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又见流拍!各地土拍市场大降温,业内分析:楼市拐点将至!

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自2021年起,根据2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作要求,22个试点城市执行住宅用地“两集中”出让政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

集中供地模式被寄希望于解决楼市过热问题,现在2021年接近尾声,楼市是否真的降温了?最近,第二轮集中供地正在进行中,从上半年和下半年的土拍热度上,我们足以一瞥楼市现状。


一、 首轮集中供地,多家房企竞价激烈

先看上半年。

自4月15日首个城市吉林长春起,至6月29日最后一个城市湖北武汉止,全国22个重点城市开启首轮集中供地。房企竞争激烈、高溢价地块频频涌现。

以杭州为例——57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例竟然高达40%,近20个板块创下地价新高。


部分商业性质地块的竞拍战况,同样激烈到堪称史无前例。杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块(即绿汀路TOD地块)是集中供地的“地王”项目之一,历经2个多小时、136轮的竞价,由华润置地以总价111.6亿元拿下,溢价率达到29.91%,跻身杭州土拍史上百亿地价榜单前三。

据了解,该项目为罕见的三线地铁上盖TOD,总出让面积285.58亩,计容建筑面积高达67.75万㎡,要求建设地上计容建筑面积17万㎡集中式商业,以及地下1.8-2.2万㎡的集中式商业。绿汀路TOD被华润巨资拿下并不令人意外,一方面,因地块本身地段极佳,难免溢价;另一方面,在集中供地的新模式之下只有大房企才更有竞争力拿下优质地块。

总而言之,从土拍热度来看,在首轮集中供地中,除了长春、青岛等少数城市热度较低外,大部分城市首轮集中拍地市场热度均处于高位。

二、 第二轮集中供地,土拍热度骤降

然而,前文所述场景已成过去!短短数月来,楼市环境发生巨大变化,即使是实力雄厚的大房企,房企拿地积极性也远不及从前。从第二轮集中供地情况看,土拍热度整体下降明显。

再以杭州为例——曾经斩获首批集中供地出让金榜首的杭州市场,热度不再。10月11日,浙江省杭州市规划和自然资源局公告:17宗土地终止出让,其中10幅竞品质地块全部无人竞拍而流拍。最终,只剩下14宗地可出让。10月12日,杭州第二轮集中供地14宗挂牌地块全部出让,成交额257.48亿元。

第二轮土拍遭遇“滑铁卢”,不是杭州一个城市独有的现象。据统计,超6成城市成交楼面价下跌,厦门、广州和无锡跌幅均超20%;超5成城市底价成交宗数过半,广州、长春和福州流拍地块比重上升……


58安居客房产研究院在《2021年第三季度楼市总结》报告中作出这样的深度解读:在密集的调控政策下,对比第一次和第二次集中供地可见,土地成交金额、溢价率和楼面均价均出现明显回调,房企拿地积极性明显偏弱,土地流拍数量明显增加。在“三道红线”压力之下,房企当前主要任务是优化财务指标,因此年内在销售预期偏差,回款压力增大的情况之下,房企将继续减少在土地市场的投入。


此外,有了上半年第一轮集中供地的经验教训,多个城市对集中供地规则进行了调整和修改,使得房企拿地门槛进一步提高;再叠加房企在拿地策略层面出现变化,时值年底投资端收缩,拿地意愿受抑制、观望情绪上升,便导致大量地块因无报名者而流拍。


纵观表现迥异的两轮集中供地,我们无法否认,在这短短几个月时间里,政策调控的效果确实已经显现。土拍市场高溢价“厮杀”不再,房企拿地趋于理性,这将大大有利于房子回归居住属性,楼市回归理性发展,无数买房人期盼已久的楼市拐点,已经在悄然间到来。

话题讨论:房地竞拍拿地热度下降,作为买房人,你怎么看?

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