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哄抬250万差价!房产交易变革前夕,中介市场最后的疯狂

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原创首发 | 金角财经

作者 | 红线

编辑 | 周大锤

深圳推出二手房指导价的那几天,中原地产在三湘海尚的门店跑了个姓张的销售经理。

跑路之前,张经理刚撮合完一笔流水4150万的大单,买方是深圳市民夏小姐,卖方则是隔壁深圳湾1号T6-8C的业主。

后来的事,大家都知道了,这套房子业主挂牌价3800万,中原放盘价4300万,报价5000万,成交价4150万,最后前业主实收3900万,数字腾挪间:

250万不翼而飞了。

夏小姐很不高兴:你骂谁呢!随即把这事儿公开曝光。过去几天,事情不断发酵,引起不少关注,相关的几方也都曾出面回应:

中原:雨我无瓜,钱给了第三方(深安房地产)

深安:这是“策划服务费”,卖家知情

卖家:转完钱他们(深安)就把合同撕了

深房中协:已计入不良行为清单,正在制定新规

黑中介吃差价并不是什么新鲜事儿,但在这个当口曝出来,意味深长。

几乎在同一时间,贝壳传出整个上海研发团队被优化的新闻。中介寒冬的雪,密密实实地盖在个头最高的老大哥身上。

都是开牙行的,为啥差距就这么大呢?


传说

夏小姐买房的深圳湾1号是个充满传说的地方。

据说,死也要死在去深圳湾1号的路上,是所有深圳打工人的精神共识,而就算真不幸猝死,遗言可能也是:

“麻烦清明的时候,帮我烧一套深圳湾1号。”

许老板的皮带还是爱马仕的时候,恒大把总部从广州迁到深圳,第一件事就是花10个亿在深圳湾1号买了个次顶层,后来他发现900平的房子居然连黑衣保安都住不下,又干脆往下再买了一层。

至于为什么不买楼上,因为盖楼的徐老板跟他一个心思:

我上面不能有人。

除了许老板和徐老板,夏小姐在深圳湾1号的邻居还有人民教师杰克马、牧原秦老板、大疆汪老板、大族激光高老板……

所以当夏小姐说有“邻居”告诉她“深安房地产就是中原员工开的公司,专门用来吃差价”的时候,吃瓜群众普遍反应都是不管你信不信,反正我信了。

夏小姐的邻居还说:

“这在附近几个小区已经形成潜规则。”


深圳湾的天际线

深圳的豪宅交易黑市化也不算新闻。去年下半年,深圳连下九次调控指令,深圳湾1号的成交价突然跌下来,最便宜的时候才十几万一平,都快赶上2013年开盘那会儿了。

与此同时,一则小道消息开始在中介圈广泛流传,说的是徐老板有个海外账户,想要买房,就要以慈善捐赠的名义往这个账户打钱。而打钱的数额,就是实际成交价与备案价的差额。

据说另一个超级盘香蜜湖一号也是,先按备案价走合同,剩下的买家再私下补给卖家。这样的交易虽然见不得光,好歹买卖双方还是一个愿打一个愿挨,但要再加上中介薅一把,买家就不乐意了。

不乐意的夏小姐找上中原要说法,得到的回复是否认三连,就连当初负责促成这笔交易的张经理也在交易结束后迅速离职。

张经理去哪了?她去了深圳房地产中介四大行之一的Q房网。

巧合的是,就在夏小姐买房那几天,Q房网刚闹出一条新闻:一名上海业主在卖房的过程中被Q房网授意刻意抬高房价,而多出来的价格则全部以佣金的形式进中介口袋。除此之外,中介还以“走关系免除个税的名义”,向业主收了7500元疏通费。


八月份,Q房网因违规代理小产权房被通报

在深圳房地产中介协会的公示网上,与Q房网相关的最新信息是一篇通报批评:

“Q房网于今年上半年期间被发现存在“背靠背”收取交易双方佣金并刻意隐瞒牟取差价,违规代理查封房,违规承诺购房名额,私收款项等多项恶劣行为。”

社会学家说,税收这门艺术,就是拔最多的鹅毛,听最少的鹅叫。而中介这门艺术,则是不管鹅叫不叫,先薅秃了再说。


“新生现象”

据受理夏小姐投诉的深房中协说,这次的事故中,深安与业主所签订策划代理协议,以及业主支付给深安公司的250万元服务费,都是“近期新生现象”。

这个“近期”具体是什么时候,他没明说,但看客都清楚——这得从那份84页的PDF文件开始追溯起。

二月初,住建局一声令下,深圳二手房价应声打了七折。随后,成都、西安、上海、杭州、合肥、南京、武汉、重庆等一二线城市指导的指导,核验的核验,停贷的停贷。就像被推土机碾过一样,中介行业这二十多年在二手房市场上建起来的长城,轰然垮塌。

政策抄底,留言也满天飞。七月,一则有关“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的消息不胫而走,贝壳的股价应声跳水,跌点比创始人左晖去世时还低。


等到杭州二手房交易监管服务平台推出个人自主挂牌功能,“中介已死”的声音在市场上已经传了好几轮。东莞人力局干脆顺手更新了今年的人才入户负面清单,表格里面只有两个职业:

“房地产经纪人和房地产经纪人协理”。

刚刚过去的一个月,深圳二手房成交量1765套,永不眠的深圳房市,跌回了十二年前。深圳之外,北京、上海、广州环比跌幅都在20%以上。

有人吐槽说,中介市场这波不应该叫“遇冷”,应该叫“速冻”。

但民间也有民间的智慧。比如当年飞天茅台1499的指导价一出,经销商就立马开始卖2500块的矿泉水,买水送茅台;再比如民间放贷的利率红线前脚一压,服务费、信息咨询费后脚就跟上了。


今年深圳留存下来的白衬衫们,也开发出一套复杂的报价公式:成交价=官方指导价+室内家私转让费+装修费+……

反映到一套具体的房子上就是:“指导价570万,家电和床380万必须打包出售”、“房屋指导价600万,房屋装修和内部小物件225万必须带”。

不少交易确实借此成功绕过调控,但绕过去的这部分,是没法见光的。批不到贷款,一旦面临争议很难扯清楚,同时,也方便了中介把中介费和差价以各种名义打包塞进这套公式里。

市场,不过是一个套路生硬的轮回。


遗留问题

细究起来,在中国大陆这片土地上掘金的中介们,早年都在河边摸过石头。唯一的区别在于,有的是黑色的,有的是灰色的。

1998年的7月,也是一份文件,福利分房制取消,居民住房开始市场化。

那一年,北京最大的房产中介公司还是中大恒基,北上的河南人刘益良将自己称作职业黑社会;左晖还在跑保险,被以中大恒基为首的黑中介坑了一次又一次,距离他想到自己来做这事儿还有两年;“房产中介教父”的施永青,则把中原集团在大陆运作五年的二手房业务拆分了出来,预备独立运作。

一个个雪球,从湿滑的雪道上起跑。那时,他们还不知道自己将跑出很远,只是觉得这片市场很黑:一蒙二骗、强买强卖、高进低出、短付长收、高额差价……买卖双方信息不对等,房产交易流程的复杂、非标、低频等特点,天然编织出了一个巨大的漏洞。


直到两年后,对黑中介深恶痛绝的链家喊出“透明交易、签三方约、不吃差价”的执业口号,再配上监管的手多重打击,市场的水才终于清了不少。

但黑中介、吃差价的行为并没有就此消失。

很重要的原因是,国内中介市场费率常年处在低位。

早在房市还没彻底开放之前,官方就规定,房地产咨询服务收费标准必须把持在0.5%-2.5%之间,后来虽然放开限制,但国内地产经纪佣金率最高的,也就是链家的贝壳:3%,还是部分地区。

要知道,在美国、日本等成熟市场,中介佣金率通常在5-6%之间。

百分比小,就只能通过提高基数来挣钱,哄抬房价、赚差价等行为便随之而来。

去年疫情刚结束那会儿,房市低迷,就有媒体预测“二手房中介费率一旦下降,专业服务以及安全交易面临风险,倒房子、吃差价等乱象丛生的黑中介时代,恐将卷土重来。”

同时,被抬高的二手房价也影响着周边新房的定价,泡沫就这样在一轮轮循环中越叠越高。前段时间,贝壳研究院出了一份报告,里头说,中国的房价上涨不是线性的,而是“爬楼梯式”上涨。

而反过来,因为房价不断上涨,二手房交易始终处于卖方市场,中介费率只能由有求于人的买方来承担,房价已经够高了,中介费还想涨?你礼貌吗?

中介互联网化的声音喊了那么久,本质上还是一门地产生意。


这一切没有想象的那么糟

电影《春光乍泄》的开头,何宝荣靠在床上说:“不如我们从头来过。”

破掉中介圈恶性循环的唯一方法,是改变链条上最源头的一环:房价。如今,坚实的房价已经开始震动,潮水正在涌进来。

在这个过程中,中介会消失吗?不会,只要信息差还存在,没有了中介,买家都会变回1998年的左晖,机器也永远没办法替代人与人之间的安全感。但持续的阵痛避无可避。

黎明前最黑暗的时候已经到来了,而好消息是,天总会亮。这几天,已经开始有媒体开始探讨中介的新出路了:拉高服务、单边代理、经纪人职业化……

上个星期,贝壳悄无声息地把用了四年的slogan“找房大平台”换了,新slogan是:

“让居住更美好。”

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