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断层的房价,正在击碎普通购房者的钱包。

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开篇提示:最近不少稿子丢失,原因你懂的。

或许,某天大碗楼市也会丢失,希望大家且看且珍惜。

请记住,我们每天早上8:00准时更新,发文后请第一时间撸。

且看且珍惜的同时,我也想告诉大家,请一定要提前关注下面"大碗楼市"的备用号——大碗Pro,以防丢失。


2019年春节刚过,《粤港澳大湾区发展规划纲要》横空出世,

2019年下半年,横盘三年的深圳率先启动楼市上涨行情,

2020年疫情至今,以出口贸易为导向的湾区经济逆市飘红。

占据天时地利人和的大湾区,成为这一轮楼市涨幅的风向标。

湾区覆盖的11个主要城市,随便拎出一个,房价涨幅都吊打弱二线。

这两年,大湾区成了炙手可热的淘金地。

买买买,大湾区闭眼买,买了就赚钱。

哪个城市都大涨,哪个区域都大涨,哪个楼盘都大涨,谁都能在这大赚一笔。

当所有人都看多,每个人的行为都会影响大局走势;

当所有热钱涌入,凹凸不平的价值差异会被暂时遮蔽。

这一轮大湾区涨的最高的区域是哪些?又是哪些人群吃到了这波涨幅?

怀着探求真相的初衷,我们开启了大湾区之行,

经过十几天的调研走访,逐步摸清了大湾区涨幅背后的逻辑。

所谓的楼市大普涨之下,不过是又一次的加速分层。

区域与区域之间,人与人之间,是难以跨越的断裂带。


如果说分化是在一条纽带上挣扎,那么分层就是完全平行的两根纽带。

什么意思?

我们拿这一轮大湾区涨幅最高最抗跌的板块来解释。

2019年到2021年上半年,在集中调控之前,

深圳南山、宝安涨幅约70%;广州天河涨幅约60%、海珠、黄埔涨幅约40%;

东莞南城、松山湖、长安镇涨幅约50%;佛山千灯湖涨幅约60%。

这些是大湾区此轮楼市行情涨幅最高的区域。

梳理完各个城市的涨幅之后,我们发现涨的最凶的有两类区域:

一类是有唯一性价值的老核心区,比如天河、海珠、南城;

另一类是宜居的产业新区,比如南山、松山湖、黄埔科学城。

也有都集齐的千灯湖。

这几个区域不仅仅是大湾区涨幅最高的区域,也是6月集中调控之后最抗跌的区域。

下面这张图是大湾区主要城市区域/板块的涨跌排行—


这一轮涨跌周期中,涨幅高的板块的跌幅基本都源于强制限价,并非自然因素导致。

直到现在,涨幅高又抗跌的区域新房依然火爆。

深圳、广州、东莞的热点板块新房限价,虽然售价略低于上半年的高点,但是严政策之下,市场热度并不受影响。

比如广州海珠的保利天悦,从2019年年底的单价4万+,一路上涨到近8万,目前限价7万,国庆周加推新房源依然是开盘即罄。

对于被限价的热点区域和楼盘,购房者的心态是:趁着政策把价格压住,赶紧下手。

真正夯实的区域更抗跌,

调控和信贷的收紧倒逼更高比例的全款成交。

拿广州的黄埔举例,黄埔科学城一二手被限价之后,科学城核心的万科科城山庄,贝壳数据显示9月全款成交8套,也并未按指导价买卖。

对于被限价的热点区域和楼盘,

卖家的心态是:好东西绝不贱卖。

买家的心态是:多掏钱也愿意买。

所谓的大湾区涨了,实打实能站稳涨幅的就那么几个区域,很多区域几乎纹丝不动,反倒是政策来的时候,狠狠地下跌。

当行情来的时候,垃圾股和龙头股都在涨,你辨别不出价值,

当调控来的时候,垃圾股第一个扛不住被抛弃,价值高低立现。

经过一轮涨跌周期之后,地段、配套、界面、产业等核心价值会真实地体现在房价上。

这就带来一个非常致命的问题,

区域与区域之间,板块与板块之间,经过这一轮涨跌,房价差距继续拉大,

以前南山是龙岗的2倍,现在成了3倍;

以前天河是增城2倍,现在成了3倍;

以前千灯湖是北滘新城的2倍,现在也成了3倍。

为什么所有人一致认为的大湾区普涨,却只是少数区域的狂欢?


因为稀缺。

老核心区涨了,是因为配套稀缺、资源稀缺、甚至产业稀缺。

GDP倒数的海珠,稀缺的是配套、江景;

CBD中心天河,稀缺的是产业、配套、江景;

东莞的南城稀缺的是东莞唯一的成熟配套资源,尤其是学区资源。

宜居产业区涨了,是因为产业稀缺,环境稀缺。

千灯湖在佛山一骑红尘,自己咔咔干到6万8还要夹带公寓出售,而北滘新城的其他兄弟还在2万苦苦求生存。

松山湖在东莞横着走,全款优先+几十万茶水费+改善大户型,还不是要摇号抢房。

黄埔科学城在广州更是独一份,黄埔科学城核心区卖到5万5,而黄埔与天河临近却更靠近市区的黄陂,4万7的单价还在打颤。

这些产业新区,不光有产业,还有崭新舒适让人神清气爽的城市界面。

而不论是传统核心区还是宜居的产业新区,供应都少的可怜。

传统核心区因为发展早,要么无地可供,要么拆迁难度大,总之每年最多出一两块住宅用地,一两个新住宅项目解解渴。

目前广州越秀在售新盘1个,海珠在售新盘2个,天河在售新盘3个;

佛山千灯湖在售新盘1个;

东莞南城在售新盘0。

宜居的产业新区,又因为产业、商务用地占比过大,住宅用地被严重压缩,导致住宅供应很少。

这就引发了越来越严重的供应失衡的现象,

越是有价值越是稀缺的区域住宅用地越少,

越是菜鸡越是平庸的区域住宅用地反而多,

比如广州的增城,已经是近百个新盘的天量供应,去化难的问题已经出现,依然在孜孜不倦地拍地。第二轮集中土拍增城共出让22宗土地,占广州出让总数的一半,结果流拍16宗,成交仅6宗。

严重的供应不平衡会带来一个什么问题呢?

有价值的优质房产更稀缺更有价值,价格更贵;

没价值的菜鸡区域房子供应汹涌大爆发,价格更低。

结果就是:

下一轮涨幅行情来的时候,这一轮上涨并站稳的板块会继续上涨,这一轮的菜鸡板块如果供应量不收手,会继续横盘甚至下跌。

那他们之间的价差,可能会再加一倍,变成4倍、5倍,甚至更高。

这种循环加剧的分裂,已经不能称作分化了,而是分层,越拉越大的断裂分层。


更让人忧虑的是,

区域、楼盘之间的分层,最终带来的是人与人之间的分层。

而这种分层现在正在被信贷政策加速。

只要是热点区域,本科学历、专项人才才能买,只要是热点区域,首付7成、8成才能买,想买限价二手,全款优先。

所有的调控政策看起来在保护刚需,保护普通购房者。

其实,这根本就是一把推手,把刚需、把普通购房者推出核心区、推出有价值的板块。

现在,普通购房者想要买到核心资产会越来越难,普通购房者想要挤进核心区会越来越难。

区域区分的不仅仅是房价,还有人群。

限购区分的不仅仅是购房名额,还有人群。

信贷区分的不仅仅是资金实力,还有人群。

焦虑吗?

我们一定是焦虑的,一种被淘汰,被甩下车的无望和不甘心。

有些不甘心的人上车核心区老破小,废了宝贵的房票不说,很难转手很难上涨,基本就是家族恒产了。

那普通人还有没有办法,摆脱绿皮车,坐上高铁。

我觉得目前最好最稳妥的选择,就是置业成长中的宜居产业新区。

第一、 有产业、配套的不断兑现,有崭新的城市界面,价格上涨更有动力;

第二、 利好没有出尽,价格也处于成长中,普通人跳起来也能够得着。

除了大湾区,一二线城市都有这种发展中兑现中的产业新区,环境好有产业供应有限,

天河买不起,那4万的黄埔科学城能不能买?能买!

如果跳出大湾区,武汉光谷、郑州郑东新区、成都高新区、南京河西南,都能买。

当房价的差异已经从“K型曲线”裂变为“平行线”的时候,对普通人来说是残忍的。

可是高速列车不会为你停下,你只能拼命奔跑爬上列车。

当然,你有任何关于大湾区的问题,都可以扫描下方二维码,与作者水冰月畅聊。

长三角:

大湾区:

其他城市:


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