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三条实现财富自由的正路丨檀谈

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微信公众号:叶檀财经

音频:叶檀 菠萝 \ 作者:叶檀 \ 内容:叶檀
制图:大乔 \ 制作:钟灵 玉才 桔梗

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各位檀香周五好,又到了我们每周固定的檀谈时间了。

最近两个月A股大幅度震荡,击碎了很多想要靠股市实现财富自由的股民们的梦想。

财富自由是最近两三年才开始流行起来的词汇,年轻人讨论地尤其多。

每个人都想实现财富自由,财富自由的终极定义是:不再为财富操心,可以自由支配自己的时间。

你一年需要负担的开支是500万,每年通过资产产生的被动收入是500万,且每年能跑赢通胀,那就实现了财富自由。


每年的工资500万,一旦不工作,啥保障也没有,那不是财富自由。

实现财富自由的路径有很多,办公司、继承遗产、投资成功,都可以实现财富自由,但办公司、打工、一把梭哈式的投资实现财富自由是小概率事件。

从方法论上来说,实现财富自由的办法是提升每小时的价值,比尔盖茨一个小时就可以让一个普通美国人实现财富自由。

实现财富自由的三个通行办法是:

成为成功的企业家; 成为不可或缺的打工人并且学会资产配置; 在某一个投资领域拥有足够的投资才能。

一个拥有2000万资产、月薪4万、家里有两个孩子的人,应该怎样投资?

是彻底投入股市,还是全部买房产?

这取决于你是怎么样的投资者,专业投资者一般会全仓自己的领域,比如从事房地产的人,所有的资金都用来买房产,他们对房地产行业很了解,这就意味着机会大风险低。

股市的成功投资者很有可能一套房也不买,全部拿来买股票和基金,因为他们对于自己的市场判断有足够的信心,巴菲特既不买黄金也不投资房产。

巴菲特有个著名的演讲,里面举了个例子:我可以给你一张只有20个打孔位的卡片,这样你就可以在上面打20个孔——代表你一生中能做的所有的投资。一旦你在这张卡片上打满了20个孔,你就不能再进行任何投资了。

一生的投资机会只有20次,你会认真思考你所做的事情,你会被迫去做你真正想做的事情,所以你会做得更好。

一张打孔卡,体现出两大投资办法。

1、一次只打一个或者几个孔,被印证成功概率极高的投资。巴菲特不投黄金,只投股市,投自己看得懂的上市公司。或者,回购伯克希尔哈撒韦公司的股票,因为巴菲特对于自己公司有足够的信心; 2、一次打上十几个孔,根据风险和收益进行资产配置。对于绝大部分非专业投资者,巴菲特说,不要只打一个孔,一把梭哈,还是做个组合吧,还是资产配置吧。

换个做法,你们都持有一般公司组成的投资组合,50 年里你们都一动不动,最后你们都会很有钱,你们的券商会破产。

如果不是职业投资者,不追求通过管理资金实现超额收益率的目标,我觉得应该高度分散。

我认为98%到99%的投资者应该高度分散,但不能频繁交易,他们的投资应该和成本极低的指数型基金差不多。

只要持有美国的一部分就可以了,这样投资,是相信持有美国的一部分会得到很好的回报,我对这样的做法毫无异议。

对于普通投资者来说,这么投资是正路。


资产配置是分散风险、保障收益。

打个比方,资产配置就好像消费者到电脑商店购买一台组装好的电脑,我们只要知道需求、匹配相应的型号,就可以买到。

而某个领域的专业投资者,相当于购买零件组装元器件的人,他们自己组装电脑,可能组装出一台高性价比的电脑,也可能鼓捣出一台垃圾。

缺乏组装能力的人,鼓捣出一台垃圾的可能性比较大。

从全球范围来看,房地产是一项重要投资,平均而言,房产财富总量大约占到了典型经济体国民财富总量的一半。

叶檀财经的数据团队经过运算,证明了一件事,在过去的20几年,中国人不必进行资产配置,不必进行股票投资,只要在大城市买房,可以获得最好的收益。

似乎应该全仓房地产。

这是后视镜,这样的时代已经过去了,投资要看未来。只有预判准备的人,才能获得高收益。

站在90年代、00年代,我们不知道房地产的上涨幅度会是多少。

从历史回报来看,在过去20年的中国,房地产年收益最少有3.58%,最高有10.78%。

全球房地产投资回报并没有这么高。

根据《全球一百五十年房地产、股票、债券收益率比较》(《The Rate of Return on Everything》)这篇文章,房地产让人惊讶。

过去的150年,住宅房地产的总回报率与股票回报率相当,平均每年约为7%,而且,住宅房地产的波动性要小得多。

在一些国家的某些时期,股市表现略好于住宅,但必须支付双重代价:更高的波动性、更高的商业周期同步性。

下面这张图是股市和房地产的10年移动平均实际收益率。

看得出来,股市的波动率比房地产大得多。

房地产投资有两点困难:

首先,以百年为维度的长周期来看,房地产价格涨幅只能跟通胀持平。

全球第一个金融中心、荷兰首都阿姆斯特丹,城中心Herengracht城区的运河边上有很多1600年左右兴建的连排别墅,这些连排别墅保留了三百多年来的交易价格记录,是难得的研究资料。

荷兰学者的计算结果是,阿姆斯特丹中心区房子的价格,从1628年到1973年350年时间里,平均每年上涨了2.3%左右。

2.3%!

同期的350年里,荷兰的通货膨胀率1.8%,房价超过通货膨胀的实际增值水平只有每年百分之0.4%,几乎和通货膨胀同步。经通胀调整的升值速度,房价真实价格要一百多年才能翻番。

其次,房地产经不住时间和泡沫的检验,交易成本、持有成本高,不动产流动性差。


历史上改朝换代,房地产每隔一段时间会迎来新主人,甚至被一把火烧成白地,比如阿房宫。《乌鸦与麻雀》这部电影穿越了49年、50年,讲的就是上海的二房东权利,怎么样一夜之间归零。

跟股市一样,房地产有周期,需要择时择地。

按照诺贝尔经济学奖得主罗伯特希勒教授创建的凯斯-希勒房地产指数,全美大城市里房价最高的纽约市和旧金山市,房价大涨大跌。

1999年底,旧金山市房地产价格指数100点,到2006年3月上涨到历史高点219点,此后三年连续下跌,到2009春,回到120的低位,从2006年的高点下跌了45%,从2012年开始,又迎来一波大涨。

2006年,房地产泡沫破灭之前,纽约市房地产价格指数处于历史高点216点,2012年,下跌到161,下跌幅度高达25%。

80年代末,日本房地产市场泡沫崩盘,东京和大阪两地的房价下跌超过50%。

只有在卖出去的那一刻,才能知道值多少钱。

不动产还有一个特点,流动性差,一旦市场下跌,不容易变现。

手握500万的房子,卖不掉就是500万的账面资产。

手握200万的房子,卖得掉就是200万的变现资产。

中国房地产市场还没有经历过下行阶段,投资者没有经受过时间考验,房地产投资,现在是时间的朋友,也有可能成为时间的敌人。

从择时的角度看,房地产不是最好的投资标的。2008年因为房地产金融衍生品,全球爆发金融危机,2020年,美国房地产再次创出新高,处于巨幅震荡中。

2018年,中国政府提出房住不炒,房地产价格总体稳定,但政策风险和市场风险在加大。截至2020年10月底,各地出台的房地产调控政策425次,房价上涨两难,越来越多的人不得不正视房地产市场的风险。

个别城市房地产投资率高达80%以上,这是惯性,是羊群效应,不是我们继续看好的理由。

从百年回报看,房地产与股票的重要性似乎相等,把资金一半一半投入股市和楼市,就可以对冲风险,获得高回报。

在一些年份比如2008年,股楼同涨同跌,股市和楼市各投50%,一半一半,加上杠杆,会亏得一分不剩。

投资房地产最好的办法,在全球范围内进行房地产组合,从绝对收益到自持物业、房地产金融,在房地产进行了全球范围、各种投资品的一篮子组合。

即使是专业人士,也不建议一把梭哈式的投资。

无论是财富自由还是资产配置,每个人的情况都是不同的,各类资产的比例在实际案例中,也需要灵活调整。

接下来的檀谈节目中,我们会和大家一起分析一系列的真实资产配置案例,看看国内、国际一流的财富管理机构,它们的操作思路到底是什么样的,敬请期待。

-- END --

作者:叶檀编辑:灰灰

图片:来源于网络,侵删

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