原创首发 | 金角财经
作者 | 红线
编辑 | 周大锤
深圳推出二手房指导价的那几天，中原地产在三湘海尚的门店跑了个姓张的销售经理。
跑路之前，张经理刚撮合完一笔流水4150万的大单，买方是深圳市民夏小姐，卖方则是隔壁深圳湾1号T6-8C的业主。
后来的事，大家都知道了，这套房子业主挂牌价3800万，中原放盘价4300万，报价5000万，成交价4150万，最后前业主实收3900万，数字腾挪间：
250万不翼而飞了。
夏小姐很不高兴：你骂谁呢！随即把这事儿公开曝光。过去几天，事情不断发酵，引起不少关注，相关的几方也都曾出面回应：
中原：雨我无瓜，钱给了第三方（深安房地产）
深安：这是“策划服务费”，卖家知情
卖家：转完钱他们（深安）就把合同撕了
深房中协：已计入不良行为清单，正在制定新规
黑中介吃差价并不是什么新鲜事儿，但在这个当口曝出来，意味深长。
几乎在同一时间，贝壳传出整个上海研发团队被优化的新闻。中介寒冬的雪，密密实实地盖在个头最高的老大哥身上。
都是开牙行的，为啥差距就这么大呢？
传说
夏小姐买房的深圳湾1号是个充满传说的地方。
据说，死也要死在去深圳湾1号的路上，是所有深圳打工人的精神共识，而就算真不幸猝死，遗言可能也是：
“麻烦清明的时候，帮我烧一套深圳湾1号。”
许老板的皮带还是爱马仕的时候，恒大把总部从广州迁到深圳，第一件事就是花10个亿在深圳湾1号买了个次顶层，后来他发现900平的房子居然连黑衣保安都住不下，又干脆往下再买了一层。
至于为什么不买楼上，因为盖楼的徐老板跟他一个心思：
我上面不能有人。
除了许老板和徐老板，夏小姐在深圳湾1号的邻居还有人民教师杰克马、牧原秦老板、大疆汪老板、大族激光高老板……
所以当夏小姐说有“邻居”告诉她“深安房地产就是中原员工开的公司，专门用来吃差价”的时候，吃瓜群众普遍反应都是不管你信不信，反正我信了。
夏小姐的邻居还说：
“这在附近几个小区已经形成潜规则。”
深圳湾的天际线
深圳的豪宅交易黑市化也不算新闻。去年下半年，深圳连下九次调控指令，深圳湾1号的成交价突然跌下来，最便宜的时候才十几万一平，都快赶上2013年开盘那会儿了。
与此同时，一则小道消息开始在中介圈广泛流传，说的是徐老板有个海外账户，想要买房，就要以慈善捐赠的名义往这个账户打钱。而打钱的数额，就是实际成交价与备案价的差额。
据说另一个超级盘香蜜湖一号也是，先按备案价走合同，剩下的买家再私下补给卖家。这样的交易虽然见不得光，好歹买卖双方还是一个愿打一个愿挨，但要再加上中介薅一把，买家就不乐意了。
不乐意的夏小姐找上中原要说法，得到的回复是否认三连，就连当初负责促成这笔交易的张经理也在交易结束后迅速离职。
张经理去哪了？她去了深圳房地产中介四大行之一的Q房网。
巧合的是，就在夏小姐买房那几天，Q房网刚闹出一条新闻：一名上海业主在卖房的过程中被Q房网授意刻意抬高房价，而多出来的价格则全部以佣金的形式进中介口袋。除此之外，中介还以“走关系免除个税的名义”，向业主收了7500元疏通费。
八月份，Q房网因违规代理小产权房被通报
在深圳房地产中介协会的公示网上，与Q房网相关的最新信息是一篇通报批评：
“Q房网于今年上半年期间被发现存在“背靠背”收取交易双方佣金并刻意隐瞒牟取差价，违规代理查封房，违规承诺购房名额，私收款项等多项恶劣行为。”
社会学家说，税收这门艺术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。而中介这门艺术，则是不管鹅叫不叫，先薅秃了再说。
“新生现象”
据受理夏小姐投诉的深房中协说，这次的事故中，深安与业主所签订策划代理协议，以及业主支付给深安公司的250万元服务费，都是“近期新生现象”。
这个“近期”具体是什么时候，他没明说，但看客都清楚——这得从那份84页的PDF文件开始追溯起。
二月初，住建局一声令下，深圳二手房价应声打了七折。随后，成都、西安、上海、杭州、合肥、南京、武汉、重庆等一二线城市指导的指导，核验的核验，停贷的停贷。就像被推土机碾过一样，中介行业这二十多年在二手房市场上建起来的长城，轰然垮塌。
政策抄底，留言也满天飞。七月，一则有关“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的消息不胫而走，贝壳的股价应声跳水，跌点比创始人左晖去世时还低。
等到杭州二手房交易监管服务平台推出个人自主挂牌功能，“中介已死”的声音在市场上已经传了好几轮。东莞人力局干脆顺手更新了今年的人才入户负面清单，表格里面只有两个职业：
“房地产经纪人和房地产经纪人协理”。
刚刚过去的一个月，深圳二手房成交量1765套，永不眠的深圳房市，跌回了十二年前。深圳之外，北京、上海、广州环比跌幅都在20%以上。
有人吐槽说，中介市场这波不应该叫“遇冷”，应该叫“速冻”。
但民间也有民间的智慧。比如当年飞天茅台1499的指导价一出，经销商就立马开始卖2500块的矿泉水，买水送茅台；再比如民间放贷的利率红线前脚一压，服务费、信息咨询费后脚就跟上了。
今年深圳留存下来的白衬衫们，也开发出一套复杂的报价公式：成交价=官方指导价+室内家私转让费+装修费+……
反映到一套具体的房子上就是：“指导价570万，家电和床380万必须打包出售”、“房屋指导价600万，房屋装修和内部小物件225万必须带”。
不少交易确实借此成功绕过调控，但绕过去的这部分，是没法见光的。批不到贷款，一旦面临争议很难扯清楚，同时，也方便了中介把中介费和差价以各种名义打包塞进这套公式里。
市场，不过是一个套路生硬的轮回。
遗留问题
细究起来，在中国大陆这片土地上掘金的中介们，早年都在河边摸过石头。唯一的区别在于，有的是黑色的，有的是灰色的。
1998年的7月，也是一份文件，福利分房制取消，居民住房开始市场化。
那一年，北京最大的房产中介公司还是中大恒基，北上的河南人刘益良将自己称作职业黑社会；左晖还在跑保险，被以中大恒基为首的黑中介坑了一次又一次，距离他想到自己来做这事儿还有两年；“房产中介教父”的施永青，则把中原集团在大陆运作五年的二手房业务拆分了出来，预备独立运作。
一个个雪球，从湿滑的雪道上起跑。那时，他们还不知道自己将跑出很远，只是觉得这片市场很黑：一蒙二骗、强买强卖、高进低出、短付长收、高额差价……买卖双方信息不对等，房产交易流程的复杂、非标、低频等特点，天然编织出了一个巨大的漏洞。
直到两年后，对黑中介深恶痛绝的链家喊出“透明交易、签三方约、不吃差价”的执业口号，再配上监管的手多重打击，市场的水才终于清了不少。
但黑中介、吃差价的行为并没有就此消失。
很重要的原因是，国内中介市场费率常年处在低位。
早在房市还没彻底开放之前，官方就规定，房地产咨询服务收费标准必须把持在0.5%-2.5%之间，后来虽然放开限制，但国内地产经纪佣金率最高的，也就是链家的贝壳：3%，还是部分地区。
要知道，在美国、日本等成熟市场，中介佣金率通常在5-6%之间。
百分比小，就只能通过提高基数来挣钱，哄抬房价、赚差价等行为便随之而来。
去年疫情刚结束那会儿，房市低迷，就有媒体预测“二手房中介费率一旦下降，专业服务以及安全交易面临风险，倒房子、吃差价等乱象丛生的黑中介时代，恐将卷土重来。”
同时，被抬高的二手房价也影响着周边新房的定价，泡沫就这样在一轮轮循环中越叠越高。前段时间，贝壳研究院出了一份报告，里头说，中国的房价上涨不是线性的，而是“爬楼梯式”上涨。
而反过来，因为房价不断上涨，二手房交易始终处于卖方市场，中介费率只能由有求于人的买方来承担，房价已经够高了，中介费还想涨？你礼貌吗？
中介互联网化的声音喊了那么久，本质上还是一门地产生意。
这一切没有想象的那么糟
电影《春光乍泄》的开头，何宝荣靠在床上说：“不如我们从头来过。”
破掉中介圈恶性循环的唯一方法，是改变链条上最源头的一环：房价。如今，坚实的房价已经开始震动，潮水正在涌进来。
在这个过程中，中介会消失吗？不会，只要信息差还存在，没有了中介，买家都会变回1998年的左晖，机器也永远没办法替代人与人之间的安全感。但持续的阵痛避无可避。
黎明前最黑暗的时候已经到来了，而好消息是，天总会亮。这几天，已经开始有媒体开始探讨中介的新出路了：拉高服务、单边代理、经纪人职业化……
上个星期，贝壳悄无声息地把用了四年的slogan“找房大平台”换了，新slogan是：
“让居住更美好。”
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