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南京市场真相!买房人一夜消失,一线内卷...

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市场很 有意思,早几个月南京还被传说要出台二手房指导价控制市场热度!

转眼,出个毛线!南京,你不配!

Part 1

不光二手房市场整个冷冻!甚至包括河西南、江核等热门板块二手房都出现了不少低价房源!新房市场更是大受影响!整个置换链遭受严重限制!二手房卖不动,卖旧买新群体没办法升级置业需求!靠着纯投资客,在房价越来越不倒挂的当下,显然是带不动的!

人都有从众心理!市场越热!楼盘中签率越低,越抢!或许你原本很钟意某个盘,一旦发现它最近卖不动了,没有售罄!多数人,肯定会问自己,这个盘到底值不值得买?内心潜意识都在自我否认.....

如果没有政策扶持,南京目前新增人口增长相对乏力的客观现实,就更好的印证在楼市反应上面了!本来相对增加人口对照同级城市就有差距,更何况这其中还有就只是来落户买房,其实并不在南京工作生活的苏北“富裕”人群。

而这些人群,相当大体量涌向了作为南京国家级新区的江北新区。据一线销售反馈,此前江北基本5-6成都是外地客群,尤其以苏北和安徽居多。苏北“体制内”“小科长”特别喜欢买江核。

毕竟是南京国家级新区,政策支持力度大!江核的限价拉涨幅度也是远超南京多众板块!看着限价越来越高,精装包越卖越贵!市场火热时,到处都是疯狂摇号!

淡季洗盘后,上一次江核开盘情况已经出现分化!江核价值高低论,又被不少自媒体搬出来了!纷纷解读......某板块因为土地出让进入尾声,反正已经去化差不多了,这回又被在地媒体打成筛子了!什么5年解限海量房源上市,踩踏!5年后到底有多少接盘侠的问题!...好的地还在后面,收着没出,江北唯正核论!江北护法,没一个买江北XXX板块......正核价值高地,非正核也就次级板块.....买江核次级板块,不如江南次级找机会,地缘支撑性还更强......更有某自媒体V说出了,下面这段看法.....




(声明:此言论非买房惠观点,请勿对号入座)

一些盘幸好前面跑的快,趁着行情好跑完了!江核某板块巨头盘,前面甚至有卖FH的,据说还不便宜,这转眼间,曾经花了不小代价的上车的,这下后悔了么?..... 某些8成盘,据传马上再开(不说几开要不你就知道哪个了)降首付成定局了!不过还是牛逼,降首付还能卖得动!换其他板块,折腾也没效!

看着行情不对头,个别因为高压线下地问题要明年再开的盘也让销售开始宣传,表示马上要开盘了......抢跑更安全!开发商不想等了......

谁先卖完,再去拿地才是王者!看看二批次刚刚捡漏的一些央企,有的房地比搞不好能接近200%!看着杭州刚刚17幅地流拍,南京第三批说不定也要找好保底房企,确保不要开拍前因故暂停出让!

江核情况都这样了!至于其他板块呢!

Part 2

江北非核......遭受重击!!!

原来指望利用江核热度,江核吃肉,非核喝汤!这下子汤渣都不剩了......据说某板块蓄水相当不理想......原来指望月底可能要开的,这下子不好说了......

奉为神级的南京新头部板块大校场!市场环境也有变化,刚刚听人吐槽,首个大校场外拓盘也诞生了.......

大校场也要外拓了?这是真的......马上除了四叶草,金基望樾府和璞悦和园等等等,还有金地大成雅境、保利.....一批盘要上市!四叶草还都主打140㎡以上的豪改户型,个盘一线销售间已经卷的相当厉害.....争夺客户白热化!尤其现在是多选一的报名机制!!!!客户一批只能报一个盘,不报就没戏了!

大校场白热化,价格略低一些的城南板块人居森林、雨核、软件谷滨水也是刺刀见骨!

听闻人居森林两兄弟,装标有差异,一家说是科技住宅,传升级包4500元/㎡,背靠河西南,听闻销售到访数据还不错。排名领先的有大几十组!!隔壁一盘哎不用,我们不科技,3000元/㎡就够了!


雨核和软件谷滨水,价格直接竞争,不过前有仁恒城市星光1558组报名,去除上次开盘323套,大约还有1200多组的购买力!这就是雨核和软件谷滨水,最要争取的对象了!不过,听说仁恒管的很严,不准自家销售帮其他项目转朋友圈...... 听闻,以前发生过买客户名单的事,最后出事了,有人被查水表......

对了要插播下!!南站板块马上嘉华要上市了!关键现房!没有升级包!据说价格约在43000-45000元/㎡!

城北燕子矶,有某盘销售跟我吐槽!哎当万科燕语光年还没清盘的时候,他们到访还挺多的!万科一清盘,客户都不知道跑哪去了!一天到访也没多少组.....太难了!

城东某板块,此前某央企卖的还挺好,开盘都要摇号抢!结果隔壁盘,受市场大环境等各种因素影响,首开不甚理想.....

麒麟科创园,也是很有意思,某些老盘朋友圈冒出个别1楼8折房源!一问就说没了!也不知道是不是中介引流的手法,然后中介又推介什么其他楼层工抵95折,这一看这不130-140㎡本来就让会一些折扣优惠,一看也没便宜多少啊....时光璟宸受益于隔壁仁恒,总有没买到的客群会盯上,加上国庆公开那把宣传节奏给力,精装3万!整体套数也就300多套,去化难度不大。有网友爆料,销售最近把群都解散了...一对一服务。

汇通路板块,此前还挺火,首盘润岚府低调卖房.....主打大户型!卖的还挺好!这种情况,结果搞得其他家拿地的时候都把户型设计搞大了!只有新城振业坚持主打小户型,铭著风华主打97㎡小户型,配比数量还多!万科和中南则都是大户型当家!

不过,市场环境有变化!!没想到,润岚府最后一栋,竟然无预警要开了!!!这是领先汇通路三兄弟——君启、万科紫辰光年、铭著风华先行抢跑!!!清一色122㎡!

江宁南方向,一如既往的波澜不惊!现在核心板块没地,项目少!不愁卖!但是想把新兴板块整热确实有难度!现在看,江宁南核心方向除了东山、百家湖、九龙湖外,也就一个上秦淮!!其余江宁板块的情况,你从二批次土地也能看出!边缘流拍!即便江宁有心想带,但也很难!

最近有媒体在炒作一个新的话题点,就是正方新城PK方山,你更支持谁?不过PK前,听闻某盘最近根据户型大小让利20-30万,算下来相当于打了9折!率先打折抢跑了!有准备在南面置业的网友,可以关注下,毕竟优惠挺大!

Part 3

整个一圈看下来,仿佛南京楼市都挺难了!不过最近仿佛也有一些利好消息传来!

9月27日,央行官网发布消息称,央行货币政策委员会第三季度例会提出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。这是2009年一季度以来,房地产首次被货币政策委员会季度例会“点名”。

虽然央行上述“两个维护”的表态与此前住建部等几部委文件表述基本一致,但市场大多将之视为积极信号,央行发声后的第二天,A股房地产板块应声大涨。

9月29日,中国人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。再次强调“维护房地产市场平稳健康发展”。会议强调,金融部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度;金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。


这是否意味着,马上房贷政策要适度宽松了?目前贷款加点基数动辄130-150点,实在吓人!年初才仅基准利息+80个基点!差了近70个基点.....

此外,有传言上周中房协组织部分开发商举行座谈会,了解房企的实际情况。虽然最终生变了,暂时不开了!但部分城市,包括成都地方的房地产业商会也召开了专题交流会!这或为下一阶段的政策性调整做铺垫!

虽然不至于大规模放水,但是如果太冷,相信各大城市也是不可接受的!对于刚需,改善自住群体来说,还是可以利用这段时间好好计划自己的购房行为!

房住不炒!但是可不是房住不涨...限价缓步拉高还是显见的!暂时的困难,相信终会渡过!毕竟南京楼市这么多年,啥大风大浪没见过呢?

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