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购房者的灵魂拷问:佛山or增城

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最近,有知名房地产专家提出一个观点:中国楼市哪里有前景,看卫星夜景就知道了。


很明显,以广深为代表的大湾区,是国内最“耀眼”的地方之一。

近来,大湾区也频频传来利好。例如深圳前海扩容,横琴粤澳深度合作区发布等等。

只不过,大家都知道好的地方,缺陷往往就是买不起。在粉丝群以及后台留言,经常收到的问题就是:2万左右预算,现在还能买哪里?

在买房上,2万是个坎。再高挺多人买不起,再低就价值有限。


广州及周边2万+板块示意图

放眼广州及周边,这个价位可以考虑的选择,大多要去到配套有待完善的远郊区。而距离广州市区较近,也较多人考虑的,主要是两大区域:佛山中心,以及广州增城

那这二者对于购房者,孰优孰劣呢?

.01

多维度分析:

谁是购房者心水之选?

01

区位

作为国内城市同城的典范,广佛的一大优势,便是城市中心区的地理位置相近。两市市中心的距离不过约10公里,比城市内部各区之间的联系还要紧密。

增城则紧邻黄埔、东莞,与市中心距离较远,更多承接广州东部的客群。

从通勤数据,也可以看出两个区域的区别。根据今年8月发布的《2020年广州市交通发展年报》,广佛每天的客流交换量达到176万人次/日,与广州市内跨区出行(中心城区-白云、番禺区)量级相当。


图源:《2020年广州市交通发展年报》

可以看出,相近的距离之下,不少广州人用脚选择了佛山。

02

轨道交通

目前,佛山中心区已通车的线路有广佛线及南海有轨电车1号线(首通段)。今明两年,佛山2号线、佛山3号线(首通段)及广佛环线(南段)将相继开通。


随着线路集中开通,佛山中心区将可以一线直达海珠、荔湾、广州南站等广州核心区域

增城目前已通车的轨道交通线路有广州13号线、21号线及穗莞深城际,分别经过增城的新塘、朱村、区府等板块。其他地铁线路还有待批复。

增城轨道交通示意图

由于增城面积辽阔,因此从轨道交通线路的密集程度上来说,稍逊色于佛山中心区。

03

居住氛围

关于区域的居住氛围,直观的参考,就是看热力图。


图源:百度地图

从广佛热力图来看,佛山中心区的热度基本与广州中心区融为一体,是湾区最“热”的区域之一。

相比之下,增城的热度较为分散,更多集中于新塘、增城区府两个板块。

04

市场前景

判断一个区域楼市的价值,一般主要看两方面:经济发展和供求关系。

前者来说,以普遍认知中的佛山中心区禅城区来说,作为这座万亿GDP城市的政治、经济以及科教文卫中心,其2020年GDP总量为1911.79亿元;增城区2020年GDP则为1062.64亿元,未来还需要依赖广州东进战略的带动。

后者来说,目前广佛整体的去化周期相当。其中,增城区一手住宅的去化周期约为11.5个月,禅城区的去化周期则仅为7.8个月。可见,前者的住宅供应较为充足,而后者处于供不应求的状态。


从这两点比较,增城的楼市会受到经济体量以及供应量的制约,佛山中心区则随着经济发展,以及住宅供应量相对稀缺的情况,价值会逐渐崛起。

在被称为楼市风向标的土拍市场上,也足以看出开发商对佛山中心区价值的看好。仅近一年时间,佛山的拍地价TOP10榜单,就更新了8个,并且基本位于佛山中心区。


以上几个方面的比较可以看出,在广佛同城的浪潮下,佛山中心区凭借与广州中心相邻的区位、密切的交通联系,以及良好的经济基础和成熟的城市建设,是目前行情下广州人置业值得考虑的选择。

.02

置业佛山

紧盯这一准则!

问题来了。大多数广州人,对于佛山各个区域还没有较清晰的认识。想置业佛山中心区的话,该怎么选择?

一般来说,有一个简洁明了的准则:认准地铁沿线

在过去十年间,作为广佛唯一一条跨城地铁线路,广佛线沿线,是佛山发展的排头兵,也是楼市价值的制高点。佛山的“城市客厅”千灯湖,老牌中心禅城区,未来CBD佛山新城,均位于广佛线沿线。


佛山禅城

而近年来,拥有在建或者获批复地铁线路的北滘新城、三山新城等板块,则成为佛山下阶段的潜力股,在市场上备受青睐。

放眼佛山各板块,堪称“地铁王者”的区域,就是禅城中心

包括现有的广佛线在内,禅城中心未来还将有佛山2号线(在建)、3号线(在建)、4号线(已获批),共四条地铁交汇,轨道交通密度堪比广州市中心,冠绝佛山。


借由通达的地铁线网,禅城中心可通过广佛线直达广钢新城、海珠区、番禺区,佛山2号线直达广州南站;一次换乘,还可通达珠江新城、万博CBD、北京路商圈、上下九商圈等核心商务区,全面融入广州CBD的半小时生活圈内

对于购房者来说,另一个至关重要的因素是,过去一年在广州热度的带动下,佛山多个板块的价格均创新高。千灯湖新盘售价已到6万+/㎡,而三山新城、金沙洲等临广板块,也奔4万而去。


佛山房价示意图

相比之下,禅城中心目前2万左右的价格,还能买到优质的地铁盘。无论从当下的性价比,还是未来的升值空间来看,都是目前购房者更值得考虑的选择。

.03

生活大城

霸榜佛山的中心区“王者”!

禅城区属于佛山发展较早的区域,中心区域大部分土地开发已趋于饱和,新盘不多。

综合考虑购房者关心的品牌、配套、产品等因素来看,合景新鸿基·泷景,是各方面素质拉满的一个选择。


项目实拍图

说起这个项目,在佛山早已名声在外。

作为总建面约280万方已开发八期的“巨无霸”大盘,合景新鸿基·泷景自最早一期开盘以来,多年来持续霸榜佛山楼市销售榜单。

从区位来看,项目紧邻广佛线澜石站。未来还可1站换乘佛山2号线(在建),2站换乘佛山3号线(在建)、4号线(已获批),坐拥四地铁交汇的红利。

从生活配套来看,项目历经多年建设,已自成一座配套齐全的生活大城

在项目周边,有澜石小学、澜石中学等学校,孩子的全龄段教育需求无需担忧;大型商业体悠方天地已开业,足以满足一家人购物、娱乐、休闲等需求;禅医社康中心等医疗健康配套,也让生活于此少了后顾之忧。


悠方天地实拍图

有空的话,坐一两站地铁,即可到佛山新城、季华路商圈等,享受佛山顶尖的市政和商业配套。

更为难得的是,项目紧邻被誉为佛山母亲河的东平河畔

自去年以来,佛山已启动东平河水轴线建设,将打造十大亮点项目,建设堪比广州珠江两岸的滨江景观带。


东平河两岸实拍图

图源:禅城发布

作为东平河水轴线的一部分,项目周边,已建成建面约4万㎡的澜石公园,占地约26万㎡的东平河滨河湿地公园,以及占地约22万㎡的青年公园

在如今快节奏的生活中,也能给自己留下一份闲适与恬静。


公园实景图

目前,项目在售建面约85-125㎡三至四房。无论是青睐高使用率、低总价的刚需购房者,或者是需要阔绰生活空间的家庭,都有合适的选择。


从户型的打造来看,也足以看出项目的用心。

各面积段户型均做到双阳台配置。建面约85㎡户型即可拥有三房居住空间,建面约91㎡户型做到主套配置,建面约112-114㎡户型均可做到南北通透。

目前,项目在售居住氛围浓厚、生活配套醇熟的八期星堤II组团

感兴趣的朋友,可以到项目现场了解。

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