比例不高,就连超市都偏高端。

同样与三垟湿地相邻、水系相通的南湖板块,具有水网密布的生态特征,河道比七都、黄屿更多。南湖板块早期开发的项目,如国宾1号、万象公馆、四季原著,均为双水系社区,住宅被河道环绕,缺乏设置沿街商铺的条件。


南湖板块住宅大多滨水而建、没有底商

当然,本身部分沿街区域有条件设置沿街商铺,但当时南湖同样主打了高低配,为不破坏洋房居住氛围,大多以围墙、绿地包围住宅,仅有四季原著东侧有少量沿街商铺,同样因数量有限而缺乏竞争、整体档次较低。

万象城西南侧的万象之光,包括万丽酒店、星光里商业街,即将交付,同样偏改善消费。万象城西侧住宅有少量底商,依托万象城的人流,形成一定人气,却与南湖其他住宅隔了一条大河及大片绿地,步行距离稍远。


与南湖多数小区较远的万象城及周边底商

因此,当南湖板块缺乏一站式社区商业,将一切生活配套依托于万象城,日常生活依旧不便。

不过,新交付的云著、南鸿锦园,南侧沿街已有少量商铺;在建的绿城代建安置房拥有2-4层不等的底商;在建的南湖未来社区拥有一座一站式社区商业。待上述项目建成,将来南湖板块的日常生活配套,有望得以改善。


南湖板块现有的少量底商

瓯海中心区

比起上述板块,瓯海中心区的住宅,基本都设置了大量沿街商铺,还有一座一站式社区商业,同时依托行政中心、公共场馆、学校、医院、商务楼的综合优势,很快形成了便利的日常生活、充足的人气。

在瓯海中心区北片,位于行政中心以北有一座一站式社区商业——亿象广场,引进了肯德基、永和豆浆、华莱士等知名连锁品牌,还囊括了菜市场、小型超市等。围绕它,半塘街、平天路、云回路、龙飞路、瓯园路等形成一片商业街区。


亿象商业广场

相比较其他新区少量商铺相对单调、低档的商业,瓯海中心区的商业业态更丰富、种类更多样,与老城区无异。


遍地美食的瓯海中心区

在这里,除了常规的简单餐饮、零售业态,还有不少温州老字号招牌的传统美食,包括鱼丸、杏仁腐、馄饨、三鲜面、糯米饭、鱼饼等,以及一些知名连锁奶茶店。再加上大排档、酒楼、烧烤摊,从早饭到夜宵,从正餐到零食,一网打尽,随时可以下楼撸串。


瓯海中心区沿街部分传统美食

除了餐饮,瓯海中心区的休闲生活也非常丰富,多家美容、美发、SPA、瑜伽、养生、健身、棋牌等业态聚集于此,还有孕产修复、牙科诊所、股份制商业银行、培训机构、早教中心、月子中心等等。



瓯海中心区丰富的各类商业业态

可见,瓯海中心区的人口密度、成熟度,远超其他同时期建设的板块,早已脱离了初期的基础性商业布局,朝着改善类、休闲类、全方位商业进发,而且大多是自发形成。

同时,在瓯海中心区商铺总量较大的情况下,适度的竞争,让商家注重差异化与竞争力,最终满足了周边住户的各类生活需求。个别美食餐厅还做出了名气,吸引其他区域市民慕名而来。

不仅仅是瓯海中心区北片,南片的大西洋银泰百货、漫游天地,作为商业综合体,业态偏改善消费,但住宅底商同样繁多,氛围并未明显输于北片,只是规模相对小一些。其中,餐饮集中于商汇路沿线,旭华路沿线聚集了多家培训机构。


旭华路沿线部分培训机构

可以看出,瓯海中心区尤其是北片,已经非常繁华、便利了,南片也具备了便利基础,仍有持续提升的空间。

综合评价

总体而言,瓯海中心区的生活便利性遥遥领先,七都岛、南湖板块在生态环境方面更具优势,但每个板块都在完善、提升中,预计几年后都会变得更加便利。

其中,一站式社区商业,集中容纳更多业态,有利于知名品牌的引进、管理的统一,更容易形成一个板块的商业中心。不过,上述几座社区商业,在管理、运营方面依旧有所缺失,与印象里、白麓里、南塘新天地等存在较大差距。

比起一站式社区商业,沿街商铺相对自发、零散,档次难以走高。不过就小区居民而言,这种家门口的商业,便利性更强,夜间更具安全感。

相对来讲,低密度、生态型的高端社区,对沿街商铺会有排斥,刚需楼盘出于生活考虑,更依赖沿街商铺。另外,若沿街商铺设置于住宅底下,一些餐饮、娱乐业态易对楼上住户生活造成干扰。

从这些板块来看,除少数安置房因政策原因而较迟交付底商、存在大量空置外,已交付商品房、早期交付安置房,底商基本满铺开业,极少出现空置现象,可见住户的商业需求还是比较大的。

其实在不少一二线城市,新区住宅较少有沿街商铺,以一站式社区商业为主,住宅被绿地、围墙包围,保持居住的宁静、舒适。温州人在老城区已习惯了下楼就能撸串的便利生活,刚搬到配套缺失的新区,往往有些失落,总觉得少了点什么。

当然,沿街商铺,同样可能造成商业过剩,像有些板块的街道,围墙、绿地与沿街商铺相结合,同时享受繁华、便利与宁静、生态,似乎更合适。

因此对于不少温州人来讲,商业综合体、一站式社区商业都要,但沿街商铺依旧是必不可少的,它也能带来更多可能性。

至于今后,我们可以从未来社区九大生活场景,看出一些端倪。当前不少建设中的未来社区,包括邻里中心、养老机构、交通枢纽、双创空间等,都能确保今后业主生活的便利性与人性化。

那么,你更喜欢哪一种生活?

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END

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