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决战东中环!两大TOP级产品正面刚,中海“里程碑”优惠60万,买吗?

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9月28日,位于中环东站板块的中海·浣云居取得预售证,推出1号楼、6-9号楼、11号楼、14-17号楼共计268套清水房源,其中,高层户型168㎡、188㎡,叠拼区间在268-366㎡,单价在2.7-3万元左右。


中海·浣云居,被视作是中海在10年周期里的一个全新项目,也是中海今年唯一的新项目,从亮相之初就颇受关注,中海也很努力地做了全面的产品升级和创新,但项目依然受到一些质疑:因为地处东客站板块边缘,产品定位与区域现状相差较大,500万起的清水大平层和千万级叠拼,是否有人买单?

似乎一切都在预料之中。中海·浣云居在开盘之前就放出了优惠——开盘首日,大平层单价最低至2.3万/㎡起,套均优惠力度达到60万(仅限23号当天)。这对于近几年的核心城区的项目和中海来说显然是非常罕见的事。


浣云居群里发布的通知

而在距离中海·浣云居两公里左右的位置,同样地处东中环,新希望也在槐树店板块推出了今年的重磅项目天府锦麟壹品,同样是大平层+叠拼的高低配、品牌旗下TOP级产品、预计总价相差无几的这两个项目怎么选?


“相同区域、相同产品、相同价格”,非常符合我们《买房二选一》栏目的选品标准。来,跟着发哥走一个。

点这里,查看两个楼盘情况

地段PK

同处东中环,相距两公里

一个在街上,一个在里头

两者作为目前城东颇受关注度的高端项目,加之还同属于东中环,距离不到两公里。这也直接体现在配套的占有上相差无几。


浣云居

浣云居地处迎晖路东段与中环路锦绣大道段交口东北侧。该地块位于成昆铁路和地铁7号线之间,与东站仅一条跨线桥之隔,周边被阳光100米娅中心、优品尚东、隆鑫九熙等(已交付)环伺,生活氛围已成型。


天府锦麟壹品

天府锦麟壹品则地处成洛大道槐树店南侧,毗邻鲁能城(逐步交付)、中环TOD·十里风和(待售),周边多处低密住宅用地(待建或规划)。


两个项目位置示意

两个项目距离地铁站点的步行距离都差不多,日常自驾通勤使用的道路也都差不多。唯一的区别是,项目的昭示性不同,一个在街上,一个在里头。因为浣云居地块的特殊性,必须经由中环转向一条名为槐花路的小径到达,不临主干道,日常生活更加私密,这是项目的一个加分项,但浣云居是为数不多的,不临公路,但临铁路的项目(这里我们后面再展开说)。


成都东站

在日常购物消费的配套上,目前两个项目都依托于万象城,浣云居相距约3公里,而天府锦麟壹品更近,约1.4公里。除此,浣云居周边有不少底商以及毗邻的东客站TOD的后期商业,天府锦麟壹品也有鲁能城商业街(部分运营)和对面的中环TOD商业体作支撑。

在教育配套上虽不算优质,但也完备。1公里范围内,浣云居不仅有自己配建的幼儿园,还有优品婴幼园、华建学校和杨柳小学等,而天府锦麟壹品抛开紧邻的锦汇东城小学,还有双林小学(御风分校)。

生态资源的占有,是两者重要的差异化。得益于邻沙河仅约200米,让天府锦麟壹品出门就能享受到沙河景观带的资源,且部分高层(客餐厅)可直观沙河。


沙河

由于地块位置,两项目都有一定外部缺陷。

浣云居一大争议来自于——受到铁路阻断,从现场直接感受来看,由于是站点,实际影响并不大,在室内几乎没有声音,而项目的到达性,确实因为铁路的隔断确实造成影响,项目只能从门口的中环路进入。

至于天府锦麟壹品,有购房者也会质疑其高层沿着北侧的成洛大道排开,恐会有车噪,而项目选择将所有户型的房间全部朝南(对中庭),且项目外立面使用了双层LOW-E玻璃,来降低这一影响。


天府锦麟壹品

项目PK

高低配+长中轴中庭景观

产品都很优秀

从宗地面积来看,两个项目地幅都算主城区较大的占地,浣云居占地更是接近百亩。在规划布局上,两个项目都选择了高低配(大平层+叠拼/联排)的产品排布。

浣云居占地约91亩,容积率2.0。在这个地块上,中海选择配置了7栋高层(一栋为无偿移交租赁住房)和20栋上下叠拼。其中,高层包括168㎡和188㎡两种户型,叠拼建面则在268-366㎡。


浣云居项目沙盘

天府锦麟壹品,总占地约66亩,容积率2.0。打造有6栋22-31F、T2的纯板式+纯端户大平层,以及20栋叠拼(上下叠),共384户。其中,大平层户型仅有两种173㎡、204㎡的套四。目前项目暂未取证还不能明确具体价格,但据置业顾问透露,大平层预计清水单价约30000元/㎡,总价500万/套起,最快将于10月底入市。


天府锦麟壹品项目沙盘

长中轴中庭景观,是两个项目的一致选择。

浣云居高层采用的是半围合排布,从而实现了在高低配产品中仍做到了高层大中庭的设计,整个中庭达到了约60*200米的尺度;而天府锦麟壹品在类长方形地块上,将高层、叠拼分别置于地块北、南侧并“一字排开”,同样留出了300多米*45米的大中庭。

两个项目目前的呈现度都比较高,中海这一次的风格更类似豪华酒店,整个项目做了抬高,门口的入户大门接近70米,整体很有仪式感,而且小区的整个动线中,都融入了酒店的设计手法,在项目的下沉式入口设计了书店、泛会所等社交区域,上方则是楼栋建筑,穿过沉浸式园林,浣云居用风雨连廊做了连接,楼栋入户式同样是酒店风的挑高大堂。这一做法的优势除了保证了入户的仪式感外,也使得整体的采光和视野更好。


浣云居风雨连廊

天府锦麟则在售楼部示范区呈现了定位沉浸式“都市森林”的实景园林,处处有“蝴蝶状”的水景及园林造型穿插、曲径通幽的步道以及形态新潮的儿童游乐设施,这也是后期交付园林的一部分。


天府锦麟售楼部示范区

定位高端,二者在细节处理上都颇为用心。

产品PK

同为套四、清水可改造

端厅VS横厅的一次较量

聚焦到两者的产品端,都是总价480-530多万/套的大平层,以及千万级的上下叠,因此潜在的受众客群有重叠。这其中,虽两者都为套四的高层,但却打造为不同的户型结构——一个为端厅,一个为横厅。

浣云居共打造有168㎡、188㎡的两个高层户型,都采用了横厅设计,而且打通了厨房,实现了LDK厅一体的布局,这一思考不仅能够增加整个动区在视野上的通透感,而且打破了厨房与客餐厅的隔阂,给到了家庭更多的交流空间。


浣云居建面约168㎡户型


浣云居建面约188㎡户型装修效果示意图

因为是清水交付,中海在户型中设置了较多的可变化空间,比如,188㎡的户型设计了入户的洄游路线给到了归家的消杀空间,但如果将这部分打通,可以增加整个动区的使用尺度。而书房则可以做到连通主卧或者独立使用的两种布局,满足不同成员结构的家庭需求。两个户型的主卧卫生间也增加了可变空间,保证了实际使用空间的面积甚至约等于部分户型的卧室大小。


浣云居高层样板间

两个户型在空间布局中差距不大,差距在于168㎡户型没有设置洄游空间,在60万左右的总价差之间,168㎡的性价比更高,不过,对于舒居要求更高的家庭,188㎡的户型更适合。

同样的,天府锦麟壹品高层也有173㎡、204㎡两种。两种户型结构几乎相同,仅为公区面积、套房(少个卫生间)以及一处生活阳台的差异。

端厅是此次天府锦麟壹品的一大闪光点。


天府锦麟壹品建面约204㎡户型


天府锦麟壹品建面约173㎡户型

以173㎡户型为例——作为T2结构,电梯入户处还有约3㎡可供业主使用,进门处也配置有玄关,仪式感拉满,并将动、静分割开。得益于端厅结构,其北侧约40㎡的客餐厅一体空间(朝北,部分可看沙河),还可实现270°的环幕视野(部分户型);而户型南侧设置有套房和三个次卧(均朝南,对中庭)。四间房都有飘窗赠送。整个户型动静分区明显,房间全朝南也保障了极佳的采光通透性。


天府锦麟壹品高层样板间

与浣云居相同的是,天府锦麟壹品也是清水交付,存在可改造空间:173㎡、204㎡户型的主卧套房可与相邻的次卧打通,形成超45㎡的超大主卧。


浣云居叠拼

在叠拼产品上,两个都是独立入户的纯上下叠拼,目前来看,都是千万级城市叠拼,并且也被视作两个项目的重头戏,两个叠拼表达如何?


天府锦麟壹品总平图

从总平图上可以看到,锦麟壹品的叠拼全部都是双拼式排布,一栋楼4户,这在现在成都的叠拼中非常少见,而浣云居在这方面就稍显劣势,部分楼栋采用多联的排布。


浣云居总平图

从面积段来看,浣云居的面积分布为,上叠建面为280-366㎡,下叠建面为268-330㎡,需要指出的是,所有户型其实地面空间是一样的,建面的差异主要来自于地下室的计入产权面积。新希望锦麟壹品的产品则更加简单,上叠建面约350㎡,下叠建面约330㎡。




浣云居叠拼户型图(点击图片可放大查看)

如果仅从地面空间来看,天府锦麟壹品的空间更加开阔,且单层面积也更大,单层开间达到11.85米,仅客餐厅的开间也在8.4-8.5米以上,而中海浣云居的则略小,客餐厅的开间为7.2米,单层开间为10.55米。



天府锦麟壹品上叠350㎡型图(点击图片可放大查看)




天府锦麟壹品下叠330㎡户型图(点击图片可放大查看)

整体来看,两个叠品都在现在产品力上有很大的突破。

置业建议

价格恐成下手关键

“相同区域、相同产品、相同价格”,两个项目都选择了在产品上狠下功夫,原因很简单,因为原先的区域面貌并不被这个总价段的客户所认可。

买不买得?发哥的老板认为,这两个项目毕竟都位于核心主城区域,舒居肯定没问题,如果市场发生变化,它们的金融抗风险能力比新区域更强。

下面是发哥的总结:

地段方面:对比来看,天府锦麟壹品的位置更佳,东中环以内,距离沙河景观更近,只比浣云居少了条铁路。

产品方面:发哥个人更喜欢浣云居的产品表达,因为它的实际得房率和空间使用率都会更高。

价格方面:浣云居给出一定优惠之后,部分房源将价格压缩到400余万起。天府锦麟壹品由于还未进入销售期,价格还尚未明晰。

最后,两个项目在叠拼产品上的货值都很重,而这类产品的受众原先并不属于这个区域之中,需要花大力气扩大范围改变客户固有认知。

- END -

主编:余鸽

副主编:江涛

编辑余兰

图片来源:成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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