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房企美元债挥泪大甩卖!恒大新力打2折,蓝光打3折……

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10月4日,花样年突如其来的债务违约(又一百强房企爆雷!创始人发家书称不会躺平,TCL成投资输家),拉开了内房股债券大跌的幕布。

10月5日,多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。据云锋证券统计,该周当代置业、建业地产、阳光城美元债分别下跌63.39%、44.09%、39.52%。

一时间,仅10月4日-10月9日一周,有44只地产美元债跌幅超过20%。

从“环京龙头”华夏幸福“、四川一哥”蓝光发展,再到中国恒大、花样年、新力控股等大中型房企,纷纷宣布债务实质性违约,让中资地产美元债受到不小冲击。

随着投资者对于中国房地产市场的信用忧虑增加,各大房企的美元债持续下跌,有的净价甚至打了2折。只要有持仓,按估值,今年基本白干了。



通通2折:新力、恒大

同为国庆期间爆雷的新力控股,目前还处在停牌阶段。

新力即将在10月18号到期的一笔利率9.5%的美元债,年初至今净价已从100跌落到20,狠狠打了2折。


前阵子闹得满城风雨的恒大,美元债跌得同样不容乐观。中国恒大和恒大地产目前存续的美元债,通通打了2折甚至更低。


恒大目前共有9只存续美元债,总额达到140亿美元,最高票面利率为12%。到明年一季度,恒大共有近20亿美元债将到期,并且这些美元债净价通通打折。值得注意的是,这些债券无一例外评级均降到C级,违约风险很大。



2-3折:花样年、蓝光、当代置业、华夏幸福

同样滑入违约旋涡的花样年、蓝光及当代置业三兄弟,美元债同样在大甩卖。

花样年明年一季度到期的美元债数额仅次于恒大,共10亿美元出头。而其目前的多只美元债,净价都打了2折。

可就在爆雷前,今年3月,花样年还发行了一笔额度为2.5亿美元,票面利率为10.875%的债券,6月又发行了一笔本金2亿美元,票面利率14.5%的三年期美元债。花样年仍在不惜一切代价以高额融资成本寻求周转机会。

而四川房企一哥蓝光,我们之前写过(千亿房企突然爆雷!9亿债券违约,金主平安火速切割),早在七月份就有近10亿元的债券正式违约。目前其存续的3只美元债,也是都打了2-3折不等。


另一家当代置业,一直以来多靠“借新还旧”偿还境外债。而就在11日,当代置业发布两则公告,一则是该公司希望将一笔即将到期的2.5亿美元债进行展期,另一则是该公司大股东向当代置业提供8亿元人民币贷款,并预期在未来两至三个月内完成。

这是当代置业5只存续美元债中规模最大的一笔,目前净价打了6折。而当代置业其余四笔美元债跌得更凶,更是打了3折。


早早爆雷的华夏幸福,美元债自今年一季度就开始大幅下跌。目前其多只美元债也是打了3-4折不等。


4-5折:建业、阳光城、鑫苑等

此前因河南暴雨造成损失,向政府写求助信的河南一哥建业集团(千亿房企恳请政府出手相救,一大批地产商都在喊救命的路上),数笔美元债开始跌落,跌幅40%到70%不等。

阳光城此前同样经历过资金链紧张的市场质疑,从7月开始多只美元债就持续下跌,9月底的时候,阳光城就已动用5600万美元回购。如今风声鹤唳,阳光城存续美元债净价还在下跌,打了4-5折。

而在美上市的中国房企第一股鑫苑置业,在新交所披露针对10月15日即将到期的2亿美元票据要约交换计划,被惠誉认为该计划构成“困境债务交换”,并将鑫苑评级下调至C,称一旦交换实施将进一步下调评级至有限违约。

鑫苑置业一笔23年到期,利率高达14.5%的美元债,从几年5月就开始大幅下跌,目前净价已打了6折。


另外像禹洲、佳兆业、荣盛、绿地、华南城、融信等多家房企,旗下美元债均打了4-7折不等。


房企信用危机弥漫

除了以上提到的打了5折甚至更低的房企,更多的房企债券打了7-8折,比如我们熟知的富力、融创、奥园、雅居乐等。

从单家房企债务违约,到整个房地产市场美元债大跌,也从一个侧面印证,房企信用危机岌岌可危。

从2016年起,借道海外发债成为房企的新潮流。中国的房地产企业一跃成为美元债市场中的明星,2019年持续突破800亿美元。

但现在形势不同了。一方面,随着国内融资门槛持续抬升,美元债开始从应急手段,转变为部分房企维持资金链最后的救命稻草,要想持续维持资本信用,就得先偿还美元债,借新债还旧债。

另一方面,三道红线使得积弊已久的房企突然资金链断流,美元债一旦违约,又会造成房企信用的大崩塌。

彭博数据显示,2021年,地产美元债到期规模为599.8亿美元,2022年到期规模为648.2亿美元,而2018年-2020年三年平均年到期规模为309.2亿美元,这意味今明两年为地产美元债到期高峰期。

面对市场形势的变化,特别是地产美元债市场波动,绝大多数房企都还是选择积极应对,无论是写了家书的花样年,还是通过真金白银提前偿债的其他房企,都在努力提振投资者信心。

比如,10月12日,奥园在公告中透露已全额赎回本金15亿元的境内发行公司债,并支付了该债券累计至到期日的利息。至此,中国奥园今年到期的境内公司债和公募美元债已悉数偿付完毕。

龙光也发布公告称,公司已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据,购回总额为1000万美元,占该票据初始发行总额的4%。

但无论如何,可以肯定的是,未来房企不仅还债困难,发新债还旧债也困难,更别提想融钱来谋求发展了。

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