成都楼市:当下，别瞎折腾了！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：你好，目前我有一笔现金打算用于投资房产，不想买高层住宅，感觉改善房市场前景不错，很多人都开始买改善房了。想知道别墅、洋房或者改善型住房能不能买呢？这一类产品有没有投资价值？

成叔：你好，豪宅、洋房和独栋别墅都是奢侈品，投资成本较高，而且出手周期也比较长，大量资金容易被套牢。而且这类产品时间长了之后会掉价，和普通住宅不同。成都的别墅分为两种，一种是价格一直在高位，还有一种则是存在价差，最高可以达到50%的价差，不同别墅之间区别很大。大部分别墅都是消费品而非投资品，消费群体只有一小部分人，流动性差，金融属性不高，抗风险能力也不是很强。目前成都大部分别墅热度较高的都位于郊区，未来如果不打算自住，购买价值不高。在成都想买到性价比高、投资价值好的别墅，需要比较专业的眼光和丰富的经验，对普通购房者而言难度较大，不太建议选择。

提问：成叔，你好，成都无房刚需，买房小白没有经验，想问一下，买房应该要从哪里看起？怎么选择板块和楼盘？还有就是刚需买房，有什么应该注意的问题，该如何去买？可否给我一些指导？

成叔：你好，首先第一次买房要弄明白自己的实际需求，是要买房自住，还是投资，希望住的舒服，还是以后可以升值。了解了需求之后才可以更好地选择对应的板块和房源，最重要的是买对房子。预算条件有限，选择房子时要尽可能的匹配自己的需求。刚需买房，不是看产品好不好，而是房子是否符合自己的购房要求。追求地段品质物业学区以及升值空间各方面综合素质都比较好的项目显然不太现实，所以最重要的是做出取舍，以满足核心需求为中心。如果你资格较好，第一顺位新房抢到就可以买，二手房在今年年底到明年年初是很不错的淘笋阶段，如果可以把握时机也是不错的选择。

提问：成叔，你好，坐标成都，已婚一套房自住，有一个孩子明年上小学，想买一套学区房，想请问一下买学区房该怎么去买呢？可以给我普及一下学区房的知识吗？买学区房有什么需要注意的问题？

成叔：你好，学区房一直是不少家长关心的问题，尤其是名校学区，更是不少家长心头好，但是不同的学区之间差距很大，稍不注意就容易上了开发商的当。学区分为直属分校、托管和合作办学三种性质。直属分校是由本部直接办理的，教学管理条件、师资力量都和本校一致，和本部的教育资源相差不大。托管办学是指分校同属一个行政区，薄弱学校和名校统一管理，师资力量还是学校原来的，但是和本部老师统一备课和质量管理。而合作办学指的是本校和分校不在统一行政区，教学成果暂不明确，合作办学的老师不一定来自名校，而且教学管理办法也不一定会统一，教学质量不好保证。所以合作办学挂了名校牌子，但是教育质量未必赶得上名校。买房时要自己去亲身了解，小区的学区属于哪种情况，可以向教育部门咨询，确定之后再选择，以免引起不必要的麻烦，错过学区事大。

提问：成叔，你好，成都买房，已婚还没有孩子，打算先买一套学区房。有武侯户口和高新南社保，有首付预算100万到150万之间，能接受的总价350万左右。中州、高投和凯德三个盘都看了，还有新川和大源，不知道该怎么选择比较好。有好的建议吗？

成叔：你好，成都全城都可以买，刚需资格，是高新刚三，中州、高投和凯德三个盘要么总价比较高、要么购房难度大，总体来看上车都比较困难。如果想买高新学区，大源的小套三可以选择。新川教育资源还不够完善，而且机会不多，要么在捂盘、要么你的预算还够不上。至于双流的北辰，你们的资格是排序是刚四，虽然项目很不错，升值空间大，价格也很亲民，但是购房竞争也很大，想买到心仪房源并不容易，整体来看，还是大源的二手房是更实际的选择。

提问：成叔，你好，我第一次买房，没有什么经验，现有一笔资金打算买一套房子，是买140平左右的套四，还是90平左右的套三呢？如果买套三还有余钱可以投资，但是感觉套四更大一些，有点纠结。还有就是买新房还是二手房呢？楼层该怎么选？

成叔：你好，地段差不多的话，买大面积的房子无可厚非，居住舒适度高，空间大，性价比也较高。但是个人比较建议买一套套三再投资一个小户型。大户型额外的成本更高，税费、物业、装修等都更高，后期的长期费用也更多，而且大户型保值性不如小户型有优势，大户型高总价流动性会比较差。小户型则能买完后期置换，变现比较快。如果你目前单身，建议优选套三的，后期家庭人口变多再置换改善，较为灵活，90㎡左右的三房保值属性也较好。如果是买房投资，建议选择二手房，二手房溢价小，交房快，买入抛出都比较方便。新房交房较慢，还限售，对投资客不太友好。至于楼层的选择，如果是自住，居住舒适就可以，考虑出手就还要考虑到买家的心理。电梯房选择8层以上的楼层，一般价格是次顶层最高，其次是高楼层，然后是低楼层，最后是顶层与底层，1楼价格最低。比较推荐选择中间偏上的楼层，居住条件会好一点。