深圳二手房为什么降不动?

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深圳208调控到现在，指导价+隐藏挂盘价+最严购房资格+限价新盘，四大猛药齐下，为的是快速制服二手房这个妖股。

整整八个多月过去了，二手房价到底跌了多少?

先看近半个月的成交情况：

10月1号到13号，二手住宅成交319套，看来本月又要再创新低了。

南天一花园有一套107平米的学位房1186万成交，上一套成交价还是1696万。

科技园的豪方现代豪园，带南外大冲学位，88平卖834万，相比年初跌了350万。

如果单看网签套数和笋盘降价幅度，二手市场已经快崩盘了，事实是否如此?

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中介后台最新的片区均价信息，我给大家报上几个：

宝中13万8，前海13万4，碧海11万，南油10万9，后海19万3，大冲18万，科技园14万8，南山中心区11万9。香蜜湖19万1，农科17万8，石厦12万1，景田11万2，保税区10万2。

挂盘价和208调控之前竟然没有明显差别。

一边是成交量快跌没了，笋盘也在频出；另一边挂盘价像被焊死了一动不动，深圳业主真有这么头铁，都说销售决定价格，经济规律在深圳失效了吗?

我认为不是经济规律失效，而是政策过多适得其反。

有一句老话叫病来如山倒，病去如抽丝。楼市正是如此，上涨时十万百万，下跌时三千五千，阴跌一段时间后横盘，最终保留大部分涨幅，把近几年的新增财富继续沉淀在房子里。

正常的房价下跌通道应该是：一套涨到1000万的房子，调控后1000万卖不掉了，卖家为了出货调到980，再调到950，卖掉了，950成了新的价格标尺，同户型卖家也会慢慢调到950。

等950稳定一段时间，再有急出的挂930、920，出掉后920成了新标尺，再降到900，880，降价趋势和下跌通道形成。

在看不见的手干预下，这个通道被破坏了。

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政府力推的限价新盘，折扣极猛。

光明二手房均价7万多，限价盘4到5万，直接打了6折；

沙井二手房7-8万，限价盘4-5万，6折；

前海二手房16-18万，限价盘9万多，55折。

限价盘力度大，数量多，购房人只要有钱有指标，这套买不到，下一套也有买到的希望。

如果你是买房人，打新的同时也考虑二手，对二手的预期肯定是，市场价7折不能再多了，再高谁买谁傻。

如果你是卖家，你的想法会是，打七折做梦去吧，既然降30万、50万没意义，那干脆不降了，继续死扛。

买家高于七折不买，卖家低于九折不卖，双方对定价的巨大偏差，让二手业主失去了降价的动力，继续维持原状，降价通道被封堵了。

现在市面上看到的八折笋，七折笋，基本都是急需用钱，再不卖房无路可走的。但凡还有办法，有几个人愿意七折卖房?

换个角度想，如果不急用钱，打七折卖掉深圳的房子，为了进股市还是去二线抄底?

现在的市场实际分成了两层，一层是浮在上面的油，极少数被迫甩卖的七折笋，被自媒体和中介传播后迅速放大，一传十十传百，给人造成笋盘满天飞大盘在普降的假象。

另一层是沉在下端的水，大多数业主坚持不降价，他们相信这个价格就算现在卖不出，两到三年后也能卖出，现在卖损失几百万，干嘛不再努力扛一扛呢?

这两层市场完全分离，大家看到的是浮在表层的七折笋和成交量暴跌，看不到的是沉在底层的主流大盘，挂盘价又被隐藏，很容易对真实的二手市场形成误判。

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一个健康的二手房市场，由刚需和置换共同组成。

现在的二手市场，不但投资消失了，刚需消失了，连置换的链条也被打断了。

置换要先卖后买，因为不舍得低价甩卖，担心卖了之后不能低价买回，很多置换客干脆不换了，选择等待，刚需和置换的需求都被压制了。

一边是最低九折的出手预期，一边是最多七折的买入预期，双方心理差距太大，交易无法达成，市场被按下了暂停键，降价通道也被封堵了。

政府希望开几幅猛药把房价快速打回原形，结果却是欲速则不达。

深圳二手房陷入了僵局，最终打破僵局，起决定作用的是政策的连贯性，预计被打破的三种可能：

一是坚持指导价不放松，挂盘价不放开，连续两到三年猛推新盘，保持现有的推新数量和限价力度，二手房连续两年徘徊在月均2000套，业主长期看不到希望，逐渐认输投降，大幅调价。

二是调控逐渐放松，叠加深圳供地不足，推新数量减少，倒挂红利消失，被长期压制的购房需求，不得不又重回二手市场，二手房继续坚挺。

三是指导价一直不放开，但推新数量逐渐下降，倒挂力度减小，买家对二手的打折预期降低，双方达成一致，二手逐渐起量，房价小幅下跌后启稳。

你认为哪种可能性更大?