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1.2万观山湖区买跃层,这是最火的两个盘!

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如果你最近考虑观山湖区买房,我想下面这两个楼盘你一定有听说过:龙湖天曜、远洋红星观山天铂。

都是新品推出,且都有跃层,在总价120万这个档次上,都可以入手到项目的小户型,这样很多小伙伴纠结。

120万上下,观山湖选远洋红星观山天铂还是龙湖天曜二期?

(下文均简称为,观山天铂和龙湖二期)

地段差异,观山天铂输在离高铁站太近

两个项目都处于号称“没什么地了”的观山东板块,但实际还有部分没有连片开发的地带,虽不一定拿来搞地产开发,但目前来看,至少方圆500米内还是存在城市界面/面貌一般的情况。

龙湖天曜:距离金融城1公里,在林城东路对面是另一个地产项目中海映山湖,往东是大关城市花园,再往东,林城东路又是一条断头路,链接站西路(贵阳北站)。


这里位置除了上述说到林城东路这一带没有连片开发之外,比如往金融城方向基本上是没有其他高楼建筑+沿街设施。

还有一个缺点就是离地铁稍远,阳关站虽离项目直线距离只有700米,在步行还是有一定距离(1.2公里)。

远洋红星观山天铂:相比起龙湖天曜,周边交通一样尴尬,自身周边虽然不堵车,但阳关大道也是断头路,往东走同样链接站西路。


同时这个区域更靠贵阳北站(行车距离1.6公里),东侧为北大资源梦想城,西侧离金融101也只有2公里左右(以目前售楼部位置到金融101的行车距离)。

地铁位置上,住宅地块靠新寨站(要经过兰海高速,后期应该会修路,这个离地铁站比龙湖更近),商业地块靠白鹭湖站。

两个项目其实在纵向坐标(经度)上几乎一样,一南一北,位置各有优势,但对比交通细节来说,龙湖旁边的林城东路重要性略微高于观山天铂首开地块旁边的阳关大道。

(观山天铂首开的地块靠阳关大道,整个项目从观山东路开始,沿凯里路往南布局,狭长地块,北侧靠观山东路已经是项目后期了)

考虑到观山天铂属于高铁北/站前板块,距离贵阳北站较近,对居住舒适度、周边生活环境有一定影响。(还好高铁不是通宵开,不然就真的嘈杂了)

规划与设计差异,观山天铂规模更大

整个观山天铂,拥有300多亩商住用地,其中住宅用地容积率均为2.5;

龙湖天曜,拥有约180亩商住用地,二期住宅地块容积率2.95。

需要注意的是,其实这个容积率数据都有点水分,容积率等于建筑面积除以占地面积。但实际上,大家都偷面积做了跃层。

观山天铂这个地块全跃层,假设赠送面积40%,那相当于建筑面积乘以1.4,而占地面积没变,那么可以理解为实际容积率到3.5了。

龙湖的二期设计,略逊于之前的一期,从效果图上也可以很明显看出来。地块面积小,楼栋少,也就没法做更多的绿化面积,整体楼栋排布也不如观山天铂二期了。


(龙湖二期地块规划图)

龙湖二期中间这部分的楼间距,29米、36米,虽不至于遮挡采光,但总觉得有点密了。

而观山天铂,因地块形状原因,多数楼栋居然是东西向,体现在户型上就是有六栋楼的户型,要么客厅朝东、卧室朝西;要么客厅朝西、卧室朝东。(个人还是更倾向于选择坐北朝南)


(观山天铂首开地块,阳关大道这一侧为南)

从楼栋的形态上来看,龙湖二期为品字形楼栋,观山天铂为一字型楼栋,可以推测:

龙湖二期户型更为方正+三面采光+容易被同楼栋其他户型遮挡采光;


(品字形楼栋缺点,红色框框标注的边户/端户,绿色框框标注的中户,在黄色箭头处会相互遮挡,但端户和中户都能做到三面采光通风)

观山天铂户型更为狭长+两面采光+不够真正通透、没有对流/穿堂风。


(龙湖135㎡,客厅直接有对流风)



(观山天铂140户型,客厅没有对流风)

配套与落地情况,龙湖暂时不确定学校

从房开角度,龙湖在贵阳口碑不错,景观、物业都属上乘,这个优势确实明显。

受整个项目大小限制,暂没有明确学校签约的情况;自身规划有6万方商业、电竞小镇(但这个实际做什么,还待定)。

而观山天铂,自身规划有32万方的商业综合体(是否为爱琴海,待定,落地时间待定,自远洋介入后,也引发了对红星之前规划配套的是否如期落地的猜测),且学校已经签约,已签约观山湖一中附中、附小(30个班的小学和18个班的中学)。

故配套方面,观山天铂因项目规模的优势,更胜一筹。

此处,我也有一处疑问,观山天铂作为联合开发项目,做得好必然是强强联合各取所长,但万一(我说的是万一)有小毛病,该找谁?

户型与产品,龙湖得房率更高

观山天铂:最小的建面约95㎡,最大的建面约140㎡,期间还有108㎡,109㎡和124㎡、128㎡的户型。

龙湖二期:最小的建面约94㎡,最大的建面约137㎡,期间还有132/135㎡(其实都是一种)。

户型选择上,龙湖选择不多,要么大,要么小,不如观山天铂丰富了。

来对比一下同等建筑面积的小户型吧:


(龙湖二期建面约94平米户型)

龙湖二期的户型格局还是传统的竖厅结构,而观山天铂是时下流行的横厅设计,显得更大气。


(观山天铂建面约95平米户型)

但是观山天铂楼梯部分的设计还是对原本阳台位置的占用还是比较明显的(这个可以在装修中规避掉),要是真没有阳台,那还是不太方便的。

小户型做跃层,确实局限很大,之前也说过,但凡建面130平米以下的跃层,舒适度其实并不一定有同等建面平层好。

这个见仁见智,跃层动静分离也是优势。

最重要,来看实际得房情况,如果是平层产品,90多平米,算上20%公摊,能有个80平米实际使用面积已算不错,但跃层的优势也是明显。

以上述两个户型为例:


两个户型都有超过100%的得房率,论实际面积,龙湖二期建面94平米户型比观山天铂建面95平米户型还多5平米左右

这样的跃层,我们在读者群里面也讨论过“跃层的那个隔层楼板浇筑到底要多少钱”?

小伙伴ZL表示“我现浇过一次,三十多个平方,花了一万三四的样子”。

估算下来400元/平米的样子,大家可以评估一下。

如果另外封窗,保守还需要2万元左右。

关于价格:

之前龙湖一期的跃层卖到了1.5w+,价格挺高,二期也因为前面提到的设计原因,价格目前1.2-1.3w,相对亲民了很多。

而观山天铂自首开起,便是1.2w左右的均价,此前号称1.4w+。

也有房开的小伙伴说“就是因为观山天铂只卖1.2w,拉低了整个观山湖区跃层的价格,搞得周边楼盘原本1.2w的高层都不好卖了。”

1.2w的跃层价格,一定程度上影响了龙湖,还顺带把周边世纪城板块的金茂观山府、万科新都荟甚至更远的万科翡翠公园纳入到了可同场竞技的行列。

但观山天铂,才不是那个“因”。

如今市场行情不佳,观山天铂本身开盘时间也拖了一阵(消耗了热度),抢占市场也是聪明的一招。

对房开来说,效益最大变现即可;

而对于购房者来说,刚好需要且买得起,就ok。

价格类似,设计上并没有哪家可以百分之百完全碾压对方,你选取你最在意的哪个方面即可。

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