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房地产至暗时刻已过?放松按揭贷款预期升温 北京五大行称额度仍紧张

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今年以来,多家大型房地产债券违约,房企美元债大幅下跌,房产的交易量下降,土地拍卖市场流拍率上升,房地产企业的风险开始不断暴露。

不过10月15日,国金证券的一份研究报告却认为,“房地产行业至暗时刻已过”。理由是地产行业基本面的持续边际恶化,监管部门未来大概率会出台相应措施加以缓和,确保不让系统性风险发生。因此,国金证券认为,地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去,未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

与此同时,近日各界对房地产按揭贷款政策松动也有预期,传言监管部门窗口指导银行,四季度可以加快个人按揭贷款的审批。

某股份制银行的人士告诉21世纪经济报道记者,“目前还有得到通知和确切消息,不过确实有放松的预期。因为RMbS(个人住房贷款抵押证券)和按揭贷款关联性很强,9月份开始RMBS发行就明显放松了,这是个的信号。”华西证券固收樊信江团队的研究认为, 按揭放松或因RMBS发行腾挪。且RMBS发行仍具较大发行空间。目前RMBS存量达1,073.4亿元,央行最新披露的6月末个人住房贷款余额为36万亿元,RMBS存量仅占3.6%,该比值随着RMBS的发行逐年增长,近年来增长放缓,若2022年增至4%,则预计可释放信贷空间6588亿元(假设出表比例为45%,个人住房贷款余额不变)。

数据显示,2021年以来,RMBS发行先后经历了三个阶段:伴随着房贷集中度管控的推出,一季度延续了上年末的发行热度依旧强劲;随着发行端的收紧,以及RMBS投资端被纳入房贷集中度统计口径,6至7月发行陷入停滞;8月重启发行,9月发行量井喷,单月发行量达769.75亿元。

在当前房地产行业风险上升以及刚需被误伤等多重因素下,不少分析认为房地产政策或迎来适度微调,个人按揭或为调控切入点。因此,放松个人住房按揭贷款的预期逐渐升温。

不过,10月15日,21世纪经济报道记者以购房者询问了国有五大行北京的分支行,得知目前北京市场五大行房贷额度仍很紧张,首套房贷款利率为5.2%以上,二套房高达5.7%,较5年期以上LPR上浮105个基点。即便如此,多家银行仍称“需要排队,什么时候能放款仍然不确定。”

比如,建行某贷款中心称,“纯商贷不做,只做公积金贷款或者组合贷。”

工行一支行客户经理也表示,“现在批不了贷款,因为没有额度,今年一共也没做几单,即使批贷了放款可能也要排到明年年底。”

而农行的一位个人贷款客户经理也坦言:"排队到什么时候还不去确定,因为前面也有积压的客户。"

中行一支行人士也表示,“额度都是分行统一放,什么时候放款不确定。”

大行的客户经理一般会建议贷款客户询问中小银行,因为“五大行的政策都差不多,额度很少,部分股份行或者城商行可能会有额度。”但是北京一家股份制银行的支行客户经理也向21世纪经济报道记者表示,“只贷和链家合作的客户,且贷款至少排队到明年年初。”

(作者:李玉敏 )

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