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荔湾广摩地块准备卖了,实踩工地和展厅后,给你点买房建议

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还记得荔湾广摩地块不?

12月4日,保利以284624万元底价拿下荔湾区芳村大道东以西、培真路以北广摩地块,折合楼面价24212元/平。

时隔将近一年,这个项目悄然到了准备入市的阶段。

只不过,如今的项目背后,除了原有的保利,还加入了越秀,成为了当下的保利越秀·天启

盘叔打听到,项目进度很快,现在就已经开了两个展厅,而且售楼部也在不久后准备开放。

所以我们决定去下项目的工地和展厅,好好扒一扒这个项目。

看看,值不值得。

01

保利越秀·天启(荔湾广摩地块)西临芳村大道,南临鹤洞路、广钢新城,紧邻真光中学、培英中学和真光实验学校。

附近就是轨道交通广佛线和11号线的换乘站沙涌站,距离珠江约300米。


靠地铁,离江不远、近学校,至少在外部环境来看的话,项目的区位优势还是不错的。

而且地处老城区,生活配套这些需求,对广州西部的新盘来说,基本都是不需要担心的。

另外,身处广州西部的核心片区,不远处就是最近话题多多的聚龙湾片区,再远点则是广船板块和广钢新城,无一不是当下广州西部的规划重点。

如果这些片区推进顺利的话,那么对于保利越秀·天启来说,是有加成的。


换句话说,从大的来看,保利越秀·天启的基本面还是不错的。

但不足的地方,也是很明显的。

比如说,项目紧邻芳村大道以及鹤洞大桥匝道,位置稍微有点尴尬,对于部分楼层和朝向来说,是存在交通硬伤的。

但同时,又胜在了景观视野上,按照销售的说法,8楼以上基本可以望江。

同时项目还会在产品上配备了隔音玻璃,也算是最大程度上去避免了这个噪音问题。

这一点,买家在后续的楼栋和朝向选择上,要稍微留意。

当然,也要学会做取舍。

02

工地来看,整个项目仍处于开发阶段,传闻中的售楼部也还在紧张施工当中,当下肯定是看不到的了。

所以盘叔随后就转战保利越秀·天启的两个展厅之一,和销售好好聊聊。

从展厅沙盘来看,保利越秀·天启整体规模不大,整个项目规划了1所18班幼儿园、1所托儿所,1栋26层的办公楼、4栋26层的住宅。

算是一个袖珍版的项目,这也是部分客户比较介意的点。

但盘叔还是在这其中发现了几个点。


一个是项目的规划做的还行,4栋住宅比较集中在同一个方位,而且中间也有面积不大但相对还行的园林。

另一个就是住宅不算高,26层在当下的广州新房市场当中也算是比较低楼层的了,再加上有抬高设计,也许可以兼顾低楼层和望江的双重优势。

但是否如此,盘叔还持保留意见,后面等样板房出来后,我们再实地去体验噪音、居住密度和江景等多维度。

保利越秀·天启预计首开1栋,主推约89-121㎡三到四房,其中121㎡户型有两个朝向选择。

朝向方面,89㎡的三房单位大概率是看不到江景的,但可以望社区园林,同时比起其他两个户型,受到噪音的影响更小。

而106㎡的3+1房和东南朝向的121㎡四房,则可以望江,但相对应的噪音影响,也会存在。

户型设计方面,三个户型各有千秋,都有亮点,也有不足。


比如说,89㎡的2+1房单位,做到了3房设计,这其中还包括了一个主卧套间,也比较符合当下购房者所看重的空间利用,同时基本带有飘窗,而且三开间朝南。

但盘叔不喜欢的一点,就是入门处,显然是没有空间做玄关的,后面样板房,我们再具体看看开发商怎么解决这个问题。


106㎡的3+1房,在舒适度比起89㎡有所提升,同时保留了89㎡的亮点,预算更高的买家,可以考虑这个户型。


至于121㎡四房,舒适度显然是最高了,看得出阳台开间也有所提升,同时几个空间也比较均衡。

03

最后是价格。

目前项目没有具体的价格释放,甚至包括吹风价,仅表示会参照周边的价格。

而距离项目最近的一手万科金域曦府最近发售的价格,主要价格区间为4.9-5.8万/㎡

不过,销售还留了个伏笔,说「保利越秀·天启开盘首波会有惊喜价,将会是这一板块性价比最高的楼盘」。

后面的价格,盘叔也会持续关注,带来内幕消息。


另外,此前克而瑞数据显示,二手房源较为成熟,周边约有百来个中小项目,有四季花园、花地城广场、广和苑等二手项目,二手市场售价在3.5-4万/㎡左右。

总的来说,保利越秀·天启配套成熟度足够,也有突出的外部亮点,但有交通噪音的不可预测性、规模比较小,也是客观存在的介意点。

产品本身,规划和户型都做的不错,再加上价格传闻中的首推优惠,对于关注荔湾和广州西部的购买者来说,也是有很大的诱惑力。

如果是自住,没太大问题。

© THE END

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